Sous-location : quelles sont les règles ?

Bien que souvent utilisée, la sous-location est en principe interdite… À moins que le propriétaire du logement ne vous ait préalablement donné son accord par écrit.

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En principe, il faut l'autorisation écrite du propriétaire pour sous-louer son logement.
© andresr

Si vous souhaitez sous-louer votre logement en toute légalité, vous n'avez pas d'autre solution, dans la plupart des cas, que d'obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Sous-location : dans quels cas solliciter l’autorisation du bailleur ?

Cette obligation est nécessaire si vous souhaitez sous-louer :

  • un logement vide ;
  • un logement meublé dont le contrat de location a été conclu depuis le 27 mars 2014 ;
  • un logement soumis au régime de la loi de 1948 (en cas de sous-location partielle, il faut informer le bailleur de la sous-location et du prix demandé dans un délai d’un mois).
  • une partie d’un logement social (HLM) à une personne âgée de 60 ans ou à un adulte handicapé en contrat d’accueil familial. En revanche, la sous-location intégrale d’un logement social est interdite.

Adressez-lui votre demande de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Pensez à indiquer dans votre courrier les raisons qui vous animent, la date à partir de laquelle vous entendez le faire et, surtout, le montant du loyer. En effet, si le loyer de la sous-location excède celui que vous acquittez, le propriétaire sera en droit de vous réclamer le versement de la différence.

En revanche, l’autorisation du bailleur n’est pas nécessaire si vous sous-louez un logement conventionné Anah (Agence nationale de l’habitat) à un adulte handicapé, à condition d’avoir conclu avec lui un contrat d’accueil familial. Dans ce dernier cas, vous devrez simplement en informer votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

Bon à savoir : La sous-location d’un logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014 est possible à condition que le contrat de location ne l’interdise pas. Vous pourrez alors sous-louer votre logement librement si aucune clause ne prévoit l’accord écrit du bailleur. Le prix du loyer de sous-location est libre.

Quels sont les risques de la sous-location sans autorisation ?

Attention ! Si vous sous-louez votre logement sans l’autorisation de votre bailleur (ou contre son avis), vous pouvez être congédié pour sous-location irrégulière. En pratique, la résiliation du bail principal entraîne alors toujours la résiliation du contrat de sous-location. Si le sous-locataire reste dans le logement, il devient un occupant sans droit ni titre.

Vous pouvez en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice (arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019).

Bon à savoir : Sous-louer intégralement un logement social malgré l’interdiction légale vous expose à la résiliation de votre bail ainsi qu’à une amende de 9 000 euros.

Faut-il rédiger un contrat de sous-location ?

Une fois l’accord du bailleur obtenu, il est conseillé d’établir un contrat de sous-location écrit mentionnant la prise d’effet du bail, sa durée, le montant du loyer, les obligations réciproques des parties et les modalités d’entrée ou de sortie (état des lieux et délai de préavis).

Vous devez également remettre au sous-locataire l’autorisation écrite de votre bailleur ainsi que la copie du bail en cours.

Bon à savoir : Les règles du Code civil s'appliquent en l'absence de contrat écrit, ou s'il ne prévoit rien sur un point de désaccord. S'il n'a pas été établi d'état des lieux, par exemple, le sous-locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et se doit de le restituer dans les mêmes conditions. De même, la sous-location prend fin à l'échéance prévue au contrat. En l'absence d'écrit, le locataire est libre de donner congé au sous-locataire à n'importe quel moment, sous réserve toutefois de respecter le délai d'usage d’un mois pour un logement meublé.

Quelles sont les responsabilités du locataire ?

Le locataire qui sous-loue son logement assume deux fonctions. D'abord, il entre dans la peau d'un bailleur. À ce titre, il est tenu de livrer à son sous-locataire une habitation décente en bon état de propreté et d'entretien. Il doit également lui garantir la jouissance paisible des locaux.

Il est aussi responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l'état du logement. Il prend à sa charge les réparations qui pèsent en principe sur les épaules du propriétaire (dépannage de la chaudière défectueuse ou de l'installation électrique défaillante…), à charge pour lui de se retourner contre ce dernier s'il le souhaite.

Ensuite, il est également tenu vis-à-vis du propriétaire de l'exécution des obligations du bail comme s'il occupait les locaux lui-même. Il demeure locataire officiel, titulaire du bail. Il est responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements. C'est notamment le cas s'il y a dégradation du logement ou plainte des voisins pour tapage nocturne.

En revanche, propriétaire et sous-locataire ne sont tenus à aucune obligation l'un vis-à-vis de l'autre. Toutefois, si le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur peut obtenir du sous-locataire le versement direct du sous-loyer.

Bon à savoir : Outre l’autorisation de votre bailleur, sachez que si vous sous-louez un logement meublé, vous devez mettre à la disposition de vos sous-locataires, 11 équipements minimum, listés par le décret du 31 juillet 2015. Par ailleurs, pour des sous-locations touristiques de courte durée, dans certaines grandes villes, vous devez également effectuer une déclaration de meublé de tourisme en ligne afin d’obtenir un numéro de déclaration. Celui-ci doit figurer sur toutes vos annonces d’offre de location mises en ligne. Enfin, vous vous assurerez de ne pas dépasser les 120 jours de sous-location maximum par an de votre résidence principale. Attention ! Tout manquement à ces obligations vous expose à de lourdes sanctions financières.

Faut-il déclarer les loyers perçus ?

Les revenus tirés d’une sous-location en meublé sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si au départ votre contrat de bail porte sur un logement vide.

Pour la sous-location d’un logement nu, les sommes perçues relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC).

Avez-vous le droit d’héberger des proches ?

Votre propriétaire ne peut pas vous empêcher d’héberger gratuitement un proche (famille, amis), même pendant plusieurs mois. Le fait, à cette occasion, de partager avec la personne hébergée certaines dépenses – la nourriture par exemple – ne prouve pas pour autant qu’il s’agit d’une sous-location puisqu’elle ne paie pas de loyer. Le seul moyen pour le bailleur de prouver qu’il ne s’agit pas d’un hébergement mais d’une sous-location est d’obtenir les aveux du locataire sous-loueur.

df
Caroline Pappo
Mis à jour le

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