Se porter caution pour un locataire : que risquez-vous ?

En vous portant caution pour un locataire, vous vous engagez à payer ses éventuels impayés de loyers et de charges. L’essentiel à retenir avant de signer.

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6mn de lecture
© Tero Vesalainen

Se porter caution (ou garant) pour un futur locataire, cela signifie d’abord fournir une série de justificatifs au propriétaire : bulletins de paie, dernier avis d’imposition, relevé d’identité bancaire (RIB), justificatif d’identité, etc. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, en Annexe II, limite les pièces justificatives que le bailleur peut exiger du garant. Il ne peut demander que celles figurant sur cette liste.

En revanche, la loi du 6 juillet 1989 (article 22-1) précise que le bailleur ne peut pas demander de caution s’il a souscrit une assurance loyers impayés, telle que la garantie des loyers impayés (GLI) – sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Bon à savoir

Depuis 2016, le dispositif Visale a remplacé la garantie des risques locatifs (GRL). Mis en place par Action Logement, il s’agit d’une garantie des loyers qui s’adresse aux étudiants, aux jeunes actifs et aux ménages les plus en difficulté qui ne disposent pas de caution ou de garant susceptible de rassurer les bailleurs. Pour plus de détail : www.visale.fr.

La personne caution signe un acte de cautionnement

Une fois le dossier accepté, vient la signature de l’acte de caution. Une étape essentielle encadrée par la loi.

Fait obligatoirement par écrit, l’acte de caution est le plus souvent réalisé par acte sous seing privé, c’est-à-dire, rédigé et signé par le propriétaire et le locataire, sans présence d’un notaire. La loi Elan a supprimé l’obligation pour la personne qui se porte caution de recopier manuellement sur l’acte le montant du loyer et les conditions de sa révision, la mention exprimant que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ainsi que la reproduction d’une partie de l’article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions de résiliation de l’engagement. Il suffit désormais, pour la validité de l’acte de caution, que ces mentions figurent bien sur le document. Seule sa signature reste manuscrite.

Le propriétaire doit ensuite remettre à la caution un exemplaire de l’acte de caution.

Limiter la portée et la durée de l'engagement

En se portant caution, la personne s’engage envers le propriétaire à payer les dettes locatives du locataire. La portée de cet acte est plus ou moins importante. Généralement, ce garant s’engage pour la totalité des sommes dues : le loyer, les charges, les éventuels intérêts de retard, les sommes retenues après le départ des lieux…

Toutefois, si le bailleur est ouvert à la négociation, il est possible de limiter son engagement en mentionnant une somme maximale dans l’acte de cautionnement.

Autre élément important : la durée de l’engagement. Si l’acte de cautionnement indique une durée précise (qui correspond souvent à la durée du bail, reconductible ou non), la caution ne peut résilier son engagement et reste tenue des dettes locatives jusqu’à la date prévue. Toutefois, il est possible – à condition de bien le préciser par écrit dans l’acte – que les parties prévoient que certains événements (décès du locataire, divorce) puissent mettre fin à l’engagement de la caution.

Lorsque l’acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée d’engagement ou lorsqu’il précise qu'elle est indéterminée, la personne caution peut résilier son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. La résiliation ainsi signifiée ne prend toutefois effet qu’au terme du bail initial ou de son renouvellement.

Caution simple ou solidaire ?

Le cautionnement peut être qualifié de «  simple  » ou de «  solidaire  » :

- Le premier implique que le bailleur poursuive d’abord le locataire pour exiger le paiement de sa dette, avant de se retourner vers la personne caution,

- Le second permet au propriétaire de réclamer directement à la caution les loyers impayés, sans même rechercher si le locataire est dans la capacité de régler sa dette. Par ailleurs, si le logement est vendu en cours de bail, le garant ne se trouve pas pour autant dégagé de ses obligations. S’il ne souhaite pas que son engagement se poursuive au profit du nouveau propriétaire, il doit donc le stipuler clairement, au départ, dans l’acte de cautionnement.

Attention à la colocation 

Dans une colocation, la personne qui se porte caution pour l’un des locataires s’engage à pallier la défaillance financière de tous les autres (sauf s’il s’agit d’une colocation sans clause de solidarité, ce qui est rare en pratique). Une règle souvent mal connue par les parents qui se portent caution pour leur enfant.

Bon à savoir

Il arrive que chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant. Dans ce cas, aucune solidarité n’existe entre les colocataires et chacun paie la part du loyer (et toutes autres sommes dues) indiquée dans son bail. De ce fait, la caution ne s’engage que dans la limite des sommes dont le colocataire est redevable.

Pour protéger la caution solidaire, la loi Alur oblige – sous peine de nullité de l’acte de caution – à préciser le nom du colocataire pour lequel elle s’engage. Ce faisant, l’engagement de la caution prendra fin en même temps que celui du colocataire si ce dernier quitte le logement. A savoir, soit quand un nouveau colocataire figure au bail, soit au plus tard, à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Quel délai de paiement en cas de défaillance ?

La personne caution mise en demeure par le bailleur est tenue de payer les dettes du locataire. Il est alors conseillé de privilégier une solution amiable avec le bailleur avant qu’il n’engage une procédure judiciaire. Lorsque la personne caution a elle-même des difficultés financières, elle peut négocier un étalement du paiement. Elle est également en droit de saisir le tribunal d’instance et de demander un délai de paiement (deux ans maximum).

Tenue à ses obligations, elle peut néanmoins vérifier si l’acte qu’elle a signé a été rédigé dans les règles de l’art. Il est aussi utile de s’assurer que son engagement est toujours valable au regard de la durée de cautionnement inscrite dans le bail et que les sommes réclamées sont vraiment dues.

À noter. Le délai de prescription de la dette est de cinq ans (article 2224 du Code civil). C’est-à-dire que passé ce délai, ni le locataire ni la personne qui s’est portée caution ne sont plus redevables des impayés éventuels, si le bailleur n’a pas engagé de procédure de recouvrement au cours de cette période.

df
Élisab
Mis à jour le

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