Acheter un logement dans une résidence services

Les logements destinés spécialement aux étudiants ou aux seniors autonomes fleurissent. Un bon investissement, sous conditions.
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Les résidences services correspondent à un véritable besoin.
Les résidences services correspondent à un véritable besoin.

Principe de la résidence services : en plus de son appartement meublé, le locataire bénéficie de services associés. Gardien, buanderie, petit-déjeuner pour les étudiants ; restaurant, espace de convivialité et prestations à la carte (cours de gym, etc.) pour les seniors.

Le nombre d’étudiants explose, la population vieillit... ces résidences correspondent à un véritable besoin. Leur rentabilité s’établit entre 3,8 et 4 % avant impôts. Vous êtes dispensé de toutes les contraintes de la gestion locative, celle-ci étant prise entièrement en charge par un exploitant. Enfin, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard.

Ne pas surpayer le bien

Comment choisir parmi une offre abondante ? D’abord, en appliquant à ce bien les mêmes critères que pour un logement indépendant. L’immeuble doit être de qualité et bien placé.

« Il faut pouvoir transformer cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque est primordiale », souligne Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine à Marseille.

Ensuite, veillez à ne pas surpayer le bien. Son prix doit être à peu près similaire à celui d’un logement neuf dans le quartier. Vérifiez la solidité financière de l’exploitant (sur Infogreffe), car une défaillance de sa part se traduirait pour vous par une perte de revenus. Vous signez avec lui un bail commercial de neuf ou onze ans, renouvelable, qui comporte le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition des charges entre le locataire et vous.

« Le loyer doit être proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence, avertit Christophe Costecalde. Faute de quoi, l’exploitant pourrait ne pas honorer les conditions de bail commercial. »

Dispositif Censi-Bouvard, au cas par cas

Le dispositif Censi-Bouvard (valable jusqu’au 31 décembre 2018) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 euros) d’un logement situé dans une résidence services, à la condition de le louer au moins neuf ans. La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 euros, soit 3 666 euros par an pendant neuf ans. En outre, vous récupérez la TVA (intégralement, au bout de vingt ans). Attention, dans ce dispositif, il n’y a pas d’amortissement possible du bien, comme c’est le cas avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Faites vos calculs avant de choisir, sachant que le régime réel du statut LMNP est plus intéressant si vous êtes fortement imposé.

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df
Violette Queuniet
Publié le

Immobilier, droit du travail, retraite...

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