Changer sa résidence secondaire en domicile principal : quels avantages ?

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© fotoedu - iStock

Résidence principale ou secondaire, quelle différence ?

L’administration fiscale différencie votre résidence principale de votre résidence secondaire de la façon suivante :

La résidence principale est le logement dans lequel vous résidez effectivement et de manière habituelle avec votre famille pendant la majeure partie de l’année. Autrement dit, celui où vous avez les attaches les plus fortes et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et matériels.

La résidence secondaire est le logement qui ne répond pas à cette définition, c’est-à-dire que vous n’habitez pas habituellement. Tel est le cas d’une maison ou d’un appartement de villégiature qui est réservé à vos loisirs, occupé uniquement pendant les week-ends ou les vacances.

Cette distinction est essentielle, car l’habitation principale bénéficie d’allègements fiscaux dont ne profite pas la résidence secondaire (voir page suivante). Ce qui peut motiver certains contribuables à permuter l’une avec l’autre.

Une transformation sous surveillance

Si vous décidez de vous installer à l’année dans votre résidence secondaire, rien ne vous interdit d’en faire votre domicile. Sachez toutefois qu’en cas de doute, l’administration fiscale pourra vérifier que votre changement d’adresse (effectué par courrier adressé à votre centre des finances publiques ou en ligne, sur le site des impôts) n’est pas uniquement motivé par des considérations fiscales.

Vous devrez être en mesure de produire des justificatifs qui attestent de la réalité de votre déménagement : factures d’eau, de gaz et d’électricité du logement concerné, changement de lieu de scolarisation de vos enfants à charge, attestations d’assurance, adresse d’envoi de vos courriers et factures…

Ces éléments seront scrutés à la loupe afin de s’assurer que vous avez réellement changé la destination de votre résidence secondaire et que vous l’occupez effectivement la majeure partie de l’année. En cas de litige, il reviendra au juge de définir quel logement constitue votre résidence principale à partir des preuves que vous aurez fournies.

1er avantage : des impôts locaux allégés

Disparition de la taxe d’habitation La distinction entre résidence principale et secondaire est sensible en matière d’impôts locaux. « Huit Français sur dix sont exonérés de taxe d’habitation sur leur résidence principale grâce à la réforme initiée au début du quinquennat, rappelle Olivier Rozenfeld, président de Fidroit. Ceux qui la payent encore auront un dégrèvement de 30 % cette année, de 65 % en 2022, et ils en seront totalement exonérés à partir de 2023. Au contraire, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste intégralement due, quelles que soient les ressources du foyer, ainsi que l’éventuelle majoration de cette taxe si la résidence est dans une commune l’ayant mise en place. »

Exonérations et dégrèvements de la taxe foncière. Accordés aux propriétaires invalides ou de condition modeste, ces avantages sont généralement réservés à la résidence principale. « Seules l’exonération temporaire attachée aux constructions nouvelles et l’exonération accordée aux personnes de plus de 75 ans ayant des ressources très faibles s’appliquent aussi à la résidence secondaire », souligne l’expert en patrimoine.

À noter : « Les impôts locaux sont établis pour l’année entière à partir de votre situation au 1 er  janvier. Si vous transformez votre résidence secondaire en résidence principale en 2021, vous n’en tirerez donc avantage qu’à partir de 2022. Et avec une résidence principale actuelle qui devient votre résidence secondaire, vous ne serez réellement gagnant que si l’économie d’impôts locaux réalisée d’un côté excède le supplément à payer de l’autre ! », avertit Olivier Rozenfeld.

3,6 millions : c'est le nombre de résidences secondaires en France en 2020. Soit 60 000 de plus qu'en 2019. Source : Insee Focus n°217, 8 décembre 2020.

2e avantage : des aides aux travaux à la clé

Le crédit d’impôt, qui est accordé aux contribuables faisant installer des équipements de sécurité ou d’accessibilité pour personne âgée, handicapée, ou qui font réaliser des aménagements de prévention contre les risques technologiques, s’applique uniquement à la résidence principale.

Astuces

Les aides versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le cadre des dispositifs MaPrimeRénov’ et Habiter Mieux sérénité, sont réservées à la rénovation énergétique effectuée par les propriétaires dans leur résidence principale ou dans un logement donné en location. Vous ne pouvez pas en bénéficier si vous rénovez votre résidence secondaire.

La plupart des aides versées par les collectivités locales sont également limitées à la rénovation de l’habitation principale.

À noter : les primes distribuées par les entreprises de fourniture d’énergie comme EDF, Engie, Total… dans le cadre du dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) sont aussi valables pour votre résidence secondaire. Il en va de même de la TVA au taux réduit de 5,5 % applicable sur les travaux.

3e avantage : une revente moins taxée

Lors de la revente du bien, la distinction entre résidence principale et secondaire est également déterminante, car le régime fiscal de la plus-value réalisée si vous vendez plus cher que le prix payé à l’achat dépend de la nature du bien cédé.

Vente de la résidence principale La plus-value de cession de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. L’exonération s’applique au logement que vous occupez de manière habituelle et effective le jour de la cession. Elle joue aussi si le logement est vacant à cette date, dès lors que vous l’avez occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que celle-ci intervient dans un délai raisonnable (un an, voire plus si les circonstances le justifient). Le fisc n’impose aucune durée minimale d’occupation du bien en tant que résidence principale pour échapper à l’impôt. Mieux vaut cependant patienter quelques mois si vous envisagez de vendre peu de temps après avoir transformé votre résidence secondaire en habitation principale, car les services fiscaux iront vérifier l’effectivité de cette transformation. Et si vous n’êtes pas en mesure de prouver que le bien vendu était votre logement principal, ils n’hésiteront pas à remettre en cause l’exonération et à taxer votre plus-value.

Vente de la résidence secondaire La plus-value de cession de votre résidence secondaire est soumise à une fiscalité beaucoup plus lourde. Elle supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, sur son montant diminué d’un abattement variable selon la durée de détention du bien. Et si son montant imposable dépasse 50 000 euros, elle subit aussi une surtaxe de 2 à 6 %.

Vous ne pouvez échapper à cette taxation que dans quelques cas particuliers :

  • vous détenez votre résidence secondaire depuis plus de trente ans ;
  • vous êtes retraité ou invalide, et avez des ressources très modestes ;
  • le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros ;
  • vous utilisez le prix de vente pour acheter votre résidence principale dans un délai de 24 mois (sous réserve qu’il s’agisse de votre première cession d’un logement autre que votre résidence principale et que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes).

PTZ, prêt aidé : des financements qui contraignent le changement

Attention, transformer sa résidence principale en résidence secondaire n’est pas toujours simple. Si vous l’avez financée au moyen d’un prêt à taux zéro (PTZ), vous devez normalement l’occuper à titre de résidence principale, c’est-à-dire y vivre au moins huit mois par an, tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé (pour un PTZ conclu avant 2016) ou pendant les six premières années de remboursement (pour un PTZ conclu depuis 2016). Pendant cette durée, vous ne pouvez pas l’utiliser comme résidence secondaire, sous peine de devoir rembourser par anticipation le capital restant dû. Des contraintes équivalentes sont prévues si vous avez obtenu un prêt aidé de l’État pour acheter votre premier logement, type prêt d’accession sociale ou prêt conventionné.

Détenir deux résidences principales, c’est interdit !

Cette règle est valable même si vous vivez six mois par an dans un logement et six mois dans un autre. Dans ce cas, le fisc considère que c’est celui pour lequel vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d’habitation qui constitue votre logement principal.

« Des abattements pour l'IFI et les droits de succession »

L'avis d'expert de Christophe Leclère, avocat associé au sein de CMS Francis Lefebvre Avocats.

Les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent déduire un abattement de 30 % de la valeur du logement qu’ils occupent à titre de résidence principale. Cet abattement n’est pas applicable lorsque le bien est détenu au travers d’une société civile immobilière (SCI). Cependant, une décote de 10 % est alors admise. • En cas de transmission d’un logement par succession, les héritiers peuvent aussi déduire un abattement de 20 % de sa valeur pour le calcul de leurs droits de succession, s’il constituait la résidence principale du défunt et de sa famille (conjoint, enfants) à la date du décès, et n’était pas détenu via une SCI. • Les résidences secondaires ne sont pas éligibles à ces abattements. Elles supportent l’IFI et les droits de succession à plein !

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