Immobilier : comment éviter la saisie de votre logement ?

Même après avoir reçu un commandement de payer, vous pouvez encore réagir pour tenter de bloquer le processus de saisie en vendant vous-même votre bien ou en saisissant la commission de surendettement.

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La saisie immobilière a pour objet la confiscation et la vente du patrimoine immobilier du débiteur pour permettre le remboursement du créancier.
© Liountmila Korelidou

Lourde de conséquences, la saisie immobilière a pour objet la confiscation et la vente du patrimoine immobilier du débiteur pour permettre le remboursement du créancier. Tel sera le cas, par exemple, si vous n'honorez plus vos échéances de prêt immobilier. L'organisme prêteur, dès lors qu'il est titulaire d'une hypothèque sur votre logement, pourra engager à votre encontre une procédure de saisie. En l'absence d'hypothèque, ce recours est aussi possible si le créancier use d'un jugement de condamnation autorisant la saisie.

Le commandement de payer

Le début des ennuis (et donc de la procédure) se matérialise par la visite de l'huissier venu vous délivrer un commandement de payer. Sous peine de nullité, ce document doit comporter certaines mentions obligatoires (article 648 du nouveau Code de procédure civile), notamment le décompte des sommes à régler et une sommation de payer dans un délai de huit jours.

Attention ! Ce commandement vaut déjà saisie immobilière. Dès sa réception, vous ne pouvez plus vendre votre bien sans autorisation, ni le louer. Mais vous conservez le droit de l'habiter dans l’attente de la vente, sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion.

La visite de l’huissier

Si la somme due n’est pas remboursée dans les huit jours, l'huissier peut pénétrer chez vous – que vous soyez présent ou non – pour dresser un procès-verbal de description du bien saisie.

Votre créancier dispose, quant à lui, de deux mois pour faire publier le commandement de payer au bureau des hypothèques. Si vous êtes dans l'impossibilité de faire face à vos dettes, saisissez la commission de surendettement qui pourra éventuellement suspendre la saisie.

L'audience d'orientation, une étape importante

Dans les deux mois qui suivent la publication du commandement, vous recevez une assignation en justice vous convoquant à une audience "d'orientation" devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. « C'est un rendez-vous primordial à ne pas manquer, indique Anne-Sophie Sajous, avocate à Annecy. Si vous ne vous y présentez pas, la vente aux enchères publiques de votre bien sera automatiquement ordonnée par le juge. »

Au cours de l’audience d’orientation, vous pouvez, en effet, demander la vente amiable du bien saisi. Au vu de vos remarques et de celles du créancier, le juge autorisera la vente amiable du logement, ordonnera sa vente forcée ou mettra fin ou suspendra la procédure de saisie.

La vente amiable du bien saisi

Si le juge autorise la vente amiable, il doit fixer le montant minimal du prix de vente autorisé et la date d'une seconde audience, appelée audience "de rappel", dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois. Vous disposez de ce laps de temps pour finaliser la vente.

À cette seconde audience, si vous justifiez d’un compromis ou d’une promesse de vente, un délai de trois mois supplémentaires vous est accordé pour conclure l’acte authentique de vente. Après ces trois mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive. À défaut, le juge ordonnera la vente forcée.

L’argent issu de la vente est réparti entre le ou les créanciers. Si le montant obtenu ne permet pas de couvrir l’intégralité des sommes dues, vous restez redevable de la fraction des dettes non réglées.

La vente aux enchères publiques

Si le juge ordonne la vente forcée du bien saisi (soit parce que vous n'avez pas demandé la vente amiable, soit parce qu'il l'a refusée), il fixe les modalités de visite et la date de l'audience d'adjudication dans un délai de deux à quatre mois à laquelle interviendra la vente judiciaire. Il s'agit d'une vente aux enchères publiques réalisée au sein du tribunal.

Parallèlement, le créancier se doit d'accomplir des formalités de publicité (affichage dans les locaux du tribunal, sur l'immeuble saisi, publication dans un journal d'annonces légales et dans deux journaux à diffusion locale ou régionale). Ces avis visent à informer le plus grand nombre d'enchérisseurs. Le créancier fixe le montant de la mise à prix et le jour de l'audience, le bien est attribué au plus offrant.

Bon à savoir

Toute personne peut faire une enchère dans les dix jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Elle doit être au minimum égale à 10 % du prix de la vente et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

Après expiration des délais de recours, le prix de vente est ensuite distribué à qui de droit. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'égard de la personne saisie, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien du débiteur dans les lieux.

Saisir la commission de surendettement

La commission de surendettement pourra, si elle déclare votre dossier recevable, demander la suspension de la procédure de saisie immobilière au juge de l’exécution. Le temps de la suspension, qui ne peut excéder deux ans, vous ne pouvez pas aggraver votre insolvabilité, rembourser les éventuelles personnes qui se sont portées caution, ni payer tout ou partie des découverts bancaires existants ou une dette autre qu’alimentaire. Il est toutefois possible de saisir le juge afin qu’il vous autorise à accomplir l’un de ces actes.

En pratique, la suspension est prolongée le temps nécessaire au règlement de votre situation et conformément aux recommandations de la commission (vente volontaire du bien, rééchelonnement de la dette…). Cette solution est, bien entendu, subordonnée au respect de vos obligations (le paiement de vos nouvelles échéances, par exemple).

Si, en revanche, la vente forcée du bien a été ordonnée à l’audience d’orientation, avant que la commission ait déclaré votre demande recevable, la suspension de la procédure est plus compliquée. La commission peut uniquement demander le report de la date d’adjudication en saisissant le juge de l’exécution. Cette demande, qui doit être fondée sur des causes graves et dûment justifiées, doit permettre à la commission de faire adopter des mesures de désendettement du débiteur.

Pour toute démarche, adressez-vous au secrétariat de la commission de surendettement qui se trouve à la succursale de la banque de France de votre département.

df
Rosine Maiolo
Mis à jour le

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