Achat immobilier : pourquoi établir un état hypothécaire ?

La sécurité de votre achat immobilier dépend de l'état hypothécaire du bien convoité, une pièce que le notaire sollicite et analyse systématiquement pour vous avant toute transaction.

Retrouvez ce contenu dans votre compte en cliquant sur ce lien

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
3mn de lecture
La sécurité de votre achat immobilier dépend de l'état hypothécaire du bien convoité.

Avant de vous convier à signer l'acte de vente, le notaire doit impérativement obtenir un état hypothécaire - datant de moins de deux mois - de l'appartement, de la maison ou du terrain concerné. En cas d'absence de ce document, sa responsabilité pourrait être engagée.

Qui est le vrai propriétaire ?

Véritable journal de bord du moindre lot immobilier en France (parts des sociétés civiles immobilières exclues), ce document est tenu par le service de la publicité foncière (le SPF) – anciennement appelé la conservation des hypothèques, dans la zone géographique où se situe le bien.

Il a pour premier rôle de signaler l'identité du propriétaire actuel : « Si je ne l'avais pas réclamé dans une récente affaire, explique Me Fleischel, Notaire à Claye-Souilly, je ne me serais pas rendu compte que le vendeur n'était que l'usufruitier du bien dont il prétendait se défaire ! » Il renseigne, en effet, sur la qualité du propriétaire : propriétaire en toute propriété, en indivision, usufruitier ou nu-propriétaire.

Quelles obligations pèsent sur le logement ?

L’état hypothécaire donne un descriptif simplifié du bien immobilier. S’il s’agit d’une copropriété, il indique le nombre de lots, les différentes informations les concernant (bâtiment, étage, escalier, nature du lot, tantièmes). Il retranscrit l’histoire du bien (ventes, succession, donations…). A chaque fois, sont précisés les personnes impliquées et le montant des opérations.

Le document permet également de connaître l'ensemble des obligations juridiques (servitudes) ou financières (hypothèques) qui pèsent sur le bien immobilier et que vous devrez endosser sachant que c'est au bien du vendeur et non à sa personne que ces obligations sont, par définition, attachées.

Qu'un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien et la vente sera nulle en l'absence de consultation du créancier impliqué.

Acquérir un bien hypothéqué : pas sans risque !

Lorsque le document révèle que le bien est grevé d'hypothèques, les droits de l'acquéreur varient selon que le prix d'achat suffit ou non à dédommager les créanciers.

Lorsque le prix d'achat le permet, vous ne pouvez pas renoncer à honorer le contrat préliminaire, compromis ou promesse de vente que vous avez signé préalablement. Le notaire régularise la vente et rembourse l'ensemble des créanciers concernés (mainlevée) avant de remettre l'éventuel reliquat au vendeur.

Lorsque le prix d'achat ne permet pas de dédommager les prêteurs, vous pouvez leur proposer de faire leur deuil de tout ou partie de leurs créances ou de renoncer à la vente. Devant leur refus, vous pouvez également essayer de "passer en force", mais à vos risques et périls, en achetant le bien et en tentant de purger après coup les hypothèques.

Au terme d'une procédure judiciaire aussi coûteuse que complexe, vous notifiez votre achat aux créanciers et les mettez au défi de trouver aux enchères publiques un acquéreur prêt à payer un prix supérieur au vôtre d'au moins 10 %. S'ils ne relèvent pas le défi, vous les dédommagez sur le prix d'achat. S'ils le relèvent et réussissent, vous devrez surenchérir pour ne pas perdre le bien convoité. S'ils le relèvent mais sans succès, ce sont eux qui devront débourser une somme égale à la différence entre le prix d'achat plus les 10 % et le prix obtenu en vente publique.

df
La Rédaction
Mis à jour le

Partager cet article :