Immobilier : faut-il vendre son bien avant d'acheter plus grand ?

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
7mn de lecture
© fizkes

Propriétaires d’un 3-pièces de 55 m2 à Montreuil (93), Hélène et Louis attendent des jumeaux. Ayant déjà un enfant, le couple aimerait acheter plus grand dans le même secteur. S’ils sont prêts à déménager au plus vite, Hélène et Louis se demandent néanmoins s’il est préférable d’un point de vue financier et organisationnel d’acheter avant de vendre ou inversement.

La réponse de notre expert : David Huy, directeur de l'agence FBI Voltaire Immobilier, à Paris. 

© DF

Ils choisissent d'acheter d'abord

Après avoir visité plusieurs appartements, Hélène et Louis ont eu un coup de cœur pour un 4- pièces de 70 m2 à Bagnolet, proposé à 440 000 euros frais d’agence inclus. Ce bien répond à tous leurs critères. Ainsi, leur démarche a été concluante : en commençant à prospecter avant même de céder leur logement, ils ont pu affiner leur recherche, sans pression. Problème : tant que son 3- pièces de Montreuil n’a pas trouvé acheteur, le couple n’a pas l’argent nécessaire pour payer le 4- pièces. De plus, son bien actuel étant estimé à 375 000 euros, le fruit de la vente ne suffira pas. Sans compter qu’il doit encore rembourser 150 000 euros sur le prêt immobilier souscrit pour son achat. Pour mener à bien cette opération immobilière, il doit donc contracter un prêt relais.

Fonctionnaires gagnant à eux deux 4 400 euros par mois, Hélène et Louis pensent qu’il leur sera facile d’obtenir l’emprunt nécessaire. Surtout qu’ils disposent d’assez d’épargne pour s’acquitter comptant des frais de notaire. Sur le papier, le montage apparaît simple, mais les conséquences financières sont plus lourdes qu’ils ne l’imaginent. Pourquoi ? Si leur banque accepte le prêt relais, ils n’obtiendront que 70 % de la valeur estimée du bien vendu (262 500 euros) diminuée du montant restant à rembourser de leur emprunt en cours (150 000 euros) : soit 112 500 euros. Pour boucler leur budget, ils devront souscrire un troisième prêt d’un montant de 327 500 euros (440 000 – 112 500).

Au final, ils seront tenus de rembourser leurs mensualités actuelles de 1 350 euros auxquelles s’ajouteront celles du nouveau crédit (1 294 euros) ainsi que les intérêts et l’assurance-emprunteur du prêt relais (107 euros). Soit 2 751 euros par mois. Pour convaincre leur banque, ils mettent en avant les atouts d’une vente rapide : solder leur ancien crédit et leur prêt relais et rembourser par anticipation une partie du nouveau. Leur mensualité de remboursement tombera alors à 1 331 euros pendant quinze ans.

Mais ce calcul est particulièrement risqué pour le couple car la durée d’un prêt relais ne peut dépasser vingt-quatre mois. S’il ne trouve pas d’acheteur dans ce délai, il faudra baisser drastiquement le prix de l’appartement de Montreuil. Pire, il pourra même devoir vendre celui de Bagnolet pour rembourser ses dettes. Autre problème de taille : avec 2 751 euros de mensualités tant que leur 3-pièces n’est pas vendu, Hélène et Louis dépassent les 33 % de taux d’endettement maximum traditionnellement accepté par les banques pour accorder un prêt. Leur établissement bancaire, considérant que les 1 649 euros (4 400 – 2 751) qu’il leur reste pour vivre chaque mois avec trois enfants sont insuffisants, refuse de financer leur projet.

© DF

Ils décident de vendre avant d'acheter

Les 3-pièces à Montreuil étant recherchés, Hélène et Louis obtiennent rapidement une offre au prix qu’ils demandent. Cette solution se révèle plus sécurisante pour eux que la précédente car ils connaissent désormais le montant exact de leur apport personnel pour l’achat de leur nouveau logement. Plus intéressant encore, ils évitent de souscrire un prêt relais et peuvent ainsi estimer précisément leur capacité d’emprunt.

Une fois leur ancien prêt remboursé, ils disposent de 225 000 euros comptant (375 000 – 150 000). Au regard de leurs salaires et de leur situation financière, les banques acceptent de leur prêter 235 000 euros maximum sur quinze ans. Pour ne pas atteindre son taux maximum d’endettement, le couple établit son plan de financement sur la base d’un emprunt de 225 000 euros.

En conséquence, ils disposent d’une enveloppe de 450 000 euros pour acheter leur nouvel appartement. Et ce, en remboursant chaque mois 1 393 euros. Soit, seulement 43 euros de plus qu’avant. À première vue très attractive, cette option engendre néanmoins du stress et des frais annexes supplémentaires à Hélène et Louis. Le compromis de vente signé, ils n’ont plus que trois mois en moyenne devant eux avant de signer l’acte authentique et donc de déménager. Sauf à accélérer leurs recherches quitte à accepter d’acheter un bien en deçà de leurs attentes, ils devront louer un appartement pour quelques mois.

Même de courte durée, cette solution implique de payer deux déménagements, un loyer et éventuellement un garde-meuble et des honoraires d’agence. D’un point de vue logistique, cette option n’est pas non plus de tout repos car ils devront s’acquitter d’un certain nombre de démarches administratives au moment de leur entrée dans les lieux et de leur départ (souscription et résiliation d’une assurance habitation, d’un contrat d’électricité, d’un suivi de courrier...). Et les recommencer sitôt qu’ils aménageront dans le bien qu’ils auront enfin acheté.

Prêt relais : un remboursement à bien calculer 

Pour rembourser votre prêt relais, vous avez le choix entre un différé partiel et un différé total. Dans le premier cas, vous payez tous les mois les intérêts et l’assurance emprunteur et vous restituez la totalité du capital à l’échéance. Dans le second, vous ne réglez chaque mois que les primes d’assurance. Quant au capital et aux intérêts, vous les remboursez en une seule fois, là aussi, au terme du crédit. Attention, cette option coûte plus cher car les intérêts non acquittés mensuellement se cumulent et génèrent eux-mêmes des intérêts.

Ils préfèrent vendre et acheter simultanément

Sur le plan financier, cette option s’avère plus avantageuse pour eux que les précédentes car ils n’ont ni prêt relais à contracter ni dépenses annexes à acquitter. S’ils parviennent à signer la vente de leur 3-pièces le même jour que l’achat de leur 4-pièces, ils peuvent en effet aménager aussitôt sans passer par la case location. Quant à leur budget « acquisition », il est aussi élevé que s’ils avaient vendu avant d’acheter.

D’un point de vue logistique, ils sont également gagnants dans la mesure où ils n’ont pas à changer deux fois d’adresse dans un court laps de temps. Cette décision de coordonner l’achat de leur nouveau logement avec la vente de l’ancien n’est toutefois pas sans danger. Afin de mettre toutes les chances de leur côté et même s’ils ont commencé à visiter des biens pouvant leur convenir, Hélène et Louis doivent se montrer très prudents. À commencer par ne pas signer de promesse d’achat avant un compromis de vente.

La raison ? Cela leur évitera, s’ils n’ont pas trouvé d’acheteur pour leur appartement actuel, d’avoir à demander en urgence à leur banque un crédit relais pour financer leur nouvelle acquisition ou de devoir renoncer à celle-ci en cas de refus. Autre précaution importante pour ne pas se trouver sans toit le jour de la vente de leur bien : négocier avec leur acheteur une vente longue. En d’autres termes, obtenir qu’il accepte de rallonger de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, la période entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique. De quoi leur laisser le temps de mener à bien la recherche de leur nouveau logement.

Enfin, il leur faut être vigilants quant au dossier de leur acheteur. Si celui-ci n’obtient pas de son côté son prêt, la vente sera alors annulée. Ce qui pourrait, du même coup, remettre en question l’ensemble du projet.

Attention aux surestimations

Le montant accordé par une banque dans le cadre d’un prêt relais dépend de l’estimation de la valeur du bien mis en vente. Pour éviter que leurs clients surévaluent leur logement, les établissements bancaires sont libres de demander de leur côté une ou plusieurs expertises.

 

A lire aussi