Toutes les subtilités des baux de location

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© Natee Meepian - iStock

Côté propriétaire

Est-il possible de louer un logement vide pendant moins de trois ans ?

La durée du bail est de trois ans minimum lorsque le logement est la résidence principale du locataire. Mais il peut être plus court (un an minimum) si le bailleur invoque une raison familiale ou professionnelle. Par exemple, si vous vous expatriez pour deux ans, vous pouvez prévoir un bail de deux ans, afin de récupérer votre appartement à votre retour. Même principe s’il s’agit d’un logement acheté pour votre retraite que vous prendrez prochainement, etc. Vous devez indiquer dans le bail la date de l’événement et rappeler l’échéance à votre locataire deux mois avant la date fatidique. Si votre locataire établit sa résidence secondaire dans le logement, vous pouvez louer sans motif pour moins de trois ans car, dans ce cas, la durée du bail est libre. « Mais le plus simple, pour louer moins de trois ans, est de louer meublé », conseille David Rodrigues, juriste à l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV).

Astuces

Si vous optez pour le bail mobilité, demandez un justificatif à votre locataire afin de pouvoir prouver qu’il était bien dans une des situations permettant de déroger au bail classique. Cela peut être utile s’il le conteste ultérieurement pour demander la conversion du bail mobilité en bail classique, d’une durée plus longue.

En meublé, puis-je proposer un bail pour moins d’un an ?

Oui, si le locataire utilise le logement à titre de résidence secondaire ou pour un séjour touristique. En revanche, si vous louez votre logement meublé à titre de résidence principale, le bail est d’un an minimum, sauf dans les deux cas suivants.

Si le locataire est étudiant (il doit avoir sa carte d’étudiant ou un certificat de scolarité et être le titulaire du bail même si ses parents sont garants), vous pouvez opter pour le bail étudiant d’une durée fixe de neuf mois. Au terme de ce délai, il prend fin automatiquement. Pas besoin de donner congé au locataire, qui doit alors s'en aller. « Cela peut être intéressant si vous en profitez pour louer, l’été, à des touristes. Le logement étant utilisé à titre de résidence principale la majeure partie de l’année, vous ne tombez pas sur le coup des interdictions de louer en saisonnier par Airbnb dans de nombreuses villes », relève David Rodrigues.

Si le locataire est en situation de mobilité : formation professionnelle, apprentissage, études supérieures, stage, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle, engagement volontaire dans le cadre du service civique. Vous avez alors la possibilité de signer un bail mobilité de un à dix mois.

Existe-t-il un contrat type pour tous les types de locations ?

Non, seulement si vous louez à titre de résidence principale. La loi prévoit alors un contrat type pour les locations nues et un autre pour les locations meublées. « Si le logement est destiné à une occupation à titre de résidence secondaire ou saisonnière, aucun modèle n’est imposé, même s’il en existe de nombreux, pour simplifier la vie des bailleurs », précise Aurane Sérot, chargée d’études juridiques à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Peut-on rajouter des clauses au bail type ?

Toutes les clauses essentielles sont déjà prévues dans ce bail standard. « Vous pouvez simplement apporter des précisions dans la clause “conditions particulières” », explique David Rodrigues. Mais en réalité, votre marge de manœuvre est étroite car de nombreuses clauses jugées trop favorables aux propriétaires ou abusives sont interdites.

Quelles sont les clauses interdites dans un bail (en location nue ou meublée) ?

Ce sont, par exemple, celles qui imposent au locataire des dépenses supplémentaires en dehors des charges, du loyer et des frais de location prévus par la loi, ou un paiement du loyer par prélèvement automatique. Il en va de même pour les clauses qui prévoient des frais de relance pour retard de loyer ou pour envoi de quittance, ou qui imposent de souscrire l’assurance habitation auprès d’un organisme en particulier. Le bailleur n’a pas le droit non plus de prévoir un droit de visite un jour par an pour contrôler l’état du logement.

Bail imprécis, loyer réduit

Si la surface habitable indiquée dans le bail est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, vous pouvez demander une réduction de votre loyer en proportion. Sollicitez à l’amiable votre bailleur. Si, dans les deux mois, vous n’avez ni réponse ni accord, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire.

Quels documents joindre au bail ?

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, le dossier de diagnostic technique, et en cas de renouvellement de bail et de nouveau loyer, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. S’ajoutent les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. Pour la location meublée, joignez un inventaire et un état détaillé du mobilier, et dans les zones d’habitat dégradé, l’autorisation de mise en location. « Au bail sera annexé l’état des lieux quand il aura été réalisé », précise Cécile Can, chargée d’études juridiques à l’Anil.

Quelles sont les règles à respecter pour un bail en location saisonnière ?

« La location de meublés touristiques est encadrée dans certaines communes. De plus, la signature d’un bail écrit est obligatoire pour préciser la durée (90 jours maximum), les conditions de location, le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie, et le logement doit être décrit », indique Cécile Can. Aucune réglementation n’encadre le loyer ou le dépôt de garantie, dont les montants sont libres.

Cas pratique : « Ai-je intérêt à conclure le bail avant l’entrée dans les lieux du locataire ? »

La réponse de l’expert Éric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier.

Oui, pour être certain de percevoir le loyer à partir d’une date précise et pour rassurer le locataire qui disposera du logement à la date d’effet prévue dans le bail. Mais ne faites l’état des lieux et la remise des clés qu’au moment de la prise d’effet du bail, lorsque le locataire emménage. Si vous faites l’état des lieux trop tôt et remettez les clés avant le début prévu de la location, vous prenez un risque : un dégât des eaux, par exemple, pendant ce délai pourrait être imputable au locataire sans qu’il soit déjà titulaire du bail ! Et il n’est donc pas assuré. Si vous voulez faire ce geste, vérifiez qu’il sera assuré pour cette période.

Côté locataire

Est-il possible de prévoir dans le bail le droit de sous-louer le logement ?

Oui, dans les conditions particulières du bail. « Mais cela ne résout qu’en partie le problème, car le locataire est tenu d’informer le propriétaire, pour chaque sous-location, du montant du loyer qu’il perçoit en sous-louant le bien. Il faut donc à chaque fois obtenir l’autorisation écrite du propriétaire sur le montant du loyer, sous peine de voir le bail résilié », précise David Rodrigues. De plus, « le locataire qui a signé le bail reste seul responsable du paiement du loyer et de l’état du logement », avertit Éric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier.

Un bail étudiant est-il plus avantageux qu’un bail classique ?

Le bail étudiant est plus contraignant. Vous ne pouvez pas rester dans le logement au-delà de neuf mois (sauf nouvelle signature de bail). Et ce bail n’est valable que si vous louez meublé. Avec un bail classique, nu ou meublé, vous pouvez partir au bout de neuf mois en donnant congé en bonne et due forme, mais aussi décider d’attendre plus longtemps, si votre année scolaire se prolonge.

Quelles précautions prendre quand on loue à deux sans être mariés ?

Vous devez simplement décider si vous signez ensemble le bail ou si un seul d’entre vous s’engage. Si vos deux noms figurent sur le bail, vous êtes responsables, chacun, de la moitié du loyer, sauf si une clause de solidarité est prévue, ce qui est presque toujours le cas. En effet, « il ne suffit pas que l’un de vous donne congé pour qu’il soit libéré de cette obligation. Celui qui part reste redevable du loyer jusqu’à la fin du bail, ou dans la limite de six mois après la fin de son préavis », précise David Rodrigues. Si un seul d’entre vous signe le bail, l’autre n’est pas redevable du loyer, le propriétaire ne peut rien lui réclamer.

Cas pratique : « Le bail que j’ai signé ne mentionne pas la cuisine équipée. Est-ce grave ? »

La réponse de l’expert David Rodrigues, juriste à la CLCV.

Le bail type impose de mentionner une cuisine équipée quand elle existe dans le logement. C’est important pour vous car le propriétaire doit garantir le bon fonctionnement de tous les équipements qui composent le logement, pendant toute la durée de la location. Ainsi, si le four ou le réfrigérateur tombe en panne, c’est à lui de le remplacer. Et, bien sûr, tous ces équipements doivent fonctionner lorsque vous emménagez. Si la cuisine équipée n’est pas mentionnée dans le bail, ce sera à vous de prouver par tout moyen qu’elle était bien là (photos, témoignages, etc.). Sinon, vous ne pourrez pas exiger le remplacement des équipements qui tomberaient en panne ou qui ne fonctionneraient pas.

Doit-on payer les frais de rédaction du bail pour un contrat type ?

Oui, s’il a été rédigé par un professionnel (notaire ou agence). « Cette prestation entre alors dans les honoraires de l’agent immobilier affichés dans les agences », explique Éric Allouche. Ces frais sont partagés, en principe, à égalité entre propriétaire et locataire. Mais la part payée par ce dernier ne peut dépasser 12 euros par mètre carré de surface habitable (sans tenir compte des hauteurs inférieures à 1,80 mètre) dans les zones très tendues, 10 euros dans les zones tendues et 8 euros ailleurs. Il peut s’y ajouter un forfait pour l’état des lieux. Si le bail est rédigé par le propriétaire, en revanche, celui-ci ne peut réclamer aucuns frais.

© DF

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