Propriétaire et locataire : résoudre les conflits courants

11 min de lecture

Retrouvez ce contenu dans votre compte en cliquant sur ce lien

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris

Voir mes favoris

Ce contenu a bien été supprimé de vos favoris

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
© fizkes - iStock

Selon la nature du problème entre un propriétaire et un locataire, il n’est pas forcément nécessaire de saisir immédiatement la justice. Afin d’apporter une réponse graduée et proportionnée à votre litige, vous avez à votre disposition tout un éventail de possibilités.

Trouver une solution amiable

Quel que soit le litige, une simple discussion suffit parfois à le régler. Pour vous en assurer et afin d’éviter de vous lancer immédiatement dans une procédure judiciaire, parfois longue et coûteuse, il ne faut pas hésiter à prendre contact sans attendre avec l’autre partie. Mieux vaut toutefois oublier le téléphone, conseille Aurore Tabordet-Mérigoux, avocate spécialisée en droit immobilier à Paris, « car, sans forcément le vouloir au départ, le ton peut monter d’un côté comme de l’autre, rendant par la suite le dialogue beaucoup plus compliqué. Alors, pour garder une chance de trouver un terrain d’entente, le plus simple est donc de rédiger un courriel ou un courrier ». Objectif : cerner la difficulté rencontrée et essayer d’en comprendre les causes, afin de dégager un éventuel compromis.

En l’absence de réponse rapide (au minimum une semaine, sauf problème urgent nécessitant des travaux sans délai), il ne faut pas avoir peur d’insister en renouvelant sa démarche. Et, si l’autre partie ne réagit toujours pas, une dernière tentative de prise de contact est possible avec l’envoi, cette fois-ci, d’une lettre en recommandé avec accusé de réception. « Si le premier courrier pouvait être succinct, celui-ci, plus formel, doit être le plus précis possible. Vous devez expliquer en détail le problème à l’origine du litige et développer vos arguments », poursuit Aurore Tabordet- Mérigoux.

Faire appel à un conciliateur

À défaut d’accord, ou si votre bailleur ou votre locataire semble réticent à l’idée de discuter directement avec vous, vous avez la possibilité de demander l’intervention d’un conciliateur extérieur pour essayer de trouver un terrain d’entente sans passer par la case tribunal. Deux solutions gratuites s’offrent à vous.

Saisir le conciliateur de justice

Pour le contacter, vous pouvez lui écrire par courrier simple, remplir un formulaire en ligne ou vous rendre à sa permanence. Les coordonnées du conciliateur le plus proche de chez vous sont disponibles sur le site Conciliateursdefrance.fr. Une fois saisi, celui-ci se rapproche de votre locataire ou de votre propriétaire et vous propose de vous réunir en sa présence pour tenter d’instaurer un dialogue et vous permettre de trouver, avec son aide, une solution amiable. Libre à l’autre partie de se présenter ou non à ce rendez-vous. En son absence, la conciliation est réputée avoir échoué. Quand l’autre partie accepte la conciliation, la procédure, d’une durée de trois mois maximum, est renouvelable une fois et reste confidentielle. Autrement dit, le conciliateur chargé de votre dossier a interdiction (sauf autorisation des deux parties) de communiquer ultérieurement à un juge le contenu de vos échanges.

Si, au cours de cette période, vous parvenez à trouver un terrain d’entente, l’auxiliaire de justice qui a mené à bien les discussions établit alors un constat d’accord. Mais, prévient maître Tabordet- Mérigoux, « ce dernier n’a pas de force contraignante, et rien n’oblige les signataires de ce constat à s’y conforter. Pour conférer à ce document une force exécutoire et donc l’obligation de le respecter sous peine d’y être forcé, il doit être homologué par un juge ». Cette demande d’homologation peut être faite par une seule des deux parties, sauf si l’autre s’y oppose expressément.

Prévenir les différends

Pour le bailleur et le locataire. Soignez l’état des lieux d’entrée : vérifiez le moindre élément et assurez-vous de son bon fonctionnement. De particulier à particulier, pensez à recourir à un huissier. « En cas de différends ultérieurs, ce document ne pourra faire l’objet d’aucune contestation », indique Aurore Francelle, avocate à Paris.

Pour le bailleur uniquement. Inscrivez dans le contrat de location une clause résolutoire permettant, en cas d’impayés notamment, de constater automatiquement la résiliation du bail. Rédigez l’acte de caution solidaire par lequel un tiers se porte garant du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire, en indiquant une date de fin d’engagement (exemple : le 20 juin 2030) ou en écrivant noir sur blanc que celui-ci « court pour la durée du bail en cours et ses éventuels renouvellements ». Sinon, la personne qui s’est portée caution peut renoncer à son rôle à tout moment – son engagement court toutefois jusqu’à la fin du bail en cours –, et ce, sans avoir à se justifier.

Recourir à la commission départementale de conciliation (CDC)

Pour ce faire, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la commission du département dans lequel se situe le logement sur lequel porte le contentieux (les adresses des CDC sur le site Service-public.fr, rubrique « Annuaire de l’administration »). « Afin qu’une procédure de conciliation puisse être engagée, votre lettre doit préciser vos nom et adresse, ceux de votre propriétaire ou de votre locataire ainsi que l’objet du litige. Elle doit également être accompagnée de la copie du contrat de location ainsi que de tous les éléments utiles pour étayer le dossier, par exemple, l’état des lieux signé par les deux parties ou encore, les précédents courriels ou lettres échangés entre vous », note Cécile Can, chargée d’études juridiques à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Au moins quinze jours avant la date de la séance, une convocation vous est adressée ainsi qu’à l’autre partie. Cette convocation n’ayant cependant aucune force de loi, rien ne contraint votre vis-à-vis à tenir compte de ce courrier et à se présenter le jour dit. En son absence, la commission ne peut dès lors que constater l’impossibilité de concilier. Néanmoins, elle peut aussi à cette occasion émettre un avis sur la situation ; lequel peut être utilisé par la suite, si vous choisissez de saisir la justice.

À l’inverse, en sa présence, la CDC, composée à égalité de représentants de bailleurs et de locataires, vous propose une solution. Chacun d’entre vous peut la refuser. Mais si celle-ci vous convient à l’un comme à l’autre, vous signez alors un document de conciliation vous empêchant tout recours ultérieur à un juge... excepté pour faire appliquer l’accord en question si l’un d’entre vous ne le respecte pas. Attention, ce recours à la CDC est parfois obligatoire avant de pouvoir porter l’affaire en justice.

« C’est notamment le cas lorsque le litige porte sur une somme inférieure à 5 000 euros », souligne Aurore Francelle, avocate en droit immobilier à Paris. Il en va de même lorsqu’il concerne une question liée à l’encadrement ou à la fixation du loyer. « Si le conflit a pour objet une contestation du loyer au stade du renouvellement ou, dans les zones tendues, un litige en lien avec l’encadrement des loyers, comme une demande de complément de loyer ou encore une contestation de l’évolution du loyer entre deux locataires successifs, vous êtes tenu de saisir la CDC avant à toute démarche judiciaire ultérieure », précise Cécile Can.

Les mesures provisoires du juge des référés

Le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier le respect des obligations contractuelles qui lient locataires et bailleurs. Autrement dit, il ne peut pas trancher le fond de l’affaire, mais simplement ordonner des mesures provisoires pour mettre un terme aux troubles opposant les parties. En cela, il ne peut donc pas prononcer la résiliation du bail.

Aller en justice

En cas d’échec de la conciliation ou, dans l’hypothèse où cette étape est facultative, vous êtes libre de recourir au juge des contentieux de la protection (ex-juge du tribunal d’instance). Selon la nature du différend qui vous oppose à votre bailleur ou à votre locataire, vous disposez d’un délai maximum pour intenter cette action en justice (par exemple, un an à partir de la date de révision du loyer dans le cadre d’une contestation liée à sa révision annuelle, trois mois à compter de la réception de l’avis de la CDC lorsque la saisine de cette dernière est obligatoire.).

« Si le litige concerne un montant inférieur à 5 000 euros, le dépôt d’une simple requête au greffe du tribunal du lieu où se situe le logement à l’origine du différend suffit pour saisir le juge. Au-delà, ou si la demande ne peut être chiffrée, la rédaction d’une assignation par un huissier ou un avocat est nécessaire », explique Cécile Can. À condition de pouvoir prouver le caractère extrêmement urgent de votre demande (travaux nécessitant des réparations sans délai, troubles mettant en danger le voisinage, etc.), vous pouvez également former une action en référé. Votre dossier est alors généralement traité dans la semaine, et la décision prise par le juge s’applique immédiatement, quand bien même l’autre partie dispose de quinze jours pour faire appel.

Les litiges les plus fréquents

À chaque différend sa solution et surtout sa procédure à respecter pour obtenir gain de cause. Zoom sur quelques-uns des litiges les plus courants et la façon d’agir pour régler le problème le plus rapidement et dans les meilleures conditions.

Votre logement est indécent

Si vous n’êtes pas à l’origine du mauvais état de votre logement (par exemple, si vous n’avez pas volontairement bouché son système de ventilation, entraînant de fait des problèmes de condensation et donc d’humidité), écrivez à votre propriétaire pour lui rappeler ses obligations. En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il est tenu de vous louer un logement décent. En l’absence de réponse de sa part, n’hésitez pas à saisir la CDC. Vous pouvez également prendre contact avec les services techniques et sanitaires de votre commune. Un agent viendra alors visiter votre logement et établira un rapport. Dès lors que votre domicile ne répond pas aux prescriptions du règlement sanitaire départemental et que la responsabilité ne vous en incombe pas, le maire pourra alors mettre en demeure votre propriétaire de respecter ce règlement et de réaliser les travaux nécessaires pour s’y conformer.

Votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers

Dans les communes où s’applique l’encadrement du niveau des loyers (Paris ou Lille, par exemple), votre propriétaire a interdiction de vous demander un montant supérieur à celui de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Mais il peut vous facturer un complément de loyer au titre des caractéristiques particulières du logement (localisation, confort, etc.). Si vous contestez le paiement de ce complément, faites-lui en part rapidement par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut d’accord ou de réponse, vous avez trois mois après la signature du bail pour porter l’affaire devant la CDC de la ville où se situe le bien. Dans l’hypothèse où cette tentative de discussion amiable échoue, vous disposez alors d’un délai de trois mois, à compter de la réception de l’avis de la commission, pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Votre locataire n’a pas payé son loyer

Dès le premier retard de loyer, contactez votre locataire pour discuter des raisons de cet incident. Si le problème persiste, adressez-vous immédiatement à la personne qui s’est portée caution pour lui. Si cela ne suffit pas, chargez un huissier de lui délivrer un commandement de payer. Votre locataire dispose alors de deux mois pour s’acquitter de ses dettes. Ce délai passé, et dès lors que le bail comporte une clause résolutoire, celle-ci est réputée comme acquise mais doit néanmoins être constatée par le juge des référés. Une fois ce jugement obtenu, vous devez à nouveau mandater un huissier pour qu’il signifie à votre locataire un commandement de quitter les lieux. En revanche, en l’absence de clause résolutoire, il vous faut faire appel à un huissier pour assigner votre locataire devant le tribunal. Cependant, le juge peut décider, avant de prononcer la résiliation du bail, de lui accorder des délais de paiement supplémentaires.

Bientôt une nouvelle loi pour des relations apaisées ?

La proposition de loi portée par le député LREM Mickaël Nogal vise à sécuriser les rapports locatifs. Parmi les principales mesures de ce texte (pas encore examiné par le Parlement) : la consignation du dépôt de garantie auprès d’un professionnel de l’immobilier chargé de restituer les fonds à la fin du bail, l’interdiction de demander plus d’un garant personnel par locataire et la mise en place pour le propriétaire d’un mandat de gestion « garantie totale » qui intégrerait la prise en charge des loyers impayés, des dégradations et des frais de procédure.

 

A lire aussi