Contre l’habitat indigne, le permis de louer se répand

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Maison délabrée
© ilbusca

Certains propriétaires ne peuvent mettre leur bien en location sans ce sésame. Le permis de louer ou demande d’autorisation préalable de mise en location, se répand dans une partie du pays, au bénéfice des candidats à la location et de la qualité des logements.

La réforme est issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Ce texte, adopté sous le quinquennat de François Hollande (2012-2017), fut vivement critiqué par les professionnels de l’immobilier, notamment pour ses mesures jugées favorables aux locataires et aux candidats à la location. Un décret du 19 décembre 2016 a mis en œuvre les règles relatives au permis de louer.

Le recours au dispositif relève du choix des conseils municipaux ou des organes délibérants des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), qui peuvent déterminer des zones géographiques où une « autorisation préalable de mise en location est nécessaire » (article L. 635-1 du Code de la construction et l’habitation). Il s’agit obligatoirement de « territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé ». « Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées », précise le texte.

Où le permis de louer entre-t-il en vigueur ?

Des élus locaux se sont saisis de ce dispositif. Des élus locaux se sont saisis de ce dispositif. Voici des exemples de territoires où l’autorisation est ou va entrer en vigueur.

Depuis le 15 octobre 2019, un permis de louer est nécessaire dans le quartier de Noailles, à Marseille. La Métropole Aix-Marseille-Provence l’a imposé.

Le 1er avril, Grasse est devenue la première commune des Alpes-Maritimes à mettre en place un permis de louer, pour une partie du territoire.

Vichy Communauté va imposer à partir de juillet, dans le cadre d’une expérimentation d’un an, un permis de louer aux propriétaires d’une partie de la ville et de sa voisine Cusset, d'après France Bleu.

À compter du 1er janvier 2022, une autorisation préalable de mise en location va être exigée dans certains secteurs de la métropole de Bordeaux.

Selon Le Journal d’Abbeville, des élus d’opposition du conseil de la communauté d’agglomération de cette ville de la Somme réclament la mise en place d’un permis de louer.

Que doit contenir la demande d’autorisation préalable de mise en location ?

Le propriétaire doit adresser sa demande à la mairie ou à l’EPCI. L’article R. 635-2 du Code de la construction et de l’habitation détaille les mentions de la demande d’autorisation :

  • son identité, son adresse et ses coordonnées ;
  • si le propriétaire est une personne morale (société, association, etc.), sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social et la qualité du signataire de la déclaration ;
  • la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de signature du bail.

Vous faites appel à un mandataire ? Des informations sur ce dernier (nom ou raison sociale, adresse, activité exercée, numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle) doivent figurer dans la déclaration de mise en location.

Si vous louez votre bien sans demander l’autorisation nécessaire, vous risquez une amende maximale de 5 000 € (article L. 635-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Sur quels critères se prononce l’administration ?

La maire ou le président de l’EPCI « peut refuser ou soumettre à conditions » l’autorisation s’il estime que « le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique » (article L. 635-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Si vous louez votre bien alors que votre demande d’autorisation a fait l’objet d’un refus, vous risquez une amende maximale de 15 000 € (article L. 635-7).

Quelle est la forme de la réponse ?

L’autorisation est accordée

L’autorisation est donnée de façon explicite ou, en l’absence de réponse un mois après le dépôt de votre demande, de manière implicite (article L. 635-4 du Code de la construction et de l’habitation). C’est l’application du principe selon lequel le silence vaut acceptation.

La décision prise devient caduque si vous ne mettez pas votre bien en location dans un délai de deux ans après l’avoir obtenue.

L’autorisation est refusée

La décision de rejet est motivée. Elle indique les travaux et les aménagements que vous devez réaliser « pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité » (article L. 635-3 du Code de la construction et de l’habitation). La décision est transmise à la caisse d’allocations familiales (CAF), à la caisse de mutualité sociale agricole (MSA) et à l’administration fiscale (article L. 635-6).

Changement de locataire : devez-vous faire une nouvelle demande ?

Oui. Dès lors que vous remettez votre bien en location, vous devez faire une nouvelle demande d’autorisation. L’autorisation est accordée ou refusée selon les mêmes modalités que pour une première demande (article L. 634-3).

Que se passe-t-il si le logement change de propriétaire ?

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement » (donation, succession, vente, etc.), l’autorisation est transférée au nouveau propriétaire (article R. 635-3).

Le propriétaire doit toutefois déposer auprès du maire ou du président de l’EPCI « une déclaration de transfert ».

Autour de 600 000 logements indignes

« Depuis plusieurs années, une estimation a établi à 600 000 le nombre de logements indignes, à partir des données sur le parc privé potentiellement indigne (PPPI) exploitées par les acteurs locaux », explique la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport annuel sur « L’état du mal-logement en France », publié en janvier 2021.

« Cette estimation est toutefois approximative, sachant que les fichiers sur lesquels elle repose (le cadastre notamment) présentent des biais importants, et que le PPPI n’a pas pour objectif un décompte national, mais plutôt le repérage des zones géographiques potentiellement plus concernées que d’autres par l’habitat indigne », précise la fondation. 

Les zones les plus touchées sont l’ancienne région Nord-Pas-de-Calais (qui fait partie des Haut-de-France), en particulier l’ancien bassin minier, Paris et sa proche banlieue ainsi que le pourtour méditerranéen et son arrière-pays.

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