Acheter un bien immobilier à Nice

Vous rêvez d’investir à Nice, sur la Côte-d’Azur, en bord de mer... Le marché immobilier niçois, toujours très contrasté, abrite encore des secteurs accessibles. Mais les prix montent vite. Nice reste une ville réunissant de nombreux étudiants, ce qui peut-être une facteur clé si votre projet est basé sur l’investissement locatif. Sans parler du grand nombre de touristes qui affluent sur la côte en période estivale. Quel rendement pouvez-vous espérer ? Quels sont les meilleurs quartiers de Nice où réaliser votre investissement immobilier ? Nos experts vous donnent leurs conseils.

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4mn de lecture
Investissement immobilier à Nice
© Pascale Gueret

Le marché immobilier niçois

Détrônée de la première place de la ville de plus de 150 000 habitants la plus chère en 2018 par Bordeaux et Lyon, Nice n’en reste pas moins très dynamique. « Le volume des ventes a été soutenu en 2018, et les prix n’ont pas reflué », constate Marc Wyler de SwissMed Immo et administrateur à la Fnaim. Mais ici, pas d’inflation flirtant avec les deux chiffres. Avec un prix médian de 3 680 €/m2, les prix ont affiché une hausse modérée de 1,9 % entre septembre 2017 et septembre 2018, selon l’indice des Notaires de France.

« Cette accalmie illustre l’une des particularités du marché, aujourd’hui : les biens achetés il y a deux ans ou quatre ans se revendent avec une faible plus-value », explique Thierry Fronteau de Square Habitat Nice. La préfecture des Alpes-Maritimes conserve toutefois des secteurs moteurs qui se paient au prix fort, comme le Carré d’Or, le Mont Boron et le quartier du port, où le mètre carré des petites surfaces peut flirter avec les 8 000 € ! Quant aux maisons, qui sont rares et donc chères, leur prix médian a grimpé de 9,7 % à 510 000 € en un an, selon les notaires. Mieux vaut explorer les villes limitrophes, comme Saint-Laurent-du-Var ou Cagnes-sur-Mer, pour trouver meilleur marché. « Les tarifs grimpent également le long de la promenade du Paillon qui, avec ses 12 hectares de verdure et d’eau, a transfiguré la bande allant de la promenade des Anglais au Théâtre national de Nice », rappelle Thomas Gheerbrant d’ERA Immobilier TG. D’autres quartiers en retrait permettent toutefois d’accéder à la propriété avec des tickets d’entrée plus raisonnables.

Quels sont les meilleurs quartiers de Nice ?

Au nord de Libération

Traversé par la ligne 1 du tramway et boosté par la réhabilitation de l’ancienne gare du Sud transformée en médiathèque, par l’ouverture d’un cinéma et la toute nouvelle halle gourmande, le quartier Libération est devenu tendance. « Ce secteur, qui tournait autour des 3 500 €/m2 il y a quelques années, est désormais à 5 000 €/m2 en moyenne », précise Thomas Gheerbrant. En témoigne un 3-pièces de 71 m2 au 4e étage d’un immeuble des années 1970 de la rue Michelet, cédé à 299 000 € en novembre dernier. « Tout ce qui se situe au-dessus de Libération est encore très raisonnable, comme ce 2-pièces de 62 m2 avenue Audiffret, transformable en 3-pièces, qui a été cédé à 159 000 € dans un immeuble niçois avec façade refaite », illustre Thierry Fronteau.

À l’ouest, la plaine ou les collines

La plaine du Var est en pleine ébullition urbanistique. L’opération d’intérêt national de l’Éco-Vallée Nice Meridia va bon train, et l’ouest de Nice fait sa mue. « De l’aéroport jusqu’au stade Allianz Riviera, un nouveau quartier mêlant entreprises, commerces, campus et constructions neuves surgit le long de la ligne 2 du tramway qui dessert l’aéroport, et qui reliera le port en septembre 2019. Comptez environ 4 400 €/m2 pour un 3-pièces neuf de 60 m2 », note Thierry Fronteau.

En surplomb, les quartiers de la Corniche fleurie et Fabron sont toujours prisés. « Ils sont recherchés pour leurs belles résidences des années 1970-1980, bien gérées et bien construites, avec terrasses, piscine et belle vue. Mais la voiture est indispensable. Le mètre carré va de 4 000 à 5 000 € », précise Marc Wyler.

Saint-Roch

« L’explosion des prix sur le port a déplacé les acheteurs vers le boulevard Delfino et la gare SNCF de Nice-Riquier », constate Thomas Gheerbrant.

« Au-dessus de cette gare, dans le quartier Saint-Roch, il y a une vraie carte à jouer, tant pour ceux qui projettent d’y habiter que pour les investisseurs, analyse Marc Wyler. En particulier à Saint-Jean-d’Angély, où le tramway, associé à la volonté politique de rénover dans le bon sens du terme ce quartier populaire en y implantant la bibliothèque universitaire notamment, transforme le quartier. »

À côté des programmes neufs commercialisés autour des 5 000 €/m2, l’ancien reste abordable : 160 000 € pour un 2-pièces de 35 m2 avec terrasse et parking dans un immeuble récent ou 200 000 à 250 000 € pour un 3-4-pièces entre 65 et 75 m2. « Ici, un locataire peut devenir propriétaire pour une mensualité de crédit équivalente à un loyer », souligne Thierry Fronteau de Square Habitat Nice.

df
Élodie Toustou
Mis à jour le

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