Location : les obligations du propriétaire

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement décent et en bon état. En pratique, comment, au cas par cas, apprécier les critères définis par la loi ? Eléments de réponse.

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Le bien proposé à la location comme résidence principale, vide ou meublé, doit être décent.
© kzenon

Le bien proposé à la location comme résidence principale, vide ou meublé, doit être décent. Il s’agit d’une obligation clairement posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la surface habitable du logement doit être au moins égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou disposer d’un volume habitable de 20 m3. Outre cette notion de surface et de volume, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques qu’un logement doit offrir afin de respecter la santé et la sécurité physique du locataire. Enfin, depuis 2018, tout logement proposé à la location doit répondre à un critère de performance énergétique minimale.

Les critères de décence restent cependant flous. Les litiges sont par exemple fréquents concernant l'humidité, le chauffage ou la conformité des installations...

Humidité, chauffage, conformité...

Lorsque le logement s'avère humide, il est difficile de savoir si l'humidité est due à une mauvaise utilisation ou si les dispositifs d'ouverture et de ventilation sont bien adaptés. Concrètement, la présence de fenêtres ou de grilles non obstruées permettant l'aération peut caractériser le logement décent, indique l'agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

L'appréciation de l'état du chauffage est elle aussi délicate. Selon l'Anil, l'installation doit permettre un chauffage normal, être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

En outre, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la législation et en bon état d'usage et de fonctionnement.

Un local en bon état d'usage et de réparation

La mise à disposition d'un logement décent se prolonge par l'obligation pour le bailleur de délivrer le local en bon état d'usage et de réparation.

Les équipements (sanitaires, installations de cuisine) doivent fonctionner. L'état des différents revêtements, peinture, tapisserie, moquette, doit permettre au locataire de s'installer dans les lieux sans avoir à effectuer de réparations.

Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut lui demander à l'amiable de réaliser les travaux de remise en état. S'il refuse, le preneur est légitimé à demander l'exécution des travaux en justice.

Les parties ont pu, lors de la signature du contrat de location, prévoir que le locataire réalisera ou fera réaliser à ses frais une partie ou la totalité des travaux de remise en état, moyennant une réduction du loyer. Pour éviter les litiges, cette clause doit préciser la nature des travaux à réaliser ainsi que les modalités de réduction du loyer.

Avec la pénurie de logements à louer et la cherté des loyers, ce type d'arrangement peut aider le locataire à trouver un logement. Et les petits bailleurs qui disposent d'un ou deux logements acquis pour financer partiellement leur retraite, peuvent apprécier de ne pas avoir à investir des sommes importantes dans des travaux de remise en état.

L'obligation d'entretien

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit par ailleurs veiller à entretenir le logement loué et à réparer les outrages naturels du temps.

L'obligation d'entretien consiste, par exemple, à remplacer une chaudière, un chauffe-eau qui ne fonctionne plus, ou encore un revêtement de sol ou un parquet devenus trop vétustes.

L'obligation d'entretien concerne également les "grosses réparations" sur la toiture, les menuiseries, notamment en cas d'attaque par des termites et autres insectes xylophages, ou les fissures du carrelage qui résulteraient d'un vice de fabrication.

Le propriétaire défaillant encourt le risque d'être condamné en justice. Le juge saisi par le locataire peut prononcer l'exécution des travaux (il condamne le bailleur à exécuter les réparations nécessaires) ou la résiliation du contrat de location. Dans le premier cas, le bailleur dispose d'un certain délai pour réaliser les travaux nécessaires. Dans le second, c'est le bail lui-même qui peut être annulé. Le locataire peut en outre se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. En cas d'urgence, le juge peut cependant autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux. Au bailleur de lui rembourser ensuite les dépenses correspondantes.

Quels recours en cas de non-conformité ?

Si le locataire constate pendant l'occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment demander la mise en conformité par voie amiable, en se tournant notamment vers la commission départementale de conciliation dont il dépend. Puis, à défaut d'accord, par une action en justice. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Face à l'inertie du bailleur, le tribunal peut prononcer une diminution du loyer.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d'accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-fou d'une fenêtre. Les administrateurs de biens ont été alertés par leurs fédérations professionnelles sur ce type de risques : en cas de dommages corporels causés au locataire, ils pourraient, en leur qualité de mandataire du bailleur, voir leur responsabilité engagée.

Bon à savoir

Les aides au logement ne sont débloquées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) que si le bien loué respecte les critères de décence.

Une garantie contre les vices cachés

Le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices cachés du logement (effondrement du parquet, canalisation d'eau en mauvais état, chaudière excessivement bruyante…). Le locataire qui apporte la preuve que les défauts font obstacle à l'occupation paisible des lieux peut demander en justice la réparation des dégradations, la diminution du loyer ou l'annulation du contrat. Le juge prendra sa décision au cas par cas.

L'incontournable état des lieux

La loi du 6 juillet 1989 impose aux parties de joindre au contrat de location un état des lieux réalisé lors de la remise des clés et de leur restitution (état des lieux de sortie). Propriétaire et locataire ont intérêt à respecter cette formalité pour savoir à qui incombent les réparations du logement en fin de bail.

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux au début de la location, il devra apporter la preuve que les dégradations qu'il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire.

En pratique, l'état des lieux doit être constaté par écrit sur papier libre ou sur formulaire et doit être daté et signé du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire.

La description de l'état du logement doit être détaillée. Les mentions du type "bon état" ou "état moyen" doivent être proscrites, car elles peuvent donner lieu à interprétation.

df
Nelly Mauricia
Mis à jour le

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