Acheter pour louer : viser la rentabilité

La qualité du bien et sa durée de détention constituent deux critères clés pour optimiser votre placement. Sans oublier le sérieux du locataire !
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Selon sa nature et son emplacement, un bien immobilier affiche de 3 à 10 % de rentabilité.
Selon sa nature et son emplacement, un bien immobilier affiche de 3 à 10 % de rentabilité.

L’investissement locatif permet à la fois de se constituer un patrimoine et de s’assurer des revenus supplémentaires, notamment à la retraite. Mais est-ce vraiment un placement rentable ? Oui, surtout si vous achetez à crédit.

« Les taux d’emprunt sont encore très bas, actuellement. L’acquéreur dope ainsi sa rentabilité en empruntant. C’est ce qu’on appelle l’effet levier du crédit », explique Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine pour le cabinet Massalia Finance.

Selon sa nature et son emplacement, un bien immobilier affiche de 3 à 10 % de rentabilité. Bien au-dessus des 0,75 % de l’épargne réglementée...

Contrer les risques

En contrepartie, comme tout placement, il comporte des risques. « Dans l’immobilier, il y en a deux : la baisse de la valeur de l’actif et le risque locatif », indique Yves Mazin, conseiller en gestion de patrimoine au cabinet Version Patrimoine. Sa recommandation pour s’en prémunir : investir sur du long terme 
(quinze ans minimum) pour qu’un cycle de hausse compense un cycle de baisse, veiller 
à la qualité du bien (bâti, configuration, emplacement, etc.) et au sérieux du locataire. Car sans locataire, pas de rentabilité ! Cela dit, pas de panique : « La plupart des locations se passent bien et les propriétaires bailleurs sont globalement satisfaits », constate Laurent Lamielle, juriste à Pap.fr, en contact quotidien avec des bailleurs.

Enfin, les besoins sont là ! La pénurie de logements est une réalité, la recherche de parkings et de garages en centres-villes aussi. C’est pourquoi, malgré des mesures récentes moins favorables à l’investissement immobilier (instauration de l’impôt sur la fortune immobilière en remplacement de l’ISF), les déductions et niches fiscales en faveur de l’immobilier n’ont pas disparu. Vous êtes tenté ? Il n’y a plus qu’à se lancer, conseils à l’appui !

Calculer le rendement d’un bien

Pour calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier, divisez le loyer annuel par son prix d’achat, puis multipliez le résultat par cent.

Exemple : un studio acheté 100 000 € et loué 450 € par mois (5 400 €/an) offre une rentabilité de 5,4 % : (5 400 ÷ 100 000 × 100).

La rentabilité nette de charges s’obtient en soustrayant les charges du loyer annuel.

Pour ce même studio : 500 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion, 350 € de charges non récupérables. Nouveau loyer : 4 010 €, soit 4,01 % de rentabilité nette de charges.

La rentabilité nette-nette se calcule en réintégrant les avantages fiscaux (déductions des intérêts d’emprunt, des travaux) et les carottes fiscales.

df
Violette Queuniet
Publié le