Acheter un terrain dans un lotissement pour faire construire votre maison

Plus sécurisant, l'achat d’un terrain dans un lotissement comporte aussi son lot de contraintes, notamment le respect du règlement de lotissement et du cahier des charges.

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Il est beaucoup plus facile d'acquérir un terrain dans un lotissement qu'un terrain isolé.
© anyaberkut

Il est beaucoup plus facile d'acquérir un terrain dans un lotissement qu'un terrain isolé.

Les avantages d'un terrain en lotissement

D'abord, vous êtes certain que le vendeur vous propose un terrain constructible, viabilisé (c’est-à-dire raccordé aux voiries et aux réseaux d’eau potable, d’eau usée, d’électricité, de gaz, de téléphone…) et borné. Mais, comme pour un terrain isolé, pas de précipitation : la parcelle doit correspondre à votre projet de construction et non l'inverse !

Bon à savoir 

Si la parcelle s’avère inconstructible, non viabilisable ou non bornée, vous pouvez exercer un recours auprès du tribunal de grande instance pour faire annuler la vente.

Prenez connaissance des plans et du projet

Consultez le plan de composition du lotissement afin de connaître le nombre et l'implantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d'espaces verts intégrés. Il est important également de s'intéresser à la qualité du vendeur (le lotisseur) du terrain et de l'équipe qui l'entoure : bureau d'études, présence ou non d'un paysagiste, d'un géologue, d'un géomètre expert, d'un architecte-urbaniste, voire d'un sociologue.

Les obligations du lotisseur

Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives : une garantie de surface du terrain ; des informations sur la nature du sol.

Le permis d’aménager ou la déclaration préalable

Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots, le vendeur doit obtenir une autorisation d’urbanisme préalable :

  • soit un permis d’aménager si le lotissement prévoit l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs ou s’il est situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé,
  • soit une déclaration préalable dans les autres cas.

Tant que le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. La durée de validité est de trois ans et peut être prolongée. L’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas commencés dans les trois ans ou si le chantier est interrompu durant plus d’un an.

Bon à savoir 

Il n’est pas possible de signer une promesse de vente avant l’obtention du permis d’aménager. En revanche, le lotisseur peut consentir une promesse de vente avant l’obtention du certificat de non opposition à déclaration préalable.

Quelles précautions prendre avant l’achat d’un terrain en lotissement ?

Avant de signer une promesse de vente, vous pouvez consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou le document qui en tient lieu. Le PLU donne des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d'aménagement locaux. Il est également recommandé de demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous renseignera sur la faisabilité de votre projet de construction sur le terrain.

Dans le but de garantir un minimum d'unité des constructions, le lotissement est la plupart du temps régi par des règles spécifiques strictes. Tant que vous y habiterez, vous devrez, comme tous les autres colotis, les respecter. C'est pourquoi, avant de vous engager, il est important de consulter les documents qui régissent la construction et la vie dans le lotissement : le règlement du lotissement et le cahier des charges.

Tous ces documents sont disponibles au service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement et le cahier des charges sont des documents incontournables. Bien qu'ils soient l'un et l'autre facultatifs, ils existent dans la plupart des lotissements. Ils doivent vous être remis avec la promesse de vente et l’acte de vente. S'ils s'imposent à vous, vous êtes également en droit d'exiger du lotisseur et des autres colotis qu'ils s'y plient de même. En cas de non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges, le propriétaire d'un lot peut saisir la justice pour vous obliger à démolir la construction réalisée irrégulièrement.

Si le règlement de lotissement existe, les dispositions qui y sont mentionnées sont nécessairement plus strictes que celles contenues dans le PLU. C'est la charte commune qui s'impose à tous. Mais qui dit moins de liberté dit aussi davantage de sécurité.

Ainsi, vous êtes certain d'être renseigné sur ce que pourra faire ou ne pas faire votre voisin, puisque le règlement précise notamment :

  • la destination des constructions (usage privé ou professionnel…), l'emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;
  • l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;
  • l'aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;
  • les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.

Dans les communes dotées d'un PLU, le règlement de lotissement cesse de s'appliquer au terme des dix ans qui suivent la délivrance de l'autorisation de lotir. Ce sont alors les règles d'urbanisme du PLU qui s'appliquent.

En revanche, dans les communes qui n'ont pas de PLU, le règlement de lotissement reste en vigueur sans aucune limitation de durée.

Le cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement. Il contient des dispositions concernant notamment :

  • les travaux collectifs qui incombent au lotisseur ;
  • vos obligations quant à l'entretien extérieur des constructions, l'écoulement des eaux, les plantations existant sur les lots, le séchage du linge… ;
  • l'existence ou non de servitudes de droit privé (c'est-à-dire les obligations que vous pouvez avoir vis-à-vis d'une propriété voisine) : servitude de cour commune par exemple ;
  • les charges à payer ;
  • les activités professionnelles ou commerciales autorisées ou non.

Les droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement, tant qu'une assemblée générale des colotis ne décide pas de les modifier.

df
Frederique lehmann
Mis à jour le

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