Acheter en copropriété : les neuf points à vérifier

Acheter un logement en copropriété ne se résume pas au choix du bien et à son financement. Charges, travaux, gestion des comptes… Mieux vaut savoir à quoi s’attendre avant de s’engager.

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7mn de lecture

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose au vendeur d’un lot en copropriété d’en indiquer la surface. Les caves, les garages ou les lots, ou fractions de lots, inférieurs à 8 m2 ne font pas l’objet de cette obligation.

Quelle est la superficie réelle du logement ?

La surface Carrez correspond à la superficie des planchers clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtres, plinthes, gaines et conduits. Il n’est pas tenu compte des parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ni des caves, parkings et garages, remises et autres abris de jardin. Les balcons, loggias et terrasses ouverts en sont également exclus.

La superficie doit apparaître dans le compromis ou la promesse de vente ou au moins figurer dans l’acte notarié, faute de quoi vous pourrez intenter une action en annulation de la cession dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente.

Bon à savoir

Si une erreur de plus de 5 % en votre défaveur est commise, vous pourrez demander une révision à la baisse du prix de vente, dans l’année de l’achat.

A qui demander les diagnostics obligatoires ?

C’est le vendeur qui doit vous remettre, au plus tard à la date de signature du compromis ou de la promesse de vente, le dossier de diagnostics technique (DDT) du lot vendu. Il comprend les diagnostics techniques obligatoires sur les parties privatives : amiante, termites, plomb, performance énergétique, gaz, électricité, état des risques et pollution. Si le logement est situé dans une zone ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral de présence d’un risque de mérule (champignon), le vendeur doit vous le signaler.

Pour les parties communes, le syndic doit fournir les diagnostics de plomb, d’amiante et les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’ils existent. Autant de documents importants pour connaître l’état du bien et les travaux à envisager. Lorsqu’un immeuble appartenant à un seul propriétaire est mis en vente à la découpe, un diagnostic technique du bâtiment doit aussi être réalisé et communiqué par l’agent immobilier ou le notaire.

A LIRE : Diagnostics immobiliers : que doit faire la copropriété ?

Dans quel état sont les parties communes ?

Chaque propriétaire possède une quote-part des parties communes. Il est important de s’assurer que celles-ci sont en bon état et de connaître les travaux envisagés. Il faut, par exemple :

  • Vérifier l’état d’usure des revêtements de sol et des peintures dans les couloirs ou la cage d’escalier ;
  • Visiter les sous-sols pour traquer d’éventuels problèmes d’humidité ou des fissures ;
  • Se rendre dans les combles pour juger de l’isolation de la toiture ;
  • Constater qu’il n’y a pas de dégât des eaux (traînées noires sur les plafonds), signe d’une mauvaise étanchéité.

Qui s’occupe de la gestion de la copropriété ?

L’immeuble peut être géré par un syndic professionnel, pour le compte des copropriétaires ou par un syndic bénévole, généralement l'un des copropriétaires.

Dans tous les immeubles, il existe un conseil syndical, c’est-à-dire un groupe de propriétaires élus pour représenter la copropriété, assister et contrôler le syndic. Un de ses membres pourra vous donner des informations sur la vie de l’immeuble.

Qui doit fournir le règlement de copropriété ?

Ce document est à réclamer au vendeur ou à l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente :

  • Il indique les droits et devoirs de chacun dans l’immeuble et précise quel type d’activité y est autorisé (commerce, activité libérale…) ;
  • Il délimite les parties communes et les parties privatives ;
  • Il définit quelles sont les surfaces à jouissance exclusive, utilisées par un seul copropriétaire (terrasse, balcon…).
  • Il établit les modalités de calcul des charges entre les copropriétaires.

Comment sont réparties les charges courantes ?

Chaque copropriétaire participe aux charges d’entretien, comme le nettoyage des paliers, des couloirs, la sortie des poubelles, l’entretien de l’ascenseur ou de la chaudière collective. Ces dépenses sont payées chaque début de trimestre. Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale, est réparti entre les copropriétaires et dépend notamment de la surface de chaque appartement. Le vendeur doit vous remettre le montant des charges courantes et des charges hors budget payées au titre des deux exercices comptables précédant la vente.

Au moment de la promesse de vente, le notaire doit demander au syndic un document intitulé « état daté », dont le coût est à la charge du vendeur. Daté de moins d’un mois à la date de la signature de l’acte de vente, il fait le bilan des charges de copropriétés liées au bien vendu. Il vous permet ainsi de connaître :

  • le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel dont vous aurez à vous acquitter,
  • le montant des provisions restant à verser pour les travaux qui auraient déjà été votés, dont le paiement s’effectue au gré d’appels de fonds,
  • les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire vendeur
  • l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (les impayés).

Qui doit vous informer sur les travaux à venir ?

La liste des futurs travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur…) figure dans le procès-verbal de la dernière assemblée générale, dont une copie doit vous être remise au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

L’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10  juillet 1965 stipule que le vendeur paie les appels de fonds intervenant avant la vente et l’acheteur ceux postérieurs à la transaction. Le procès-verbal indique à quelle date les appels de fonds sont effectués. Toutefois, il faudra s’assurer que les travaux ajoutés aux charges courantes seront financièrement supportables.

Vous pouvez aussi demander au syndic ou au conseil syndical le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document répertorie des informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l’immeuble.

À noter : le syndic est tenu de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble pour les copropriétés de moins de 50 lots et un audit énergétique pour celles de 50 lots et plus.

Quels travaux sont autorisés ?

Démolir des combles pour agrandir l’espace du logement ou installer des stores sur une fenêtre à l’extérieur sont des travaux qui peuvent nécessiter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. L’aspect extérieur de l’immeuble ne doit, en effet, pas être modifié sans une autorisation préalable. Le règlement peut d’ailleurs imposer un modèle de volets ou de stores, et même de revêtement de sol (parquet…). Pour des travaux portant sur un mur porteur, l’intervention d’un architecte est nécessaire.

L’autorisation de travaux peut constituer une condition suspensive de réalisation de la vente.

Comment vérifier les comptes de la copropriété ?

C’est au syndic (ou au vendeur) que vous pourrez demander le bilan comptable de la copropriété, pour vérifier qu’elle est bien gérée et qu’elle est dotée de finances saines. Les comptes joints à la convocation de l’assemblée générale permettent de connaître le pourcentage des impayés. En principe, quand ils dépassent 25 % du budget annuel de des immeubles comprenant jusqu’à 200 lots (15 % pour ceux de plus de 200 lots), le syndic doit prévenir le président du tribunal judiciaire. Il est toujours prudent de se renseigner sur les actions et procédures engagées.

df
Nathalie Coulaud
Mis à jour le

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