Acheter pour louer en Pinel : les clés d’un bon investissement

Avec la loi Pinel, acquérir un logement neuf pour le louer assure des revenus et une réduction d’impôt. Mais comment choisir le bien ? Nos conseils.

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
5mn de lecture
Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le mois de septembre 2014, propose une réduction d’impôt, comme le « Duflot », mais plus généreuse.
Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le mois de septembre 2014, propose une réduction d’impôt, comme le « Duflot », mais plus généreuse.

Le dispositif Pinel, en vigueur depuis 2014, propose une réduction d’impôt. Cependant, cet avantage fiscal ne doit pas vous faire perdre de vue qu’investir dans ce dispositif signifie avant tout acheter un logement neuf destiné à la location. Cinq points sont à étudier de près.

Trouver le meilleur emplacement

Le dispositif Pinel est réservé aux communes où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Vous êtes obligé de concentrer vos recherches dans des zones précises, dont la liste a été fixée par l’Etat : les zones A, A bis ou B1 (simulateur officiel à cette adresse : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc). Il est donc essentiel de sélectionner une ville dont le marché locatif est dynamique. Certains éléments permettent d’en évaluer la qualité : croissance démographique, bassin d’emplois, secteurs d’activité d’avenir, universités, ligne TGV, etc.

Pour attirer et fidéliser des locataires, préférez le centre-ville à la périphérie, vérifiez la qualité des transports urbains, investissez dans un quartier vivant, à proximité des crèches, des écoles et des commerces.

Notre conseil. Interrogez les agences immobilières et les administrateurs de biens implantés localement. Ils vous renseigneront sur la vigueur du marché locatif et sur les quartiers les plus intéressants.

Choisir le bon logement

Rendez-vous sur place pour apprécier la construction. Vérifiez qu’il y a un espace de vente, qui atteste que le programme est aussi destiné à des propriétaires occupants. Ceux-ci seront garants d’une meilleure gestion de l’immeuble. Traitez avec des promoteurs nationaux ou locaux ayant pignon sur rue. Visitez un ou deux programmes déjà réalisés par eux, interrogez les propriétaires sur la qualité de la construction et des équipements, le respect des délais de livraison ou la réactivité du promoteur à réparer les malfaçons.

Notre conseil. Achetez un logement de taille moyenne. Les studios gardent moins longtemps leurs locataires, ce qui entraîne des frais ; quant aux grandes surfaces, elles sont plus difficiles à louer, et les plafonds de loyer plus faibles.

Bon à savoir :

À partir de 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Il ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

Déterminer le loyer

Avec le dispositif Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer pendant toute la période de location (qui peut durer six, neuf ou douze ans).

Bail conclu en 2020 en métropole : plafond des loyers mensuels, par m², charges non comprises

Localisation du logement

En 2020

Zone A bis

17,43 €

Zone A

12,95 €

Zone B1

10,44 €

(Source : Anil)

Ce plafond est ensuite multiplié par un coefficient égal à [0,7 + (19/surface du logement)]. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Par exemple, pour la location d’un logement de 100 m2 situé en zone B1, le plafond au m2 pour un bail signé en 2020 sera de 9,30 € : 10,44 x (0,7 + 19/100) = 9,2916.

Ce coefficient permet de louer jusqu’à 20 % plus cher un logement de moins de 63 m2, alors que vous devez louer moins cher un logement plus grand. Conclusion : acheter deux biens de taille moyenne est plus rentable qu’un grand.

Exemple : un logement de 50 m2 en zone A (plafond de loyer de 17,43 €/m2) peut être loué 18,82 €/m2 : 17,43 x [0,7 + (19/50)]. Un 100 m2 situé dans la même zone ne peut être loué que 15,51 €/m2 : 17,43 x [0,7 + (19/100)]. 17,5 % de moins !

Prévoir le coût de l'opération

Outre le prix et les frais de départ, vous supporterez chaque année des dépenses non récupérables sur la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, assurance, taxe foncière). Vous devrez régler ponctuellement des frais de relocation, de remise en état… Vos loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En contrepartie, la réduction d’impôt obtenue (jusqu’à 21 % de l’investissement) diminuera vos charges fiscales pendant plusieurs années.

Notre conseil. Évitez les villes les plus chères et l’Île-de-France. Les loyers y sont trop élevés au regard des plafonds du dispositif Pinel, de même que les prix de l’immobilier par rapport à la base de calcul de la réduction d’impôt (limitée à 5 500 €/m2 de surface habitable). Le rendement de l’opération y sera forcément très faible !

Anticiper des loyers impayés

Même un locataire solvable peut rencontrer un jour des difficultés financières. Afin de limiter le risque d’impayés, les précautions s’imposent :

  • demander au locataire de vous fournir la caution d’un proche, qui prendra le relais s’il est défaillant ;
  • souscrire une assurance contre les loyers impayés qui vous couvrira le moment venu (elle n’est permise qu’à défaut de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti) ;
  • en cas de colocation, insérer une clause de solidarité dans le bail, afin que chaque colocataire soit redevable de l’intégralité du loyer.

Notre conseil. Autant que possible, en respectant les plafonds de ressources, choisissez un locataire ayant un emploi stable et percevant des revenus réguliers, au moins trois fois supérieurs au loyer, charges comprises. Vérifiez également la solvabilité de son garant.

Bail conclu en 2020 en métropole : plafond des ressources annuelles (revenu fiscal de référence de 2018)

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 861 €

37 861 €

+ 1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 314 €

+ 2 personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

54 705 €

+ 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

64 354 €

+ 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

72 526 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

+ 8 089 €

(Source : Anil)

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue ;

Zone A : reste de la banlieue parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés comme Lyon, Lille, Marseille et Montpellier ;

Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM ;

Zone B2 : communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;

Zone C : le reste du territoire.

df
Violette Queuniet - Sarah Corbeel
Mis à jour le

Partager cet article :