Irrégularité de la construction et délai de prescription

Nous avons signé un compromis pour l'achat d'une maison. Le propriétaire actuel avait construit un studio mitoyen à cette maison. Or nous apprenons que ce studio n'est pas légal pour deux raisons : il a été réalisé sans permis de construire alors que sa surface est d'environ 26 m² et il dépasse la surface hors œuvre nette (SHON) ( 226 m² pour 217.5 m² autorisés). Ce studio a fait l'objet d'un contentieux suite aux plaintes des voisins. Un ordre de démolition a été prononcé en mai 2000, puis le propriétaire a fait une déclaration de travaux (frauduleuse puisqu'il déclare une surface de 17.5 m² au lieu de 26 m²) en décembre 2000. Cette déclaration a été acceptée en février 2001 et le studio n'a pas été démoli.L'urbanisme nous informe que ces faits, remontant à plus de 3 ans, il y a prescription sur le plan administratif. Cependant, nous craignons une procédure civile et nous souhaiterions être informés sur ce point avant de signer l'acte de vente définitif. Que risquons-nous sur le plan civil ? Amende, démolition ? Que dit la jurisprudence ?Qui plus est, nous aimerions savoir si le fait de transformer ce studio en abri voiture (fermé sur 3 côtés seulement) réglerait ce problème. La surface de cet abri serait-elle toujours considérée comme de la surface habitable ?

La réponse de notre expert

D’une part, en matière d’urbanisme, l’action publique consistant en l’engagement de la responsabilité pénale du contrevenant s’éteint trois ans après l’achèvement des travaux (à condition qu’elle puisse être établie) : arrêt de la cour de cassation du 20 mai 1992.




















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