Immobilier : 8 conseils pour réhabiliter ou construire avec un architecte

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Comprendre le rôle de l’architecte

« Qu’il s’agisse d’agrandir, de rénover ou de créer un futur logement, l’architecte est là pour apporter une vision et interroger le projet initial, explique Christine Leconte, présidente du Conseil national de l’Ordre des architectes.Il est capable de comprendre le bâti et son environnement mieux que personne, de guider les choix, d’organiser lieux, volumes et surfaces, d’améliorer la performance thermique et de répondre à des questions qu’on ne se pose même pas ! » 

Il peut aussi aider dans le choix du terrain ou du bien à rénover. « C’est une sorte de chef d’orchestre qui accompagne le maître d’ouvrage*,qui veille au respect des règles sanitaires et de sécurité et prescrit des choix durables et des matériauxcompatibles avec le budget et l’environnement.Et comme il n’a rien à vendre, on peut lui faire confiance. » En outre, il maîtrise les spécificités des époques de construction comme celles des années 1960-1970 où la déperdition de chaleur est fréquente.

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Architecte ou constructeur : quelles différences ?

Le constructeur travaille avant tout sur un catalogue de modèles standardisés, ce qui offre l’avantage de rationaliser les coûts mais contraint à des choix pas toujours en phase avec vos besoins ou souhaits. Vous êtes protégé par un contrat spécifique de construction de maison individuelle (CCMI) qui inclut délai de rétractation et garantie de livraison à prix et délais précis, hors demandes supplémentaires. Pour accéder au chantier, vous devez obtenir l’autorisation du constructeur.

L’architecte envisage l’ensemble sur mesureà partir de vos attentes.« Il s’agit d’unedémarche artisanale pour des prestationsqualitatives qui limitent les déconvenues », note Emmanuel Fauchet, directeur du CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) de la Manche. Le contrat d’architecte, librement négocié entre les parties, ne garantit a minima que la livraison et le coût.« Mais onpeut faire évoluer le projet à tout moment », détaille Emmanuel Fauchet. Avec un architecte, vous avez accès au chantier sans autorisation.

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Repérer les professionnels

« 10 000 architectes, rien qu’en Île-de-France, sont référencés sur la base d’un diplôme d’une école d’architecte et de compétences et professionnalisme, et la moitié travaille avec desparticuliers », constate Odile Veillon, enseignante à l’école d’architecture ENSA Paris-Val-de-Seine. L’annuaire Architectes-pour-tous.fr recense les professionnels inscrits à l’Ordre des architectes. «Tous s’engagent à respecter des codes précis et à souscrire une assurance spécifique. Attention !Ceux qui n’y sont pas référencés ne sont pas architectes. »L’architecte possède la qualité de maître d’œuvre* car il est capable de conduire l’opérationnalité des travaux. Mais un simple maître d’œuvre n’est pas un architecte.

Choisir votre architecte

« Répondre à de la commande publique ou réaliser du logement collectif est différent d’une collaboration avec un particulier. Regardez sur Architectes-pour-tous.fr et sur le site de l’architecte quels sont les chantiers antérieurs et les réalisations similaires à votre projet », conseille Odile Veillon. Identifiez-y les professionnels dont le style vous séduit, sachant que la proximité géographique est un facteur clé, car l’architecte doit pouvoir facilement suivre l’avancement du chantier. Puis organisez les premiers rendez-vous.« Choisissez-en trois ou quatre, recommande Christine Leconte. Ce qui doit prévaloir, c’estla qualité de la relation et le sentiment d’êtreen confiance. » 

Yolaine Paufichet, architecte, reprend :« Il doit travailler à partir de vos goûts et mode de vie. Vous devez sentir qu’il est àl’écoute de vos besoins. »L’architecte est là pour aider à arbitrer :« Il ne choisit pas mais aide au choix, synthétise Stéphanie Bertina Minel, présidente d’Architectes et particuliers.S’il décide à votre place, c’est mauvais signe. »

Autre conseil : demandez-lui à visiter ses réalisations similaires à votre projet ou ses chantiers en cours, afin de jauger le niveau de satisfaction des maîtres d’ouvrage.

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Se préparer à la visite conseil

« La première consultation permet de formaliserun programme et d’élaborer une analyse de la faisabilité urbanistique et financière del’opération. C’est aussi l’opportunité de valider l’achat d’un bien immobilier », résume Odile Veillon. Le professionnel présente sa méthode et vous faites part de vos demandes.« Il s’agit d’un travail de co-conception », ajoute-t-elle La visite est payante ou pas. Les honoraires sont libres mais le client en est informé.

« Sansfacturation, on ne peut pas s’attendre à plusqu’une prise de contact. En revanche, un rendez-vous payant permet de poser un diagnosticet d’alerter sur des points précis », rebondit Stéphanie Bertina Minel.« Cette rencontre est l’occasion de questionner la connaissance technique de l’architecte et sa capacité à trouverdes solutions. À l’issue, l’architecte établitun rapport », précise Emmanuel Fauchet.

Coût : de 100 à 600 €.

Opter pour quelles prestations ?

Le plus souvent, l’architecte suit le chantier de bout en bout.Il réalise l’étude préliminaire afin de définir projet et préconisations jusqu’à l’avant-projet définitif (APD) et au dossier de demande de permis de construire (DPC) avec plans, perspectives et notices descriptives. Il évalue le budget, organise la désignation des entreprises et les contrats de travaux qu’il suit jusqu’à la réception du bâtiment. L’architecte a une vision réaliste et envisage les aléas et prévoit les périodes de vacances des artisans et la fréquence des visites sur le terrain. Les allers et retours entre les deux parties sont nombreux et chronophages, mais permettent d’anticiper les problèmes.« Les tensions apparaissent souventau cours du chantier, prévient Stéphanie Bertina Minel. C’est pourquoi tout doit être bien prévu en amont. Cela nécessite d’y consacrer du temps.»

La mission peut aussi se limiter à la production de plans. Le maître d’ouvrage fait alors appel à un maître d’œuvre qui prend le relais ou se charge lui-même de tout.« Dans ce cas, l’architecte n’a pas la main sur les coûts », avertit Christine Leconte.

Contrôler budget et coûts de prestation

Soyez très attentif à la maîtrise du budget.Votre architecte, par exemple, ne doit jamais déposer de DPC sans vous avoir présenté un budget qui l’engage. Il est aussi là pour optimiser les coûts.« En revanche, il ne peut pas toujours anticiper la présence de mérule ou l’intervention d’un expert, par exemple », prévient Odile Veillon. Côté coût de la prestation, trois cas de figure existent.« Des architectes facturent un pourcentage du montant des travaux. Comptez de 8 à  15 %. D’autres proposent de calculer le temps passé pour la mission. Enfin, d’autres préfèrent forfaitiser. Dans ce cas, le montant des honoraires est recalculé si le projet évolue », détaille Yolaine Paufichet. Tout est négociable.

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Bien encadrer le contrat

Le contrat permet de se prémunir contre les litiges. Il engage sur le nombre d’esquisses, les honoraires, etc.« On peut y annexer un cahier des charges qui liste vos besoins : bureau, superficie, etc. », propose Christine Leconte. Des pénalités peuvent être précisées en cas de retard de livraison du bâtiment.« Le calendrier d’exécution par l’architecte et d’approbation par le client inclut une marge pour les imprévus, souligne Odile Veillon.Tout doit être discuté entre les parties. »

Des modèles de contrats sont disponibles sur Architectes.org, le site de l’Ordre des architectes. Ces contrats seront bientôt disponibles étape par étape : la visite conseil ; les études préliminaires ; le dépôt de permis de construire ou la livraison du projet.

Des garanties juridiques

L’architecte joint au contrat son attestation d’assurance en responsabilité civile et en malfaçons. La garantie décennale couvre les travaux de gros œuvre, mais, en cas de création d’un bâtiment, assurez-vous qu’une étude de sol a été réalisée. Avant l’ouverture du chantier, souscrivez obligatoirement une assurance dommages-ouvrage. Elle prend en charge les travaux de réparation lorsqu’un problème relève de la garantie décennale. En cas de litige, vous pouvez saisir un médiateur de la consommation et l’architecte peut solliciter l’Ordre pour une demande de conciliation.

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