Vente d’un logement : attention amiante !

Les promesses et actes de vente concernant des logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doivent comporter un constat établissant la présence ou non d'amiante sur toute la construction.

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La recherche d'amiante concerne tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
© Tomas Ragina

Depuis le 1er septembre 2002, le vendeur d'un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doit intégrer au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) , obligatoirement annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente un constat de recherche d'amiante.

Quels sont les logements concernés par la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante concerne tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'obligation s'applique aux appartements situés dans des immeubles en copropriété ainsi qu'aux maisons individuelles.

> A LIRE :  Diagnostics immobiliers : quelles obligations pour le vendeur ?

Sur quels équipements porte le constat d'amiante ?

La présence ou l'absence d'amiante doit être recherchée dans les lieux suivants.

Dans une maison individuelle, l'exploration portera essentiellement sur les toitures, charpentes, sols, gaines, poutres et revêtements des murs du logement. S'il existe un abri de jardin ou un garage, la recherche concernera également les matériaux de construction de ces bâtiments.

Dans un appartement en copropriété, le repérage d'amiante concerne les parties privatives : planchers, revêtements des murs, dalles de sol, volets… Pour les parties communes, l'exploration se fera notamment sur les conduits de canalisation, l'ascenseur, le monte-charge et le vide-ordures.

Comment est menée la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante doit être réalisée "sans travaux destructifs", c'est-à-dire sans dégradation du logement. Une simple visite des lieux par un spécialiste suffit parfois à détecter la présence d'amiante.

En cas de doute, un prélèvement est effectué par le technicien sur l'équipement ou le matériel soupçonné de contenir de l'amiante et il est envoyé à un laboratoire d'analyse spécialisé. Les travaux éventuels visant à supprimer les matériaux toxiques sont à la charge du vendeur.

Qui commande le constat d'amiante ?

Lorsque le repérage d'amiante concerne une maison individuelle ou les parties privatives d'un logement en copropriété, c'est le vendeur qui fait réaliser le constat avant la signature de la promesse de vente, afin que l'acquéreur soit pleinement informé de l'état du logement. En pratique, ce sera souvent le notaire chargé de la transaction qui commandera l'exploration. En sa qualité de conseil, il est d'ailleurs tenu d'informer son client sur toutes les obligations légales mises à sa charge préalablement à la vente.

Pour les parties communes d'une copropriété, seul le syndicat des copropriétaires de l'immeuble est habilité à faire effectuer le constat.

À qui s'adresser pour la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante doit être effectuée par un diagnostiqueur professionnel certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Il est également tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro.

Bon à savoir 

Attention, le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec vous ou votre mandataire (agent immobilier ou notaire), ni avec une entreprise spécialisée dans le domaine pour lequel le diagnostic lui est demandé. Si le diagnostiqueur et le vendeur du logement contreviennent à ces obligations, ils encourent chacun une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Quel est le prix de l'intervention ?

Les prix des diagnostics sont libres et varient en fonction de la superficie du logement et du temps passé sur place.

Pour une maison individuelle ou les parties privatives d'un immeuble en copropriété, certains organismes proposent un prix forfaitaire couvrant le déplacement du technicien, la visite et la rédaction du constat. Si la présence d'amiante est détectée, les frais d'analyse, dont le montant varie selon les recherches effectuées, s'ajouteront au forfait. En l'absence de tarif forfaitaire, vous avez intérêt à demander un devis au professionnel. L'estimation peut alors varier selon la superficie du logement et le nombre et la nature des équipements à explorer.

Pour les parties communes, les frais de recherche d'amiante seront partagés entre les copropriétaires selon leur quote-part dans la copropriété. Les syndics qui seraient tentés de commander des constats outrepasseraient leurs pouvoirs, puisque la décision appartient au seul syndicat des copropriétaires.

Quelle est la durée de validité ?

La durée de validité de l’état d’amiante réalisé après 2013 est illimitée. Il est toutefois conseillé de réaliser un nouveau diagnostic si vous avez effectué des travaux de rénovation ayant mis en évidence des matériaux ou produits contenant de l’amiante non visibles lors de la réalisation du premier diagnostic.

Quelles conséquences en cas de présence d’amiante ?

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconisera une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante, une mesure d’empoussièrement dans l’air voire des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

Quelles sont les sanctions prévues en cas d’absence de diagnostic amiante ?

Annexer le constat de recherche d'amiante à la promesse de vente vous permet de vous exonérer de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du Code civil. Faute de produire ce constat, vous seriez tenu d'indemniser l'acquéreur qui détecterait ultérieurement de l'amiante dans le logement acquis.

Par ailleurs, tant que le repérage n'aura pas été effectué à la demande du syndicat des copropriétaires sur les parties communes, la responsabilité du propriétaire vendeur est bien évidemment limitée aux seules parties privatives.

df
Nelly Mauricia
Mis à jour le

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