Achat d'un logement : quels frais annexes ?

Lorsque l’on s’apprête à devenir propriétaire, le prix du logement ne constitue pas l’unique dépense. Il s’y ajoute de nombreux frais annexes : commissions d’agence, frais de notaire, frais liés au crédit…

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6mn de lecture
© jaturonoofer

Si plus de la moitié des transactions s’effectuent entre particuliers, bon nombre de ménages s’adressent à un agent immobilier ou à un notaire pour dénicher le logement de leurs rêves. Ceux-là doivent savoir que l’intervention de cet intermédiaire lui ouvre droit à une commission, qui lui sera versée uniquement si la vente se réalise. Elle est généralement annoncée et ne constitue pas une surprise.

La rémunération de l’intermédiaire

Celle des agents immobiliers évolue souvent entre 4 et 10 % du prix de vente.

Les notaires eux, demandent des honoraires de négociation. Longtemps fixés par la loi selon un mode de calcul précis (6 % TTC jusqu’à 45 735 euros, et 3 % au-delà), ils sont libres depuis le 1er mars 2016. En règle générale, les honoraires de négociation se situent autour de 3,5 %, ce qui, malgré la libéralisation du tarif, reste inférieur à la rémunération des agences immobilières, tous services inclus. Attention ! La commission n'est due qu'après la signature de l'acte chez le notaire. Vous devez être préalablement averti, par écrit, du montant estimé de la rémunération à prévoir ou de son mode de calcul, et en avoir donné accord à votre notaire.

Le dépôt de garantie

Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, un dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation (représentant de 5 % à 10 % du montant de l’achat) vous sera demandé. La somme est déposée sur un compte bancaire "séquestre" (à la Caisse des dépôts et consignation) jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Elle est ensuite déduite du prix total de la vente.

Bon à savoir

Si vous ne souhaitez plus acheter et faites valoir votre droit de rétractation dans les dix jours suivant la signature du compromis ou de la promesse de vente, le dépôt de garantie vous sera restitué sans pénalités.

Les frais liés au crédit

Ce premier chèque signé, direction la banque pour négocier un prêt, auquel sera attachée une assurance décès-invalidité. Il faut être conscient que, dès que la proposition de crédit est acceptée (dix jours minimum après que la banque adresse une offre en bonne et due forme), l’assurance entre en jeu. C’est une sécurité en cas de deuil familial, mais les primes commencent immédiatement à être prélevées du compte. Autant prévoir la provision adéquate ; il ne serait pas très heureux de se trouver "dans le rouge" avant de commencer à rembourser le prêt !

Bon à savoir

Depuis la loi Lagarde de 2010 et la loi Hamon de 2014, un emprunteur peut choisir librement l’établissement qui va l’assurer, à condition que le contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l’établissement prêteur. Et depuis le 1er janvier 2018, en application d’un amendement de Martial Bourquin, il a le droit de changer d’assurance de prêt à chaque date anniversaire du contrat, à condition de respecter un préavis d’au moins deux mois.

Autre dépense à prévoir, les frais de dossier du prêt (autour de 1 % du montant du crédit) et  la garantie du prêt immobilier. Destinée à protéger la banque contre les risques de non-paiement des mensualités du crédit par l’emprunteur, elle peut prendre plusieurs formes dont les plus courantes sont la caution mutuelle ou la garantie hypothécaire. Selon les établissements, le montant du crédit, l’âge des emprunteurs, le montant de l’apport personnel, etc., le coût de la caution mutuelle oscille entre 1 et 2 % de la somme empruntée. Un prélèvement important qu’il convient, là encore, de provisionner pour ne pas être pris au dépourvu.

Les frais de notaire ou frais d’acquisition

La part la plus lourde des frais vient de ce que l’on nomme - à tort - les "frais de notaire". Car ces sommes sont aux trois-quarts composées d’impôts et taxes qu’il reverse à l’État et aux collectivités locales (commune et département). Il s’agit des droits de mutation à titre onéreux, qui comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, dont le taux est variable d’un département à l’autre. Dans la plupart des cas, ils sont fixés au maximum légal, soit 5,81% pour l’acquisition d’un logement ancien et 0,71 % pour l’achat d’un bien neuf ou en état de futur achèvement.

Le solde représente les émoluments de cet officier ministériel (sa rémunération) et le remboursement des frais et débours qu’il a engagés pour constituer le dossier (le salaire du conservateur des hypothèques, le certificat d'urbanisme, les dépenses de géomètre, de cadastre).

L’ensemble représente environ 2 % à 3 % du prix d’achat d’un logement neuf et entre 7 % et 8 % de celui d’un logement de plus de cinq ans. Le site immobilier des notaires a mis en ligne un simulateur pour vous aider à estimer le montant des frais de notaire.

Pour faire baisser la note, vous pouvez dresser, lors du compromis de vente, une liste de l’ensemble du mobilier (cuisine équipée, bureaux…) pour le déduire du prix de vente. Ces biens mobiliers n’entreront pas dans l’assiette des droits de mutation. Cette déduction ne peut pas dépasser 5 % du prix du bien. De même, si vous passez par une agence immobilière pour votre achat immobilier, vous pourrez déduire les frais d’agence du coût global de la transaction. 

Avant la signature de l’acte authentique, le notaire adressera aux acquéreurs un récapitulatif des sommes qu’il attend (le prix du logement, les frais, la commission de l’éventuel intermédiaire, etc.), qui devront être couvertes par le montant du prêt (que lui adressera la banque), l’apport personnel et la somme versée sur le compte séquestre quelques mois plus tôt.

Bon à savoir

Pour les biens de plus de 150 000 euros, le notaire peut vous accorder une remise de 10 % au maximum sur la part de ses émoluments. Pour les transactions immobilières de faible montant, les émoluments ne peuvent excéder 10 % du prix de vente du bien.

La taxe foncière et les charges de copropriété

Parapher l’acte authentique d’acquisition se traduit aussi par la signature d’autres chèques. À commencer par le remboursement au vendeur de la taxe foncière pour la période pendant laquelle il n’occupera plus son logement (réparation "prorata-temporis"). Si la vente s’effectue le 31 mars, cela représentera ainsi les trois quarts (neuf mois sur douze) de la taxe réglée l’année écoulée.

De même, pour l’achat d’un appartement, il est courant de demander au nouvel entrant de rembourser au vendeur sa quote-part de charges de copropriété du trimestre. Par exemple, la moitié de l’appel de charges pour une vente au 15 février.

Les autres dépenses à prévoir

Toutes les charges d’une acquisition ne se règlent pas chez le notaire ! Outre l’organisation du déménagement, il faut prévoir les frais de réexpédition du courrier par la poste (30,50 € pour six mois, 54,50 € pour un an), de clôture des anciens contrats d’électricité, de gaz et de téléphone, et de leur ouverture dans le nouveau logement (les prix varient selon les opérateurs choisis et selon qu’il s’agit d’une création ou de la reprise d’un contrat existant).

Sans oublier la mise à jour de votre multirisque habitation ; ni le mobilier, les rideaux, les ampoules, les clés pour le nouveau logis. Et là, la facture a tendance à s’envoler rapidement !

df
Lisa Paddeu
Mis à jour le

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