Placement immobilier : faut-il investir dans une résidence services ?

Les résidences destinées spécialement aux étudiants ou aux seniors autonomes fleurissent. Un bon investissement, sous conditions.

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Les résidences services correspondent à un véritable besoin.
Les résidences services correspondent à un véritable besoin.

Avec le nombre d’étudiants qui explose et la population qui vieillit, les résidences services correspondent à un véritable besoin. Leur principe ? En plus de son appartement meublé, le locataire bénéficie de services associés : gardien, buanderie, petit-déjeuner pour les étudiants ; restaurant, espace de convivialité et prestations à la carte (cours de gym, etc.) pour les seniors.

Les avantages à investir dans une résidence services

Investir dans ce type de logements présente plusieurs avantages. Tout d’abord, leur rentabilité s’établit entre 3,8 et 4 % avant impôts. Ensuite, vous êtes dispensé de toutes les contraintes de la gestion locative, celle-ci étant prise entièrement en charge par un exploitant.

Enfin, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard (valable jusqu’au 31 décembre 2021) qui donne droit à une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat hors taxes (dans la limite de 300 000 euros) d’un logement situé dans une résidence services, à la condition de le louer au moins neuf ans. Le bien doit être neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins de quinze ans et réhabilité ou à réhabiliter. La réduction d’impôt maximale est de 33 000 euros, soit 3 666 euros par an pendant neuf ans.

En outre, vous récupérez la TVA (intégralement, au bout de vingt ans) sur votre acquisition à condition que :

  • l’exploitant propose en plus de l’hébergement au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle ;
  • vous adoptiez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
  • les loyers perçus soient soumis à la TVA au taux de 5,5 % et soient imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Bon à savoir

Attention, dans ce dispositif, il n’y a pas d’amortissement possible du bien, comme c’est le cas avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Faites vos calculs avant de choisir, sachant que le régime réel du statut LMNP est plus intéressant si vous êtes fortement imposé.

Comment bien choisir votre investissement ?

Pour réussir votre investissement dans une résidence services, plusieurs éléments sont à prendre en compte. D’abord, choisissez un immeuble de qualité et bien placé. « Il faut pouvoir transformer cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque est primordiale », souligne Christophe Costecalde, conseiller en gestion de patrimoine à Marseille.

Ensuite, veillez à ne pas surpayer le bien. Son prix doit être à peu près similaire à celui d’un logement neuf dans le quartier. Vérifiez la solidité financière de l’exploitant (sur Infogreffe.fr), car une défaillance de sa part se traduirait pour vous par une perte de revenus. Le mieux est de vous tourner vers des acteurs de référence. Vous signez avec lui un bail commercial de neuf ou onze ans, renouvelable, qui comporte le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition des charges entre le locataire et vous. « Le loyer doit être proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence, avertit Christophe Costecalde. Faute de quoi, l’exploitant pourrait ne pas honorer les conditions de bail commercial. »

Ne sous-estimez pas les inconvénients

Investir dans une résidence services n’est pas sans contraintes. Vous devrez notamment supporter le poids des charges et les éventuels travaux à venir. La revente du logement peut également s’avérer difficile, surtout si la résidence est en difficulté.

df
Violette Queuniet
Mis à jour le

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