Quel est le juste prix d'une location ?

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
4mn de lecture
© gopixa - iStock

Pour une première mise en location

La règle est la loi de l’offre et la demande. S’il s’agit d’une première mise en location, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, même en zone tendue. Il a néanmoins intérêt à s’aligner sur les loyers pratiqués dans le secteur pour le même type de biens, en tenant compte des divers critères de confort et de standing.

Pour une relocation

En cas de relocation à un nouveau locataire dans l’une des 28 agglomérations en zone tendue (soit 1 149 communes), le bailleur ne peut pas augmenter le loyer. Il doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer demandé à celui qui l’a précédé. Des exceptions existent cependant pour échapper totalement ou partiellement à l’encadrement : des travaux d’amélioration réalisés entre les deux occupations, ou un loyer en vigueur manifestement sous-évalué. Hors zone tendue, le propriétaire est libre de fixer le prix qu’il veut.

© DF

A Lille et à Paris, des loyers plafonnés

Depuis le 1er juillet 2019 à Paris et le 1er mars 2020 à Lille et dans les communes mitoyennes d’Hellemmes et de Lomme, les nouveaux baux ou ceux qui sont renouvelés ne doivent pas dépasser les loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral, en fonction du quartier, de la date de construction de l’immeuble, du nombre de pièces, du fait qu’il s’agit d‘une location vide ou meublée. Le contrat de location doit préciser ce loyer de référence. À noter que plusieurs villes, dont Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier, Villeurbanne et des communes de la proche banlieue parisienne, ont demandé à rejoindre ce dispositif de plafonnement courant 2021. En cas de dépassement de ces plafonds, les locataires ont des recours. 

Deux sites pour vérifier les prix maximum

Bailleurs et locataires peuvent facilement vérifier le montant de leur loyer (par m2) sur le site de la préfecture de la région Île-de-France pour Paris : Referenceloyer.drihl.ile-de-france.fr, developpement-durable.gouv.fr, et sur celui de la mairie pour Lille : Encadrement-loyers.lille.fr.

Investissement locatif

Afin de favoriser la construction de logements, principalement dans les zones où la demande est importante, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d’incitation fiscale pour les particuliers investisseurs : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse... En contrepartie des avantages fiscaux octroyés, les propriétaires bailleurs s’engagent à louer les logements vides à usage de résidence principale, pendant une durée minimale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

© welcomia - iStock

Les charges locatives récupérables auprès du locataire

En plus du loyer, le bailleur est en droit de demander à son locataire le remboursement des dépenses qu’il a payées pour son compte. Ce sont les charges dites « récupérables », listées exhaustivement dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il s’agit des dépenses d’électricité des parties communes, d’eau froide et d’eau chaude, de chauffage, d’ascenseur (électricité, entretien et menues réparations), d’employé ou de gardien d’immeuble, de concierge, d’entretien des espaces verts, des équipements de jeux pour enfants et des aires de stationnement, sans oublier les taxes et redevances (enlèvement des ordures ménagères, balayage, assainissement).

Ces charges font l’objet de provisions, donc d’avances payées chaque mois en même temps que le loyer. Une régularisation annuelle est alors effectuée par le bailleur au regard du montant réel des charges. Celui-ci réclame un complément ou rembourse le trop-perçu. En cas de logement loué meublé ou de bail mobilité, le contrat peut prévoir le paiement des charges sous forme de forfait.

Bon plan pour le bailleur : modérer le montant du loyer 

Mieux vaut ne pas proposer un loyer trop élevé pour éviter les impayés. Un loyer surestimé risque d’entraîner des départs fréquents de locataires, donc des frais (honoraires de l’agent immobilier, état des lieux, remise en état, etc.) et des périodes de vacances locatives. Une prime de 2 000 euros (4 000 euros dans une zone de marché locatif tendu) peut être attribuée à un loueur qui opte pour le contrat Louer mieux de l’Anah : un loyer très social et un locataire choisi par la préfecture (renseignements sur Anah.fr).

Des aides pour rénover et louer au bon prix

Les bailleurs qui sollicitent des aides de l’Anah pour remettre aux normes de décence un logement construit depuis quinze ans au moins ou pour en améliorer les performances énergétiques s’engagent à ne pas franchir des plafonds de loyers qui varient selon les zones d’habitation, et à louer pendant neuf ans à des ménages qui ne dépassent pas certains seuils de revenus. À l’issue de ce délai, le retour à un loyer « normal » avec un locataire en place se fait par paliers progressifs sur six années maximum. En cas de changement de locataire, le loyer peut être librement augmenté, dans certaines limites, en zone tendue ou plafonnée.

 

A lire aussi