Logement : comment déterminer la surface habitable ?

Toute vente d’un lot en copropriété s’accompagne de l’obligation de mentionner la surface habitable du logement. Ce mesurage peut être réalisé par un professionnel ou établi par le vendeur, sous sa responsabilité.

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D’où vient le mesurage "Carrez" ?

Comment les professionnels - et les particuliers - évaluent-ils l’état du marché immobilier ? En comparant le prix au mètre carré des dernières ventes réalisées dans une ville, voire un quartier. Et tous d’apprécier le logement en divisant le prix auquel il est proposé par son nombre de mètres carrés. D’où la tentation, à laquelle succombaient certains vendeurs, d’annoncer une superficie plus flatteuse que la réalité pour appâter un acquéreur.

Le député du Val-de-Marne Gilles Carrez a proposé de rendre obligatoire une attestation de surface - ce "diagnostic" fut le premier d’une liste aujourd’hui fort longue - et fait adopter en 1996 une loi en ce sens pour réduire ces abus.

Comment se calcule la surface habitable ?

L’obligation d’indiquer la superficie ne vise que les lots en copropriété d’une superficie au moins égale à 8 m2, qu’il s’agisse d’appartements ou de pavillons (on parle alors de copropriété horizontale) ; à l’exclusion donc les maisons individuelles. Elle ne concerne que la partie privative du lot. La surface "Carrez" correspond à la surface habitable.

Est notamment considérée comme telle la superficie des planchers des pièces closes et couvertes, déduction faite des murs, cloisons, cages et marches d’escalier, embrasures de portes et fenêtres, plinthes, gaines et conduits. Il n’est pas tenu compte des parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ni des caves, parkings et garages, remises et autres abris de jardin. Les balcons, loggias et terrasses ouverts en sont également exclus.

Une fois la superficie mesurée, elle reste valable tant que des travaux ne modifient pas la surface habitable du lot. Elle doit être mentionnée dans le compromis ou la promesse de vente ou au moins figurer dans l’acte notarié, faute de quoi l’acquéreur pourrait intenter une action en annulation de la cession dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente.

Attention !

Mentionner dans une petite annonce une superficie plus vaste que la réalité fait courir un autre risque à son auteur, celui d’une procédure pénale pour publicité trompeuse.

Que se passe-t-il en cas d’erreur de superficie ?

La loi n’oblige pas le vendeur à confier l’établissement du mesurage à un géomètre. Toutefois, notamment si l’opération se révèle complexe en raison de la configuration du logement, il est sans doute préférable de s’adresser à un professionnel. Car si la superficie contrôlée est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l’acte définitif de vente, l’acquéreur pourra, dans l’année qui suit la signature de l’acte, demander une réduction de prix proportionnelle à la différence.

Voici un exemple pour un deux-pièces de 41 m2, vendu 139 400 € (3 400 €/m2). La surface contrôlée est de 38,85 m2. La différence est donc de 2,15 m2, soit 5,24 %. Le vendeur risque d’avoir à restituer à son acquéreur 7 310 € (3 400 € × 2,15).

Faute d’accord amiable, la procédure sera confiée à un avocat qui portera l’affaire devant le tribunal.

En revanche, si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente, le vendeur ne peut réclamer à l’acheteur aucun supplément de prix.

Bon à savoir

Les propriétaires bailleurs ont l’obligation de mentionner la superficie habitable lors de la signature du contrat de location d’un logement loué vide ou meublé, à titre de résidence principale (loi Boutin). Et si la surface réellement habitable est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A noter : les locations à usage de résidence secondaire et celles saisonnières ne sont pas concernées.

df
Viviane Cartairade
Mis à jour le

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