Diagnostics immobiliers : quelles obligations pour le vendeur ?

Que vous souhaitiez céder une maison ou un appartement, en tant que propriétaire vous êtes tenu de présenter, dès la promesse ou le compromis de vente, un éventail de diagnostics immobiliers.

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8mn de lecture
Lorsque vous vendez un logement, vous devez fournir à l'acquéreur un certain nombre de diagnostics immobiliers.

Lors d’une vente immobilière, vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de fournir à l’acheteur un certain nombre de diagnostics immobiliers concernant l’état du bien vendu. On en compte neuf mais le nombre de diagnostics à réaliser varie en fonction des équipements de chaque logement, de sa zone géographique et de la date de délivrance du permis de construire.

Ils doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Bon à savoir 

A compter du 1er janvier 2020, le vendeur devra remettre à l’acquéreur d’un logement neuf un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement. Il sera obligatoire pour les logements existants à partir du 1er janvier 2025. Ce carnet intégrera notamment le dossier de diagnostic technique du logement.

Les neuf diagnostics obligatoires à la loupe

Diagnostics

Logements concernés

Intervenant

Délai de validité

L’état d’amiante

Biens dont
le permis de construire a
été délivré
avant le 1er juillet 1997

Professionnel certifié et assuré

Illimité

Electricité

Biens dont l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans

Professionnel certifié et assuré

3 ans

Gaz

Biens dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans

Professionnel certifié et assuré

3 ans

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Tous les logements

Professionnel certifié et assuré

10 ans

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Biens dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er janvier 1949

Professionnel certifié et assuré

Illimité en cas d’absence de plomb ou 1 an si du plomb est présent à des concentrations supérieures à 1 mg/cm3.

L’état de l'installation d'assainissement non collectif

 

Les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées

Le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune où se situe le logement

3 ans

L’état des risques et pollutions (ERP)

Bien situé dans une zone couverte par un ou des plans de prévention des risques naturels, miniers, technologiques (inondation, tremblement de terre ou logement situé à proximité d’une usine chimique, par exemple), une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4, 5 (le plus élevé) ou une zone à potentiel radon de niveau 3 (le plus élevé).
Renseignements en mairie ou à la préfecture.

Le formulaire est rempli directement par le vendeur avec, éventuellement, l’aide du professionnel en charge de la vente

6 mois

Termites

Logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptibles de l'être à court terme. Renseignements en mairie ou à la préfecture.

Professionnel certifié et assuré

6 mois

Superficie (Loi Carrez)

Lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial

N’importe qui, mais il est préférable de s’adresser
à un professionnel (diagnostiqueur ou géomètre)

Illimité tant qu’aucuns travaux majeurs ne modifient la superficie

 

Bon à savoir 

Si le bien se situe dans une zone à risques de mérules (champignons mangeurs de bois) ayant fait l’objet d’un arrêté (consultable en préfecture), vous devez le mentionner à l’acquéreur. Un diagnostic du bâti peut être effectué par un diagnostiqueur. N’étant pas obligatoire, son coût peut être mis à la charge du candidat acquéreur.

Choisissez un professionnel certifié et assuré

Le diagnostiqueur doit impérativement être certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Pour être certifié, il doit réussir un examen théorique puis pratique. La certification – qui doit être renouvelée tous les cinq ans – garantit la compétence technique du professionnel.

Il est également tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Sans cela, en cas d’erreur de diagnostic, vous aurez beaucoup de mal à obtenir réparation, sauf à engager une procédure très lourde. Mieux vaut vérifier que l’attestation d’assurance couvre tous les diagnostics pour lesquels vous avez fait appel à l’expert.

Un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro. Votre agent immobilier ou votre notaire peuvent vous être de bon conseil pour trouver un professionnel compétent.

Bon à savoir 

Attention, le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec vous ou votre mandataire (agent immobilier ou notaire), ni avec une entreprise spécialisée dans le domaine pour lequel il lui est demandé le diagnostic. Si le diagnostiqueur et le vendeur du logement contreviennent à ces obligations, ils encourent chacun une amende pouvant atteindre 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive).

Comparez les prix

Les prix des diagnostics sont libres. Ils varient en fonction de la superficie du logement et du temps passé sur place. Lorsque plusieurs diagnostics sont nécessaires, les professionnels appliquent un forfait. On n’hésitera pas à demander des devis précis concernant le type d’intervention et le tarif (comprenant la TVA et les frais de déplacement), afin de mieux comparer les offres. Après le passage de l’expert, compter une semaine avant de recevoir le rapport, et une bonne dizaine de jours lorsque des prélèvements ont été effectués.

L’état des risques et pollutions est gratuit, dans la mesure où il peut être établi directement par vous avec, si besoin, l’aide du professionnel qui intervient dans la vente. Enfin, le coût du contrôle de l’installation d’assainissement, réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) est très variable.

Etablissez un calendrier

Enfin, élaborez un calendrier pour faire intervenir l’expert au bon moment. Il est préférable de s’y prendre deux à trois mois avant la signature de la vente. Surtout, on évitera de faire appel à un professionnel tant que l’on n’aura pas trouvé d’acquéreur, surtout si le bien doit faire l’objet d’une recherche de termites : ce diagnostic est valable six mois seulement et ce délai ne doit pas être dépassé lors de la signature de l’acte authentique !

Erreur de diagnostic : quels sont les risques ?

En l’absence de diagnostics amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement (ou s’ils ne sont plus valables) lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés : si l’acheteur découvre des termites, par exemple, le vendeur sera tenu pour responsable de n’avoir pas fait les recherches nécessaires. En cas de vente d’appartement, un certificat de superficie est obligatoire. À défaut, la vente peut être annulée dans un délai d’un mois suivant l’acte authentique. De même, s’il manque l’état des risques et pollutions (ERP), l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix. Enfin, en cas d’absence du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou si vous mentionnez de fausses informations dans l'annonce de vente, l’acquéreur pourra saisir le tribunal de grande instance et demander l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts. Attention, à compter du 1er janvier 2021, les informations contenues dans le DPE seront opposables au vendeur, c’est-à-dire qu’en cas de problème elles pourront être utilisées contre lui par l’acquéreur !

En pratique, aucun notaire ne paraphera un acte de vente s’il manque un diagnostic. Si un ou plusieurs diagnostics sont inexacts, là encore les sanctions sont variables. Par exemple, si la surface en loi Carrez est erronée et s’avère inférieure de plus de 5 % à celle annoncée à l’achat, l’acquéreur dispose d’un an pour demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés.

Un diagnostic peut-il vous obliger à réaliser des travaux ?

Certains diagnostics (état de l’installation intérieure de gaz, d’électricité, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique) n’entraînent pas d’obligation d’effectuer des travaux mais peuvent prévoir des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu. En revanche, la loi a prévu certaines contraintes pour quatre diagnostics :

  • Si le constat de risque d’exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, vous serez obligé de procéder aux travaux appropriés.
  • Si la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconisera une évaluation périodique, une mesure d’empoussièrement dans l’air voire des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.
  • Si la présence de termites est détectée, vous devez en faire la déclaration en mairie dans le mois qui suit les constatations et le maire peut vous obliger à procéder à des travaux d’éradication.
  • Si l’installation d’assainissement est déclarée non conforme, vous devrez procéder aux travaux prescrits dans les quatre ans. Et si au jour de la vente, ils n’ont pas été réalisés, l’acquéreur dispose d’un an pour se mettre en conformité. 

Bon à savoir 

A partir du 1er janvier 2020, en cas de cession d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au risque de « sécheresse et réhydratation des sols argileux », vous devez faire réaliser une étude de sol (étude géotechnique). Celle-ci doit être annexée à la promesse ou au compromis de vente.

df
Viviane Cartairade
Mis à jour le

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