Faire construire sa maison : que doit mentionner le contrat ?

Échelonnement des paiements, délai de livraison, matériaux utilisés… Tout doit être précisé dans le contrat, quel que soit votre interlocuteur.

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12mn de lecture
Il existe différents contrats pour faire construire sa maison.
© skynesher

Pas de construction sans contrat ! Signé avec des entreprises indépendantes les unes des autres ou avec un constructeur assurant une prestation clé en main, ce document détermine les engagements de chacun des intervenants, planifie le déroulement du chantier et sert de référence en cas de contestation.

Il en existe essentiellement trois, avec des garanties différentes : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le contrat avec un promoteur et enfin le contrat avec un architecte.

Le contrat de construction de maison individuelle

Ce n’est pas un hasard si 64 % des maisons neuves ont été bâties sous le régime du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) en 2018. C’est le plus protecteur. Il décrit les tâches que devra réaliser le professionnel en contrepartie du devis qu’il vous a soumis : choisir les entreprises, diriger les travaux et livrer la maison prête à habiter dans le délai convenu.

En vigueur depuis la Loi n° 90-1129 relative au contrat de construction d’une maison individuelle du 19 décembre 1990, il peut être conclu avec ou sans fourniture de plans. Dans le premier cas, vous choisissez une maison type sur catalogue.

Même si le CCMI est protecteur, des abus peuvent se produire. « Si on vous le réclame, sachez que le chèque de réservation n’existe pas, martèle Daniel Vennetier, responsable de l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels (AAMOI). N’écoutez pas les constructeurs qui prétendent qu’il faut vous décider vite, prétextant que seuls quelques  terrains restent disponibles ou que vous pouvez laisser un chèque qui ne sera pas encaissé ».  Raison de plus pour être vigilant et connaître les règles en vigueur.

  • Un dépôt de garantie assuré

Lorsque le constructeur est couvert par une garantie de remboursement, souscrite ­auprès d’une compagnie d’assurances ou d’une banque, il est en droit de réclamer des premiers paiements avant l’ouverture du chantier. Il peut exiger 5 % du prix de la construction à la signature du contrat, 5 % à la délivrance de permis de construire et enfin 5 % à l’ouverture du chantier.

En revanche, si le constructeur ne dispose pas de garantie de remboursement, il peut uniquement demander le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à 3 % du prix de la construction sur un compte séquestre à votre nom. Concrètement, vous établissez le chèque à votre ordre. Ce dépôt est bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives au contrat et est ensuite déduit des premiers paiements à l’ouverture du chantier.

  • Un plan et des notices détaillés  annexés au contrat

Dans tous les cas, votre interlocuteur doit joindre au contrat : le plan détaillé de la maison, une notice descriptive technique du bâtiment, une notice d’information juridique et une attestation de la garantie de livraison. Si vous avez prévu de réaliser certains travaux (peinture, pose de parquet, etc.), mentionnez-les et précisez quel degré de finition vous attendez de l’entreprise. Si vous avez signé un CCMI avec fourniture de plans, une copie du permis de construire doit également être annexée au contrat.

  • Un paiement au rythme des travaux

Le contrat indique le prix global forfaitaire et définitif du projet. Il ne peut être majoré que si le document prévoit une révision du prix. Il doit suivre l’indice national du bâtiment dit BT01.

La loi impose aussi un échelonnement des paiements :

- 15 % du prix total au commencement du chantier,

- 25 % à l’achèvement des fondations,

- 40 % une fois les murs montés,

- 60 % à la mise « hors d’eau » (la toiture),

- 75 % à la mise « hors d’air » (les cloisons, les huisseries),

- 95 % lorsque les travaux de chauffage, de menuiserie et de plomberie sont terminés.

- Le solde de 5 % est exigé après la réception des travaux si vous n’émettez pas de réserves. Si vous vous êtes fait assister par un professionnel, vous payez immédiatement le solde. Dans le cas contraire, vous disposez de huit jours supplémentaires pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception des travaux et vous payez le solde au bout de ce délai.

Si vous émettez des réserves, les 5 % restants sont consignés auprès d’un établissement financier (la Caisse des dépôts et consignation, établissement bancaire) ou d’un professionnel (notaire par exemple) jusqu’à la réparation des dommages. A défaut d’exécution, vous devrez saisir le juge des référés.

  • Une entreprise de ­substitution en cas de défaillance du constructeur

Si l’entrepreneur fait faillite ou abandonne la construction, vous êtes assuré de l’achèvement du chantier, car il doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus auprès d’une assurance ou d’un établissement de crédit agréé.

Si l’abandon dépasse un mois, envoyez une lettre recommandée avec avis de réception à l’entrepreneur, le mettant en demeure de reprendre le chantier sous un délai précis ainsi que de vous verser les pénalités de retard prévues dans le contrat. En l’absence de réaction du constructeur dans un délai de 8 jours calendaires à la suite de l’envoi de la mise en demeure, il faut contacter le garant (banque ou assureur) afin qu’il mette en demeure le constructeur de terminer les travaux. Si ce dernier ne réagit pas dans un délai de 15 jours calendaires, le garant désigne une entreprise pour terminer votre maison.

Construire avec un promoteur

Si le promoteur auquel vous vous adressez a acheté et viabilisé le terrain, avant d’entreprendre la construction de la maison et de vous vendre l’ensemble, il vous proposera sans doute une « vente en l’état futur d’achèvement » (Vefa).

Il s’agit, là aussi, d’une transaction au contenu très réglementé (Article L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Vous signez un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) qui mentionne les éléments importants (surface habitable, nombre de pièces, situation dans l’immeuble ou le lotissement, descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement, prix de vente prévisionnel, délai d’exécution des travaux…) et vous le confirmez chez le notaire lors de la vente définitive. Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 10 jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

A noter : le contrat préliminaire est facultatif. Il est possible de signer directement le contrat de vente définitif.

  • L’achat sur plan

Pour se lancer, le promoteur attend souvent que la moitié des logements, environ, soient vendus. Cela peut prendre de six mois à un an. Si le programme ne se réalise pas, le promoteur vous remboursera le dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si l’acte est signé dans un délai de 1 an ou à 2 % si l’acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans. En revanche, aucun dépôt ne peut être demandé si le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans.

Comme pour le CCMI, le paiement du bien est strictement échelonné par la loi :

- 5 % à la signature du contrat de réservation,

- 35 % à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte

- 70 % à la mise « hors d’eau », c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées),

- 95 % lors de l’achèvement des travaux.

- Les 5 % restants sont exigibles après la levée des réserves.

  • La garantie d’achèvement ou de remboursement

Il est indispensable que le promoteur vous fournisse l’attestation de sa garantie d’achèvement ou de remboursement :

- La garantie d’achèvement, également appelée « garantie extrinsèque » est souscrite auprès d’une banque ou d’un organisme de caution qui s’engage, en cas de défaillance du constructeur, à faire l’avance des sommes nécessaire à l’achèvement des travaux.

- La garantie de remboursement émane d’une banque ou assurance qui s’engage, en cas de non-achèvement, à rembourser les sommes que vous avez déjà versées. La vente est alors annulée.

Bon à savoir : La loi du 23 novembre 2018, dite loi Elan (pour Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), vous permet de vous réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements. En pratique, le contrat préliminaire doit, dans ce cas, comporter une clause stipulant que vous acceptez la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux qui seront réalisés après la livraison de la maison.

Le contrat d’architecte sert de modèle

Piloter soi-même le chantier, cela ne s’improvise pas ! Vous allez devoir coordonner une dizaine de corps de métier et jongler avec l’emploi du temps des uns et des autres. Il vous faudra réaliser votre dossier de demande de permis de construire et signer des contrats avec chaque entreprise.

Si vous vous sentez de taille à affronter ce défi, menez votre enquête sur le terrain pour trouver les meilleures entreprises. Vérifiez qu’elles sont bien immatriculées au ­registre des métiers ou à celui du commerce et des sociétés. Demandez-leur de vous présenter leurs assurances professionnelles.

Ensuite, signez des contrats en indiquant des échéances précises, négociez un prix définitif et échelonnez les paiements sur la durée du chantier. Il est préférable de ne jamais payer avant d’avoir constaté une avancée effective des travaux. Si un entrepreneur fait faillite, vous aurez peu de recours. Il faudra alors vous mettre en quête d’un prestataire pour achever le chantier.

  • Architecte ou maître d’œuvre

L’architecte réalise une esquisse de votre future maison, sorte d’avant-projet. Si vous l’approuvez, il vous propose de signer un contrat d’architecte par lequel vous lui confiez la direction du chantier, permis de construire inclus. Le contrat fixe précisément l’enveloppe financière dont vous disposez et un calendrier prévisionnel des opérations sur les différentes étapes de sa mission.

En revanche, si vous choisissez un maître d’œuvre, vous devez garder à l’esprit que ce n’est pas un architecte (Loi sur l’architecture n° 77-2 du 3 janvier 1977). Vous signez avec lui un contrat proche de celui de l’architecte, en prenant exemple sur les contrats types de l’Ordre des architectes afin de ne rien oublier.

Attention, même si l’architecte ou le maître d’œuvre dirige les travaux, vous restez responsable des entreprises, contrairement à ce que prévoit un CCMI ou un contrat de Vefa. En cas de problème, ce sera à vous d’intervenir.

  • Architecte et constructeur

Pour bénéficier de la maison de vos rêves, qui n’est dans aucun catalogue, et d’un contrat réglementé et protecteur, vous pouvez opter pour le « CCMI sans fourniture de plan ». Vous sollicitez séparément un architecte qui élabore les plans et un constructeur qui se charge de la réalisation.

Mais ce contrat ne comporte pas les clauses de protection du consommateur (conditions suspensives, révisions de prix, etc.) ! Vous devez les rédiger vous-même en prenant modèle sur le CCMI pour ne pas oublier d’élément important.

Bon à savoir : Le contrat réglementé signé vous protège mais ne garantit pas à lui seul la qualité de la maison. Le choix du professionnel est décisif. Le bouche-à-oreille, la visite des maisons réalisées, la présentation des assurances obligatoires ou la rencontre des prestataires retenus doivent contribuer à ce choix.

Les CCMI contrefaits ne présentant pas la garantie de livraison à prix et délais convenus n’ont pas disparu. Ils sont le fait de constructeurs qui proposent des maisons en apparence un peu moins chères, car dénuées de cette garantie.

Autre problème souvent signalé, même avec des contrats réguliers : la remise des clés reste trop souvent conditionnée à la signature sans réserves de la réception des travaux et au paiement du solde du prix.

Que doit garantir l'entrepreneur ?

 

Garantie de parfait achèvement

Garantie de bon fonctionnement

Garantie décennale

Durée

1 an

2 ans

10 ans

Objet

Réparation des malfaçons ayant fait l’objet de réserves et des désordres qui apparaissent au cours de l’année qui suit la réception des travaux

Réparation des équipements dissociables de la maison (volets, portes, chauffe-eau, appareils électriques, etc.) présentant des dysfonctionnements.

Réparation des dommages  compromettant la solidité de la construction ou rendant le logement impropre à sa destination (fissures importantes, défaut d’étanchéité, etc.) ainsi que de ceux affectant la construction ou ses éléments d’équipement, dissociables ou non.

Conseil de Dossier familial

Lors de la réception de votre maison,  mettez par écrit tous les défauts constatés et donnez quinze jours à l’entreprise pour régler les problèmes.

Lors de la réception de la maison, n’oubliez pas d’essayer les prises électriques (apportez une lampe), les convecteurs, les volets roulants, etc.

Il peut être plus efficace de mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage, car vous serez indemnisé plus rapidement.

Quelle que soit la garantie à mettre en œuvre, elle s’obtient par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à l’entrepreneur ou au promoteur-constructeur. Faute de réponse de sa part, une procédure judiciaire – avec ou sans avocat – est à envisager.

En savoir plus

Les professionnels

• Agence nationale d’information sur le logement. Toutes les informations juridiques et les coordonnées des agences départementales pour une aide gratuite.
• Ordre des architectes.
• Architecteurs : pour trouver un architecteur proche de chez vous.
 Maîtres d’œuvre : l’organisme professionnel de qualification des maîtres d’œuvre concepteurs.
• Constructeurs : la Fédération professionnelle des constructeurs de maisons individuelles.

Les sites d’infos et les forums

• www.conseils-infos-batiment.fr : une mine d’infos sur les questions liées à la construction.
www.faireconstruire.com : un site actif, avec beaucoup d’infos.
• www.forumconstruire.com : un portail complet pour les projets de construction ou de rénovation.
• www.aamoi.info : l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels conseille les personnes confrontées à des difficultés.

df
Nathalie Coulaud
Mis à jour le

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