Les bonnes raisons d’acheter un bien immobilier en 2019

Rentabilité supérieure à celle de l’assurance-vie, faiblesse record des taux d’intérêt des crédits immobiliers… Malgré la remontée des prix depuis 2008, l’immobilier reste un placement attractif.
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Avec des taux de crédit au plancher, les emprunteurs bénéficient de circonstances exceptionnelles pour acheter.
© Leonid

Les prix ne sont pas encore au plus haut

Trop cher, l’immobilier ? « Entre 2000 et 2016, dans les zones où le marché immobilier est tendu, les prix se sont renchéris de 117 %. C’est presque quatre fois plus que l’inflation constatée sur la période (30 %)... et que les gains de pouvoir d’achat des Français (27 %) », relève Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Et pourtant, les feux sont loin d’être au rouge. Excepté en Île-de-France ou dans certaines métropoles très convoitées, comme Bordeaux, en réalité, les prix n’ont pas encore retrouvé les niveaux de 2007, avant la crise financière. Agents immobiliers et notaires ne redoutent pas un krach immobilier. Pour eux, les tarifs de la pierre devraient désormais atterrir en douceur. « Même une lente remontée des taux d’intérêt ne suffirait pas à déstabiliser le marché car il est très sain, aujourd’hui. Il n’y a pas de spéculation », estime Rozenn Le Beller, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat.

L’an dernier, déjà, le marché s’était assagi. Les prix avaient augmenté de 2,7 % dans la France entière, alors qu’ils avaient bondi de 4,2 % en 2017, selon les statistiques de la Fnaim. La progression est plus sage encore pour les maisons (1,5 % en 2018, contre 3,7 % en 2017), ce qui contraste avec celle des appartements (3,8 % en 2018, contre 4,9 % en 2017). Mais les situations locales sont très diverses. Nantes, par exemple, qui séduit de plus en plus, voit ses tarifs grimper rapidement (6,7 % en 2018). Malgré les hausses passées, Bordeaux demeure dynamique (8,8 %), comme Paris (5,9 % en 2018, contre 6,5 % en 2017).

« Dans certaines grandes villes très attractives, les prix pourraient continuer à monter fortement. Mais ils poursuivront probablement leur recul en milieu rural ou dans certaines petites villes dépourvues d’emplois », remarque Rozenn Le Beller.

Les crédits immobiliers restent très attractifs

Acheter aujourd’hui, c’est aussi pouvoir s’endetter à très bas prix. Loin de remonter, comme certains le craignaient, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours au plancher. Selon le courtier Empruntis, les clients dotés d’un très bon profil ont même vu leur taux encore baisser début 2019. Certains ont emprunté en février au taux de 1 % (hors assurance) sur 20 ans grâce à la concurrence entre les banques. Du jamais vu. Avec un profil un peu moins séduisant, d’autres emprunteurs décrochent un taux de 1,50 % (hors assurance) sur 20 ans, comme au début de 2017. Mieux, s’ils peuvent rembourser sur 15 ans, leur crédit ne leur coûte que 1,3 %, selon les statistiques de Vousfinancer.com.

« Depuis début 2018, les taux des crédits encore plus longs, sur 25 ou 30 ans, ont aussi nettement baissé, souligne Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez ce courtier en crédit. Les banques ont fait cet effort pour compenser la suppression des allocations logement pour l’accession à la propriété et le recentrage du prêt à taux zéro, qui avaient réduit le budget des acquéreurs. » Des dossiers solides ont obtenu moins de 2 % sur 30 ans ou 1,20 % sur 25 ans. Un autre record historique. « Aujourd’hui, les taux de crédit sont inférieurs à l’inflation française, qui a atteint 1,8 % en 2018. C’est une situation exceptionnelle pour les emprunteurs », insiste Jean-Marc Torrollion. Cette situation a des chances de durer au moins encore un peu. Sur les marchés financiers, rien ne permet, pour l’instant, d’annoncer une franche remontée des taux d’intérêt. De plus, comme la crise des « gilets jaunes » a freiné les demandes de crédit ces derniers mois, chaque banque tente de rattraper le temps perdu en attirant à elle les candidats emprunteurs. « Aucune banque n’a envie d’être la première à augmenter ses taux, au risque de perdre des parts de marché », indique Sandrine Allonier.

En quelques années, le recul des taux d’intérêt a d’ailleurs gonflé le budget d’achat des ménages, ce qui a permis de compenser en partie la hausse du prix du mètre carré. En remboursant 1 000 euros par mois hors assurance pendant 20 ans, ils empruntaient 207 430 euros à 1,55 % en début d’année, contre 189 500 euros à 2,40 % au début 2016 ou 160 500 euros à 4,30 % en janvier 2012, selon les calculs de Vousfinancer.com.

« Il est finalement plus intéressant d’acheter aujourd’hui qu’en 2007, du moins en province, car les prix sont moins élevés et les taux de crédit plus faibles », résume Rozenn Le Beller. Même verdict à la Fnaim, qui établit un indicateur du pouvoir d’achat des ménages en tenant compte de l’évolution des prix et de celle des taux d’intérêt. Cet indicateur est aujourd’hui nettement supérieur à ce qu’il était 10 ans plus tôt. Toutefois, en 2017 et 2018, il s’est légèrement replié par rapport à 2016, quand l’immobilier était un peu moins cher et les taux d’intérêt déjà très faibles.

La pierre dame le pion aux autres placements

Pour les épargnants, investir dans l’immobilier est plus intéressant que jamais.... Faute d’alternative séduisante, les placements rassurants qu’ils affectionnaient naguère ont perdu leur aura. Les nouveaux PEL, par exemple, ne rapportent que 1 % par an et sont désormais soumis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les fonds en euros des contrats d’assurance-vie ont encore vu leur rémunération chuter l’an dernier. De nombreux contrats n’ont servi qu’autour de 1 % et, parmi les meilleurs, ceux qui dépassent 2 % ne sont pas légion. En moyenne, le rendement n’est plus que de 1,7 %, selon l’association de consommateurs CLCV, soit seulement 1,4 %, une fois retirés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.). C’est moins que l’inflation (1,8 % en France en 2018). Sans même mentionner l’éventuelle fiscalité en cas de retrait, le placement fétiche des Français ne préserve plus le pouvoir d’achat du capital qui y est investi.

Et la Bourse ? Même s’il est possible d’en tirer des profits en investissant dans les périodes de turbulence et en vendant quand l’optimisme est de retour sur les marchés financiers, les investissements en actions font prendre plus de risques aux épargnants que la pierre. Ses performances, décevantes l’an dernier, l’ont encore montré.

La rentabilité locative meilleure que l’assurance-vie

Assurément, la hausse récente des prix immobiliers, supérieure à celle des loyers, a érodé la rentabilité locative. Mais pour un logement bien choisi, cette dernière peut encore battre l’assurance-vie. La Fnaim, grâce à son Observatoire statistique des locations (OSLO), estime ainsi, à partir des prix d’achat et des loyers médians locaux, la rentabilité brute locative à 3,7 % à Bordeaux, 3,8 % à Paris, ou encore 5,3 % à Rennes et 6,2 % à Orléans.

Toutefois, ces chiffres ne tiennent compte ni des charges ni de la fiscalité. En imputant les frais liés à l’immobilier (travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) qui grèvent la rentabilité nette du propriétaire, cette dernière varie le plus souvent entre 2 % et 6 % avant impôt selon la qualité de l’emplacement (qui joue sur le prix d’acquisition), la taille du logement, le rythme de rotation des locataires, etc. Il faut ensuite en déduire 17,2 % de prélèvements sociaux, sans oublier l’impôt sur le revenu variable selon le taux marginal d’imposition de chaque foyer, voire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour ceux qui y sont soumis.

L’écart entre rentabilité brute et nette est très important. Mais miser sur la pierre, c’est pouvoir espérer des plus-values à terme, lors de la revente, ou au moins une préservation du capital si le logement est bien choisi. C’est aussi opter pour un des rares placements à procurer des revenus, précieux à l’heure de la retraite, et qui se finance à crédit, les loyers aidant à rembourser les mensualités du prêt. Et qui sait, plus tard, le logement pourra peut-être servir à loger un enfant pendant ses études, puis faire l’objet d’une donation pour l’aider à s’installer.

Un nouvel avantage fiscal pour acheter dans l’ancien

Cette année et jusqu’à la fin 2021, les investisseurs peuvent de surcroît tirer parti du nouveau dispositif Denormandie (du nom du ministre de la Ville et du Logement). À condition d’acheter un logement ancien en centre-ville dans des villes petites ou moyennes et d’y réaliser au moins 25 % de travaux, ceux-ci profitent d’une réduction d’impôt égale à 12 % du prix total de l’opération s’ils louent pendant 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Cela faisait longtemps qu’une incitation fiscale aussi souple et attractive n’avait été lancée pour l’immobilier ancien.

Le montant de l’avantage fiscal est déterminé en fonction d’un double plafond de prix : 5 500 €/m2 sans pouvoir dépasser 300 000 €. « Les communes concernées devraient être celles qui participent au plan d’action Cœur de ville du gouvernement pour rénover leur centre-ville ou qui ont conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire », explique Louis du Merle, de l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL). La liste des 222 premières villes a été annoncée. Elle inclut par exemple Périgueux, Perpignan, Laval, Gap, Rambouillet, Chinon ou encore Quimper.

« Les travaux de rénovation pris en compte sont ceux qui aboutissent à la création, à la modernisation, à l’assainissement ou à l’aménagement de surfaces habitables et annexes, mais une liste précise va être publiée par décret », précise-t-il.

Un pari sur l’avenir

Le dispositif Denormandie impose de choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains montants et de respecter des plafonds de loyer. Mais sans grever la rentabilité, car généralement les loyers de marché réellement pratiqués dans ces villes sont inférieurs aux plafonds. La Fnaim a ainsi calculé dans six d’entre elles la rentabilité brute d’un logement de 60 m2 acheté avec ce dispositif fiscal et loué pendant six ans. Sans compter les charges, les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu, elle atteint 8,2 % à Carcassonne, 7,3 % à Auxerre, 6,7 % à Pau, 5,5 % à Saint-Nazaire ou 5,7 % à Grasse. Compte tenu des prix au mètre carré, en général plus faibles que dans les grandes villes, « il sera possible d’acheter avec un budget de 100 000 à 120 000 € et de louer à des familles solvables », relève Jean-Marc Torrollion.

Il faudra bien sûr veiller à n’investir que dans des villes où le marché locatif est suffisamment porteur. « C’est pourquoi le dispositif Denormandie va surtout intéresser les investisseurs locaux, ceux qui connaissent bien leur ville et qui savent donc qu’ils peuvent investir dans le centre », prévoit le président de la Fnaim.

C’est également un pari sur l’avenir. L’espoir du gouvernement, en encourageant la rénovation de ces cœurs de ville désertés, est d’améliorer la qualité des logements pour faire revenir les habitants. « Si de nombreux immeubles du quartier se rénovent, qu’une clientèle plus aisée s’y installe, les commerces renaîtront et l’immobilier se revalorisera », espère Rozenn Le Beller.

D’autres mesures en faveur des propriétaires

La loi logement de 2018 ou loi Elan a prévu des mesures destinées à remédier à certains problèmes. Par exemple, les squatters ne bénéficient plus de la trêve hivernale et peuvent donc être expulsés, même pendant l’hiver. Par ailleurs, les délais de la procédure d’expulsion ont été réduits. Les choses sont également plus claires lorsqu’un locataire ne paie pas ses loyers.

« Depuis le 1er mars 2019, les procédures de surendettement et de traitement des impayés sont coordonnées », précise Louis du Merle. Cela permet au locataire de rester dans les lieux (pas d’expulsion) s’il respecte les paiements prévus, tout comme au propriétaire de demander l’expulsion immédiate si, au cours d’une période probatoire de 2 ans, le locataire recommence à faire défaut sur le loyer ou les charges. « Ces nouvelles dispositions devraient éviter que la dette du locataire envers le propriétaire ne soit effacée par la commission de surendettement », précise le spécialiste de l’ANIL.

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df
Pauline Clément
Publié le

Immobilier, droit du travail, retraite...

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