Promesse ou compromis de vente : tout ce que vous devez savoir

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Un avant-contrat à durée limitée

Trois à quatre mois... C'est le temps qui sépare le moment où acheteur et vendeur se mettent d'accord sur le prix et celui où ils signent l'acte de vente définitif. Cette période est nécessaire au notaire pour rassembler les documents indispensables à la vente, et à l'acquéreur pour négocier son prêt immobilier.

Il est parfois plus long (18 mois ou plus) si la vente dépend de documents difficiles à obtenir, comme un permis de construire, par exemple. En attendant, il est donc d'usage de signer un avant-contrat : les deux parties s'engagent ainsi mutuellement à réaliser la vente le jour J, à certaines conditions.

Décès du vendeur ou de l'acheteur après la signature : la règle diffère

Si le vendeur décède après la signature de l 'avant-contrat, ses héritiers sont tenus par cet engagement : ils doivent poursuivre la vente du bien, précise Stéphane Vieille. En revanche, si c'est l'acheteur qui disparaît, une clause de l'avant-contrat prévoit que la vente est automatiquement annulée.

Promesse de vente : un engagement fort pour le vendeur

Cet avant-contrat est généralement une promesse unilatérale de vente. Avec elle, le vendeur accorde à l'acheteur une option irrévocable pour acquérir le bien d'ici à la date prévue. Jusque-là, l'acheteur est donc libre d'exercer ou non cette option. S'il renonce, il devra verser au vendeur une indemnité égale, le plus souvent (c'est l'usage), à 10 % du prix de vente, sauf si certaines conditions suspensives (lire l'encadré page 60) posées dans la promesse n'ont pas été remplies. Pour garantir le paiement de cette indemnité, il verse une sorte de dépôt de garantie, représentant 1 à 10 % du prix de vente (souvent 5 %), placé sous séquestre.

À noter : le vendeur, lui, ne peut pas renoncer.« Mais, à l'échéance fixée dans la promesse de vente, si le candidat acquéreur fait le mort, par exemple, ou ne veut plus acheter, le vendeur retrouve sa liberté et peut remettre le bien en vente », indique Stéphane Vieille, notaire à Bourg-en-Bresse, membre du groupe Monassier.

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Compromis de vente : les deux parties sont impliquées pleinement

Le compromis de vente, alternative à la promesse de vente, est plus rigide, car en principe, avec lui, la vente est presque déjà bouclée.« Le vendeur ne peut pas, en principe, renoncer à la vente, même si le délai est dépassé. Il doit d'abord mettre l'acheteur en demeure d'acheter et faire constater par le tribunal le non-respect de cet engagement, soit pour être dédommagé et remettre le bien en vente, soit pour forcer l'acheteur à tenir sa promesse », précise Stéphane Vieille.

L'acheteur ne peut pas non plus renoncer, excepté si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne sont pas remplies. Il verse d'ailleurs un dépôt de garantie* (5 % du prix de vente, en général). « En pratique, si le vendeur ou l'acheteur veulent renoncer, ils préfèrent souvent négocier un accord amiable plutôt que d'entamer une longue procédure en justice », souligne Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

À noter : certains compromis comportent une clause de dédit, qui permet à l'acheteur et/ou au vendeur de changer d'avis sous réserve de payer à l'autre une certaine somme.

Quelles conditions suspensives faut-il prévoir ?

Si les conditions prévues dans l'avant-contrat ne se réalisent pas, la vente sera annulée de droit. Les plus fréquentes sont l'obtention par l'acheteur du prêt pour financer l'achat, d'un permis de construire ou d'un document d'urbanisme nécessaire pour effectuer des travaux, mais aussi l'absence de servitude limitant l'usage du bien, la régularisation de travaux entrepris par le propriétaire sans autorisation, la vente préalable par l'acquéreur d'un autre bien qu'il possède, l'absence d'hypothèque, etc.

Sa rédaction est souvent confiée à un notaire

L'avant-contrat doit contenir les informations indispensables pour que l'acheteur se décide en connaissance de cause : servitude sur le bien, règlement de copropriété, fiche technique de la copropriété, diagnostics obligatoires, etc. C'est pourquoi il n'est pas conseillé aux particuliers de le préparer eux-mêmes. Mieux vaut en confier la rédaction à un notaire, le même que celui qui rédigera l'acte de vente définitif. C'est d'ailleurs aussi ce que font certains agents immobiliers, qui ne souhaitent pas prendre la responsabilité de cette étape importante. Le temps que le notaire réunisse les documents, il faut souvent attendre trois semaines à un mois pour signer chez lui. Coût de la rédaction de l'avant-contrat par un notaire : de 200 à 500 euros, à la charge de l'acheteur.

À noter : des agents immobiliers préfèrent rédiger eux-mêmes l'avant-contrat.« Si le vendeur a fourni en amont tous les documents nécessaires, il est ainsi possible de signer sans délai », souligne Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi.

Rétractation autorisée pour l'acheteur

L'acheteur dispose d'un délai de dix jours calendaires après la signature de l'avant-contrat pour signifier qu'il a changé d'avis. Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse ou le compromis de vente ou de sa remise en main propre.

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