Vente immobilière : faut-il faire appel à une agence ou vendre seul ?

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© David Burton / Alamy

Solliciter un agent immobilier

De nombreux avantages

Ce professionnel vous accompagne tout au long du processus de vente, parfois long et compliqué, voire stressant. Il prendra en charge les différentes étapes dont la première, pas la plus simple : l'estimation du bien. Sa connaissance du marché lui permettra de fixer le juste prix, celui qui vous permettra de vendre votre bien rapidement, sans le brader.

Grâce à la visibilité de son agence et son carnet d'adresses, il est susceptible de trouver plus facilement que vous ne le feriez des acheteurs au profil adapté. Il sélectionne les contacts et effectue les visites, deux tâches particulièrement chronophages. Il informera les personnes intéressées et sera l'intermédiaire au moment de la négociation du prix.

Il vous accompagnera pour réunir les pièces obligatoires pour la vente, établira le compromis et vous accompagnera chez le notaire.

Un inconvénient : les honoraires

Il faut le rémunérer ! Ses honoraires, libres, sont souvent jugés trop élevés : entre 5 et 10 % du prix de vente, dans une agence immobilière classique. Les agences en ligne proposent des frais forfaitaires, moins élevés, mais les services rendus ne sont pas les mêmes. Dans tous les cas, qu'ils soient officiellement à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, ces honoraires sont considérés comme un manque à gagner pour les vendeurs.

Plusieurs catégories d'agences

Les agences immobilières traditionnelles, indépendantes ou appartenant à un réseau : Orpi, Century 21, Square Habitat, Guy Hoquet, Laforêt Immobilier, Era. .. Elles ont en général un portefeuille bien fourni de potentiels acquéreurs. L'essentiel est que le cœur de cible de l'agence corresponde à votre bien, sachant que certaines sont spécialisées dans les biens à petits budgets, d'autres dans le haut de gamme. Privilégiez une agence à proximité du bien, ayant pignon sur rue : c'est là que les acheteurs se rendront en premier.

Les réseaux d'agents mandataires en ligne : Capifrance, Optimhome, Safti ou Propriétes-privees.com, par exemple, qui bénéficient d'une bonne notoriété. La mise en vente du bien est moins confidentielle : les agents mandataires ont pour habitude de diffuser largement l'annonce sur les réseaux.

Les nouvelles agences en ligne :123webimmo.com, Welmo.fr, Hosman.com, Imkiz.com, Liberkeys.com ou Homki-immobilier.com… Elles proposent à la fois des services classiques (diffusion des annonces avec reportage photos, réception des appels, estimation de la valeur des biens sur place, visites physiques des logements…) et des services innovants (visites virtuelles des logements et de leur environnement grâce à la vidéo et la vidéo avec drone, visites en live, signatures électroniques des mandats et des compromis de vente…), moyennant une commission à un prix bien moindre que les agences traditionnelles. « Au sein de notre réseau, chacune de nos 90 agences immobilières digitales franchisées réparties sur l’ensemble du territoire (dont 12 qui, ayant pignon sur rue, peuvent recevoir la clientèle) a son propre barème d’honoraires, explique Jacques Daboudet, président de 123webimmo.com. Ainsi, le taux moyen avoisine les 3 à 3,5 %. Nos agences peuvent pratiquer ces faibles commissions car elles n’ont pas de frais de structure lourds (pas de boutiques, donc pas de loyers…). Seconde raison : notre réseau est organisé en centrale d’achat permettant à sa tête de revendre des outils digitaux (visites 3D, signatures électroniques…) à ses agences franchisées avec 80 % de réduction. »

Deux types de mandat

  • Le mandat simple : si vous avez l'intention de confier la vente de votre bien à plusieurs agences tout en vous réservant la possibilité de vendre à un acquéreur que vous aurez vous-même trouvé, c'est ce type de mandat qu'il faut signer avec l'agence.
  • Le mandat exclusif : si, en revanche, vous souhaitez mettre votre bien dans une seule agence, vous pouvez lui accorder ce mandat. Les agences ont la réputation de se montrer beaucoup plus investies avec un mandat exclusif. Mais attention, si vous n'êtes pas satisfait de son travail, vous êtes coincé avec cette agence jusqu'au terme du mandat.
Consultez le guide pratique "Je vends mon logement" Une « check-list » pour ne rien oublier, des outils pratiques et tous les articles utiles J'y vais

Vendre en solo

L'avantage principal : l'absence d'honoraires

Lorsque l'on se passe des services d'un agent immobilier, le premier avantage est l'absence d'honoraires. Bien qu'il soit d'usage d'annoncer que ces frais sont à la charge de l'acheteur, ils pèsent économiquement sur le vendeur puisque celui-ci renonce à une partie du prix payé par l'acheteur. Autre avantage : le vendeur a le contrôle des moyens déployés pour la vente de son bien.

De nombreux inconvénients

Du début à la fin, vous devrez vous débrouiller seul dans une procédure longue et souvent stressante, qui exige un certain savoir-faire. Vous ne bénéficiez pas de la présence rassurante de l'agent immobilier, tenu à une obligation de conseil et d'information, pour vous guider dans les différentes étapes : déterminer le prix de vente, rédiger l'annonce, prendre les photos, réunir les diagnostics, recevoir les appels, les trier et effectuer les visites. Celles-ci sont très chronophages et il est facile de commettre des erreurs qui compromettront la vente.

Estimer le prix du bien

Passez au crible les annonces immobilières, inspirez-vous des prix au mètre carré publiés par les observatoires immobiliers sur internet (par Meilleursagents.com par exemple) et des transactions immobilières réalisées dans votre secteur. Ajustez-les en fonction des caractéristiques de votre bien (ascenseur, étage… ) et de son état d'entretien.

Autre conseil : consultez le guide du groupe PAP « Réussir sa vente sans agence » pour vous aider à pondérer un prix au mètre carré de base. Si, malgré tout, l'exercice vous semble trop compliqué, vous pouvez demander une estimation à un agent immobilier, moyennant rémunération, sans que cela ne vous engage à lui confier la vente.

Rédiger une annonce efficace

Il faut décrire le bien avec précision, sans fioritures ni effets de style, de la manière la plus objective possible. Doivent y figurer la superficie habitable et tout ce qui agrémente le logement : balcon, terrasse, jardin… Indiquez le nombre de pièces, de salles d'eau, de WC, le type de chauffage, l'étage et l'exposition pour un appartement.

Le maître mot est la transparence pour que l'ensemble des caractéristiques du bien soient connues des acquéreurs potentiels avant la visite. Enfin, soignez votre orthographe.Une annonce pleine de fautes n'inspire pas confiance.

Publier sur les bons supports

C'est sur internet que tout se passe aujourd'hui. Le site pionnier de la vente immobilière organisée entre particuliers PAP est toujours une référence. Mais au fil du temps, Le Bon Coin est devenu un incontournable, utilisé aussi bien par les particuliers que par les professionnels, même si ces derniers sont majoritaires.

Organiser les visites

Vous devez réunir toutes les informations pour répondre aux questions du potentiel acquéreur : les montants de la taxe foncière, des factures de chauffage, des charges de copropriété s'il s'agit d'un appartement ainsi que des travaux à venir, votés ou non, sur les parties communes

Présentez-lui les diagnostics obligatoires (lire page 34). Et soyez en mesure de le renseigner sur le quartier : transports en commun, crèches, écoles et commerces. Mieux vaut faire les visites seul plutôt qu'avec toute votre famille pour ne pas détourner l'attention de l'acheteur.

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