Propriétaire : quel logement pouvez-vous louer ?

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12mn de lecture
© yavorskiy - iStock

Un logement doit être sain et sûr

Premier impératif pour qu’un logement puisse être proposé à la location : ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. Portes et fenêtres, toiture, murs protègent des infiltrations d’eau et d’air (portes et fenêtres fermant correctement, trappes pour les cheminées, etc.). Le propriétaire doit en effet assurer « le clos et le couvert ». Une ventilation est prévue pour renouveler l’air et évacuer l’humidité. Les garde-corps des balcons, des fenêtres, des loggias tout comme les rampes d’escaliers sont solides.

La pièce principale bénéficie d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant qui donne à l’air libre ou, au minimum, sur un volume vitré donnant à l’air libre.

16 € : c'est le prix moyen du loyer au m2 pour un appartement en France. Il est de 9 € le m2 pour une maison. (Source : SeLoger, mars 2021).

Bien sûr, le logement est pourvu de l’électricité, d’un branchement à l’eau froide et chaude avec un débit permettant un usage domestique normal. Un système de chauffage est présent. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les appareils de production d’eau et de chauffage doivent être en bon état de fonctionnement et respecter les normes de sécurité. La cuisine est équipée d’un évier avec eau chaude et froide et d’un système de siphon afin d’éviter le refoulement de mauvaises odeurs. Un espace est aménagé pour recevoir un appareil de cuisson.

Si le logement se compose d’une seule pièce, l’accès à un W.-C. extérieur, situé dans le même bâtiment et facilement accessible, est toléré. S’il y a plusieurs pièces, une salle de bains (douche ou baignoire) doit être aménagée. Dans ce cas, les W.-C. sont alors séparés de la cuisine et de la pièce où sont servis les repas. Le logement proposé à la location ne doit pas être infesté par des nuisibles, comme les souris, rats, cafards, punaises de lit, puces de parquet.

Bon plan pour le bailleur : des aides pour un coup de neuf

Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), afin de remettre aux normes de décence un logement construit depuis quinze ans au moins, qu’il s’agisse de simples améliorations des performances énergétiques ou de travaux très lourds pour mettre fin à des problèmes d’insalubrité, réparer des dégradations, etc.

En contrepartie, le bailleur s’engage à louer son bien en tant que résidence principale pendant au moins neuf ans à des ménages aux ressources modestes et en respectant des plafonds de loyers. Il bénéficie aussi d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers. L’aide peut aller jusqu’à 35 % du coût des travaux, dans la limite de 80 000 euros par logement. Elle peut être complétée par des primes accordées par des collectivités locales (les renseignements sont détaillés sur le site Anah.fr et à prendre auprès des mairies, des conseils départementaux ou régionaux).

© Pushistiy - iStock

Une surface minimale de 9m2

Un logement, vide ou meublé, proposé à la location doit avoir au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m2 (donc hors salle de douche et W.-C.) et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume de 20 m3 minimum.

Ainsi, une petite pièce de 8m2 mais avec 3 mètres de hauteur sous plafond, soit d’un volume de 24 m3, peut être proposée à la location. Les parties ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre (dans les chambres mansardées, notamment), les combles non aménagés, les caves, les terrasses, les balcons, les loggias, les séchoirs n’entrent pas dans ce calcul. La surface des mezzanines non démontables n’est prise en compte que si leur hauteur est d’au moins 1,80 mètre. De même pour les parties qui se trouvent en dessous. La surface habitable figure impérativement dans le contrat de location.

Ne confondez pas surface Carrez et surface habitable !

Pour calculer la surface loi Carrez et la surface habitable (loi Boutin), on tient compte de la superficie du sol, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Mais la surface habitable, contrairement à la surface loi Carrez, ne prend pas en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas. La première s’adresse aux bailleurs et locataires et doit figurer dans le contrat de location ; la surface loi Carrez s’adresse aux vendeurs et aux acheteurs d’un logement et figure impérativement dans l’acte authentique de vente. En cas d’écart entre surface habitable réelle et surface annoncée, un locataire peut exiger une diminution du prix de son loyer.

Bon plan pour le bailleur : louer moins de 9m2 , c’est possible !

Un logement d’une superficie inférieure à 9m2 peut être proposé en tant que location touristique s’il est meublé. Mais attention à respecter la réglementation : une simple déclaration à la mairie dans certaines villes, mais une demande de dérogation pour un changement d’usage dans celles où le marché de la location immobilière est tendu, comme Paris, Bordeaux, Lyon. Dans cette dernière hypothèse, la dérogation ne sera accordée que sous condition d’une compensation très difficile à remplir : le bailleur doit réaffecter la surface équivalente d’un local commercial (bureau ou activité) en local à usage d’habitation. L’objectif est de maintenir un marché de l’immobilier ouvert à la location classique.

Autre solution, louer la petite surface en tant que remise, débarras, cagibi, cellier ou bureau à partir de sites comme Costockage.fr, Kiwiiz.fr, Homebox.fr, Jestocke.com. Peu importe alors sa grandeur puisque ce bien n’est pas destiné à l’habitation. Montants du loyer et des charges, durée, congé et délai de préavis sont librement négociés entre bailleur et locataire. En effet, ce type de location n’est pas réglementé, le bail devant juste répondre aux conditions du Code civil.

Le cas des locations meublées

Si le logement est loué meublé, arriver avec sa valise et sa brosse à dents doit suffire pour s’y installer. Et si, bien sûr, il doit répondre aux normes de décence, il doit en plus comporter au minimum les équipements listés par un décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Soit :

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
  • une plaque de cuisson ;
  • un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C ;
  • de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ; - des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balais, aspirateur, etc.).

Cas pratique : « Un permis de louer existe dans le quartier où je possède un bien que j’envisage de mettre en location. De quoi s’agit-il ? »

La réponse de l’expert Philippe Teste, juriste à la CNL.

Les communes et intercommunalités (groupements de communes) ont le pouvoir d’instituer une procédure de permis préalable avant la location sur un périmètre qu’elles ont défini, pouvant aller d’un quartier entier à une seule résidence. Cela, afin de lutter contre l’habitat indigne présentant des risques pour la sécurité des locataires. Vous devez vous renseigner à la mairie pour savoir si votre bien est concerné et soumis à une autorisation préalable (démarches avant la signature du bail) ou à une simple déclaration (démarches dans les jours suivant la mise en location). Les services de la mairie vérifient si les conditions d’hygiène et de sécurité du logement sont remplies et, si nécessaire, interdisent sa mise en location. Vous risquez jusqu’à 5 000 euros d’amende si vous ne respectez pas cette obligation et jusqu’à 15 000 euros en cas de récidive.

Bon plan pour le bailleur : la souplesse du meublé

La durée minimale du contrat est réduite à une année au lieu de trois années pour un logement loué vide en tant que résidence principale. Le congé peut être donné annuellement au locataire, sous réserve d’un délai de prévenance réduit à trois mois, contre six mois dans le cadre d’un logement vide. Il n’existe pas de droit de préemption (priorité pour acheter) au bénéfice du locataire en cas de vente du bien loué.

Le dépôt de garantie versé au bailleur est fixé à deux mois de loyer hors charges, contre un mois dans le cadre d’une résidence principale louée vide. Outre le montant du loyer, plus important que celui d’un logement loué vide, le régime fiscal des revenus tirés des loyers est plus simple. Ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au régime réel ou micro-foncier.

Bon plan pour le locataire : un préavis plus court

Les locataires bénéficient d’une réduction du préavis pour quitter le logement : un mois dans un logement meublé au lieu de trois mois dans un logement vide.

© Andrey Popov - iStock

La lutte contre les passoires thermiques

Lutter contre les logements énergivores – les passoires thermiques, ces habitations très mal isolées –, les éliminer d’ici à dix ans, c’est l’un des objectifs des pouvoirs publics.

Plusieurs mesures tendent à encourager des travaux d’économie d’énergie. Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires de tels logements dans 28 agglomérations situées en zone tendue ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locations ou à l’occasion d’un renouvellement de bail, sauf si des travaux sont entrepris pour atteindre au minimum la classe énergétique E (il existe sept classes énergétiques de A à G, de la meilleure à la pire).

4,8 millions : C’est le nombre de passoires thermiques parmi les logements en France, soit près de 17 % du total des résidences principales. (Source : ministère de la Transition écologique).

Concernant la possibilité de demander une contribution aux locataires pour réaliser des travaux d’économie d’énergie, le propriétaire doit s’engager à ce que ces travaux permettent d’atteindre la classe énergétique E (décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020). Dès 2022, lorsqu’un bien considéré comme une passoire thermique sera mis en location, les diagnostics de performance énergétique de moins de quatre ans devront être complétés d’un audit énergétique, afin d’informer précisément le locataire sur ses futures dépenses de chauffage.

À compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique s’ajoutera aux autres critères de décence d’un logement. Le seuil à respecter sera déterminé par décret. Ainsi, il devrait permettre d’interdire à la location les logements ayant une classe énergétique G, voire F.

Enfin, d’ici à 2028, la loi prévoit une obligation de travaux dans les passoires thermiques avec un objectif d’atteinte de la classe E, sauf exceptions liées aux contraintes techniques, architecturales, ou au coût disproportionné par rapport à la valeur du bien. Cette mention sera obligatoire dans les annonces immobilières des logements concernés dès 2022. En cas de non- respect de ces règles, des sanctions seront appliquées aux bailleurs négligents.

Bon plan pour le bailleur : de nombreuses aides à la rénovation

Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas accès aux aides de l’Anah peuvent profiter de Ma Prime Rénov’ pour les travaux de rénovation énergétique dans une maison individuelle ou dans les parties privatives de logements en copropriété. Son montant (entre 40 et 90 % du devis) dépend des ressources du demandeur, de la zone où est situé l’immeuble et de la nature des travaux. Tous les devis signés après le 1er octobre 2020 sont éligibles, mais les dossiers doivent être déposés à partir du 1er juillet 2021.

Un propriétaire peut être aidé au maximum pour trois logements mis en location, dans la limite de 20 000 euros sur cinq ans (renseignements sur Anah.fr et Faire.gouv.fr). Un propriétaire bailleur peut également, sous conditions, bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), afin de financer des travaux de rénovation énergétique de logements. Son montant maximal est compris entre 7 000 euros et 30 000 euros (renseignements auprès des banques).

Cas pratique : « Des moisissures se forment sur les murs du studio que nous louons. Pouvons-nous cesser de payer le loyer ? »

La réponse de l’expert Philippe Teste, juriste à la CNL.

Un locataire qui découvre en cours de location que son logement n’est pas décent doit exiger de son bailleur la mise aux normes aux frais de ce dernier. Mais il ne peut pas arrêter de payer son loyer. Seul le juge peut décider de la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), le temps de la mise en conformité du logement. Si les allocations logement sont directement versées au bailleur, prévenez la Caisse d’allocations familiales (CAF), le paiement sera alors suspendu pendant dix-huit mois maximum, jusqu’à la réalisation des travaux de conformité. Le bailleur ne récupérera ce montant que s’il a réalisé les travaux.

 

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