Achat immobilier : 6 stratégies pour acheter un logement moins cher

Malgré le niveau attractif des taux d'intérêt, l’acquisition d’un bien immobilier coûte cher. Heureusement, certains filons permettent de faire baisser les prix.

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Tout propriétaire peut vendre un appartement ou une maison lors d’une vente aux enchères immobilières notariales.
Tout propriétaire peut vendre un appartement ou une maison lors d’une vente aux enchères immobilières notariales.

Les particuliers n’ont pas toujours le budget requis pour l’acquisition au prix du marché d’une résidence principale ou d’un logement locatif. La solution consiste alors à acheter moins cher par des chemins de traverse. Gros plan sur six d’entre eux.

1 - Participer à une vente aux enchères

Le principe

Tout propriétaire peut vendre un appartement ou une maison lors d’une vente aux enchères immobilières notariales. L’acheteur le plus offrant en devient le propriétaire. « En général, les logements sont cédés au prix du marché. Pour bénéficier d’une décote de 20 % à 30 %, il faut miser sur un logement occupé par un locataire », prévient Michel Ancelin, notaire honoraire, président de séance aux enchères de Paris. Les ventes sont annoncées sur le site immobilier.notaires.fr. Vous pouvez visiter le logement et consulter son cahier des charges (les documents d’urbanisme, les diagnostics, la mise à prix...) chez le notaire concerné par la vente.

Pour qui ?

Toutes les personnes désireuses de devenir propriétaires d’un bien immobilier, la vente aux enchères étant sécurisée par le notaire.

Coût à prévoir

Le jour de la vente, vous devez déposer un chèque de consignation (chèque de banque ou simple chèque, selon les cas), d’un montant de 20 % de la mise à prix. Si vous avez porté l’offre la plus élevée, vous disposez de quarante-cinq jours pour régler le reliquat, augmenté des frais de vente (droits de mutation, honoraires du notaire, publicité) correspondant à 12 % du prix de vente.

Notre conseil

Étudiez avec votre banquier votre budget avant le jour J, car une vente aux enchères ne comporte ni condition suspensive de prêt, ni délai de rétractation.

> A LIRE : Achat immobilier : comment profiter des ventes aux enchères immobilières ?

2 - Acheter en direct à un particulier

Le principe

L’acquisition se fait de particulier à particulier, via un site de mise en relations (pap.fr, entreparticuliers.fr, leboncoin.fr) ce qui permet d’économiser la commission facturée par l’agence (6 % du prix de vente, en moyenne). « Nous conseillons de signer la promesse de vente chez le notaire, ajoute Lætitia Caron, directrice générale de pap.fr. Il vérifiera que toutes les pièces fournies (le dossier de diagnostic technique, par exemple) sont conformes. Cela sécurise la transaction, fait gagner du temps pour la rédaction de l’acte de vente et sans que cela coûte plus cher à l’acheteur. »

Pour qui ?

Tous les acquéreurs potentiels, à l’aise avec la consultation d’annonces immobilières sur Internet ou via une application mobile.

Coût à prévoir

Ajoutez les frais de notaire (8 % du prix de vente) au prix publié dans l’annonce. « L’idée selon laquelle les biens vendus en direct sont plus onéreux que les autres n’est pas fondée, commente Lætitia Caron. Pour deux raisons : une transaction sur deux s’effectue sans passer par une agence immobilière, et un logement surestimé ne se vend pas, les acheteurs étant bien informés sur les prix du marché. »

Notre conseil

Visitez le bien à différents moments de la journée, prenez des photos afin de les montrer à un professionnel en cas de travaux, et demandez au vendeur factures d’énergie et avis d’impôts locaux.

3 - Opter pour un logement occupé

Le principe

L’achat d’un logement occupé par un locataire coûte en général 10 % à 20 % moins cher que celui d’un logement vide. La décote dépend notamment de la durée du bail et du montant du loyer. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus elle sera importante. De même, « elle peut monter jusqu’à 35 % lorsque le loyer pratiqué est très inférieur à la loi du marché », explique Stéphane Imowicz, président d’Ikory, société spécialisée dans l’immobilier. En revanche, les petites surfaces, très prisées, subissent une décote relativement faible (au maximum 5 à 10 %). Autre avantage d’acheter un logement occupé, « vous savez dès le départ si le locataire en place paye ses loyers régulièrement », ajoute Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21.

Pour qui ?

Les personnes investissant pour la première fois, pas nécessairement propriétaires de leur résidence principale, et les investisseurs aguerris en quête d’un bien de qualité dans une localité attractive.

Coût à prévoir

Le prix de vente du logement, augmenté des frais de notaire. La perception de loyers amoindrit l’addition, mais budgétisez l’équivalent de trois à six mois de loyers en cas de défaillance du locataire.

Notre conseil

Les biens occupés étant rares, contactez des sociétés spécialisées dans l’immobilier résidentiel (Nexity, Locare, etc.), toutes leurs ventes n’étant pas en ligne. Lors de la vente, veillez bien à ce que le vendeur vous communique toutes les pièces essentielles, à savoir le bail, les diagnostics, les quittances de loyer, l’engagement de caution solidaire, l’attestation d’assurance du locataire…

Bon à savoir

Vous devrez restituer le dépôt de garantie lorsque le locataire quittera les lieux, si l’ancien propriétaire vous l’a reversé lors du transfert de propriété.

4 - Choisir un bien à rénover

Le principe

L’achat d’un bien en très mauvais état permet de bénéficier d’une décote, qui doit, idéalement, être supérieure au coût des travaux.

Pour qui ?

Les particuliers cherchant une résidence principale ou un investissement locatif.

Coût à prévoir

Il faut ajouter au prix du bien celui de la rénovation, soit environ 1 000 € le mètre carré, en faisant appel à des professionnels. Mais vous réduirez les frais en réalisant les travaux vous-même. En tout cas, contactez au préalable un professionnel pour évaluer le coût de la remise en état. « Gardez un capital pour financer les mauvaises surprises », complète Laurent Vimont.

Si vous achetez un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le louer nue, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, comprise entre 12 et 21 % du prix de l’opération, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). La réduction d’impôt porte sur le coût total de l’investissement (acquisition + travaux), le tout sous un plafond de 300 000 euros.

Pour y avoir droit, il faut que :

  • le bien soit situé dans l’une des 222 communes signataires du programme « Action cœur de ville » (la liste des 222 villes concernées) ou dans les communes signataires d’une opération de revitalisation du territoire introduit par la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) ;
  • les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
  • la location respecte des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Notre conseil

Si vous êtes primo-accédant et avez de faibles revenus, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour financer l’achat d’un logement ancien situé en zone B2 ou C, à condition de réaliser d’importants travaux de rénovation. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération à financer.

5 - Investir en nue-propriété

Le principe

La propriété du bien immobilier est scindée en deux. Vous achetez la nue-propriété d’un logement neuf ou ancien pour 60 % de sa valeur. L’usufruit, lui, est acheté par un bailleur social, pour quinze ans en général. Pendant cet usufruit temporaire, vous ne profitez pas du bien acquis : vous ne pouvez ni l’habiter ni le donner en location. L’usufruitier perçoit les loyers, gère le bien, paie la taxe foncière, prend en charge l’entretien et les travaux. Les grosses réparations concernant le gros œuvre sont, toutefois, à votre charge (art. 606 du Code civil). À l’issue de l’usufruit, vous récupérez le bien en toute propriété, sans frais ni formalités. Vous pouvez le vendre, le louer ou encore y loger. « Rien ne vous empêche de vendre le logement en cours de nue-propriété », note Géraldine Tyl Chaigne, directrice commerciale chez Perl, société spécialisée dans l’investissement en nue-propriété.

Pour qui ?

Les investisseurs qui payent l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car la valeur de la nue-propriété échappe à cet impôt. De plus, en cas de règlement au comptant, vous la sortez de votre base taxable à l’IFI. Si vous avez recours à l’emprunt et disposez de revenus fonciers, vous pouvez déduire de ces derniers les intérêts d’emprunt du crédit.

Coût à prévoir

Vous paierez 60 % de la valeur du bien immobilier, ainsi que les frais de notaire.

Notre conseil

Vérifiez le profil du bailleur social. Par exemple, a-t-il provisionné les travaux ? Dispose-t-il d’un parc suffisant pour reloger les locataires à la fin de l’usufruit ?

6 - Privilégier l’achat groupé

Le principe

Plusieurs personnes acquièrent un terrain pour y bâtir un immeuble ou une maison, sans passer par un promoteur ou un constructeur de maisons individuelles, ce qui permet de réaliser des économies. L’achat groupé s’applique aussi aux biens immobiliers dans l’ancien, souvent atypiques (atelier, usine, etc.). « On parle d’habitat participatif quand le groupe développe un projet de vie dans les espaces communs (jardin potager, salle de sport, aide aux devoirs...), tout en préservant les espaces privés », explique Laurent Phalip, fondateur du site immoparticipatif.fr, spécialisé dans l’immobilier collaboratif. Une telle opération nécessite au moins deux à trois ans de préparation.

Pour qui ?

Les personnes souhaitant organiser l’habitat en fonction de leurs besoins. Par exemple, des familles mono-parentales désireuses de s’entraider pour la garde de leurs enfants.

Coût à prévoir

Dans le neuf, le prix du terrain (plus les frais de notaire) et de la construction. Dans l’ancien, le prix du bien (plus les frais de notaire) et des travaux. Si vous faites appel à un opérateur pour la réalisation de votre projet sur le plan technique, juridique et financier, comptez un supplément. « Je demande entre 4,20 % et 5,80 % du prix d’acquisition », indique Franck Helmlinger, fondateur de l’agence immobilière collaborative Akirimo. Tous ces frais sont à partager entre les membres du groupe.

Notre conseil

Pour trouver un terrain (la concurrence avec les promoteurs est forte), renseignez-vous auprès de vos collectivités locales qui proposent, parfois, à des groupes de particuliers d’acheter du foncier.

df
Anne-Gaëlle Nicolas-Koch
Mis à jour le

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