Près de Paris, devons-nous louer ou acheter notre logement ?

Julien et Vanessa vont déménager à la suite d'une mutation en région parisienne. Ne sachant pas combien de temps ils y vivront, ils s'interrogent sur le choix à faire.

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6mn de lecture
Dans le cas d'une mutation, se pose la question de l'achat ou de la location de son nouveau logement.
© Robert Kneschke/stock.adobe.com

Muté en mars 2020, Julien, jeune cadre de 43 ans, va emménager dans le Val-de-Marne avec sa femme Vanessa, 43 ans aussi, et leurs deux enfants de 8 et 4 ans. Originaires du Sud, ils sont propriétaires depuis quinze ans d’une maison près de Montpellier dont ils ont fini de rembourser le crédit. Ils ont décidé de la vendre et viennent d’accepter une proposition d’achat à 160 000 euros. Après avoir hésité entre plusieurs villes de la région parisienne, Julien et Vanessa ont finalement choisi de s’installer à Villejuif. Gagnant à tous les deux 4500 euros net par mois, ils aimeraient y trouver un 4-pièces de 80 m² proche du métro. Au regard des taux d’intérêt actuellement très bas, ils se demandent s’il est plus intéressant pour eux d’acheter que de louer.

LA RÉPONSE DE L’EXPERT

Nicolas ADAM, consultant en gestion de patrimoine auprès du groupe Quintesens et directeur de l’agence Paris-Sud

Solution 1 : ILS OPTENT POUR LA LOCATION

> Julien et Vanessa voudraient habiter dans un quartier avec des commerces de proximité et de bonnes écoles pour leurs enfants. Plutôt que de se tromper et d’acheter dans un quartier qui ne leur convient pas, les deux quadragénaires préfèrent donc rester locataires et choisissent de placer sur une assurance-vie la totalité des 160000 euros perçus au titre de la vente de leur maison montpelliéraine.

> Après avoir visité plusieurs appartements, ils optent pour un 90 m² avec trois chambres, loué 1600 euros charges comprises. Ne pouvant bénéficier de l’exonération totale de taxe d’habitation qu’en 2021, ils devront, en plus de leurs loyers, s’acquitter de 320 euros d’impôts locaux en 2020. Cette solution leur coûtera 19520 euros en 2020 ([1600 × 12]+ 320) et 19200 euros les années suivantes. Soit 115520 euros en six ans.

> Quant à leur épargne, rémunérée 2,45 % net par an, elle s’élèvera à 185008 euros au bout de six ans. Soit un gain de 25008 euros. Une fois leurs impôts sur le revenu de 2600 euros par an payés, (15600 euros sur six ans), plus les loyers (115520 €) moins leur épargne (25800 €), rester en location pendant six ans leur reviendra à 106112 euros. À première vue onéreuse du fait d’un montant de loyer relativement élevé, cette option leur assure la possibilité de trouver un logement qui correspond à leurs critères et de le quitter quand ils le veulent sans frais. Et surtout, de faire fructifier leur épargne sans avoir à s’inquiéter d’une baisse des prix de l’immobilier en cas de retournement du marché. D’où une très grande tranquillité d’esprit.

Solution 2 : ILS PRIVILÉGIENT L’ACHAT

> Pour booster sa carrière, Julien doit rester en région parisienne au moins huit ans. Malgré des prix immobiliers particulièrement élevés en Île-de-France, le couple considère qu’acheter constitue une option d’autant plus séduisante qu’il dispose d’un apport important et qu’il peut obtenir un emprunt à un taux très avantageux.

> Avec leurs revenus mensuels, ils peuvent supporter des mensualités de l’ordre de 1500 à 1600 euros par mois pour respecter les 33 % d’endettement maximum au-delà duquel les banques rechigneraient à leur accorder un prêt. En tenant compte des frais de notaire et de ceux d’agence ainsi que de leur apport personnel, ils peuvent donc financer une opération d’environ 530000 euros.

> Julien et Vanessa ont un coup de cœur pour un 75 m² vendu 490000 euros, frais d’agence inclus, plus 36000 euros de frais de notaire. Pour acheter ce bien, ils empruntent 360000 euros sur vingt-cinq ans au taux de 1,50 % ( 0,36 % d’assurance emprunteur en plus). Leurs mensualités s’élèvent à 1550 euros (18600 €/an). En ajoutant au remboursement de leur crédit le paiement de la taxe d’habitation (300 €/an), de la taxe foncière (1200 €/an) et des charges de copropriété (1080 €/an), ce choix d’acheter leur coûte 21180 euros en 2020 (18600 + 300 + 1200 + 1080) et 20880 euros les années suivantes (suppression de la taxe d’habitation). Soit 125580 euros en six ans.

> Acheter leur résidence principale semble peu intéressant pour Julien et Vanessa. Pourtant, cette option leur coûte moins cher que s’ils étaient locataires. Car, si leur épargne ne leur rapporte rien pendant six ans (ils l’utilisent totalement pour financer leur achat), ils auront néanmoins mis de côté 60630 euros en remboursant chaque mois une partie du capital de leur prêt (360000 € de capital initial emprunté − 298370 € de capital restant à rembourser au bout de six ans). Devenir propriétaire leur coûtera donc 80550 euros en six ans, paiement de leur impôt sur le revenu inclus (125580 + 15600 – 60630).

> Plusieurs bémols, toutefois : durant cette période, leurs conditions de logement auront été moins bonnes (logement plus petit), ils seront au maximum de leur capacité d’endettement et ne pourront pas faire de prêt supplémentaire et, surtout, ils n’auront aucune épargne où puiser en cas de coup dur.

À noter : même si Julien et Vanessa peuvent espérer une plus-value en revendant leur logement au terme du délai de huit ans qu’ils se sont fixé, celle-ci sera en grande partie mangée par le remboursement anticipé de leur prêt.

Solution 3 : ILS RESTENT EN LOCATION MAIS INVESTISSENT DANS UN BIEN À LOUER

> Malgré la perspective d’accélérer sa carrière en travaillant au moins huit ans en région parisienne, Julien veut élever ses enfants dans le Sud. En accord avec Vanessa, il décide de repartir, au plus tard, dans six ans. Cependant, tous deux considèrent dommage de ne pas profiter des taux bas et de l’effet de levier du crédit pour augmenter leur patrimoine. Ils choisissent donc d’être personnellement locataires de leur résidence principale et d’investir dans un appartement neuf à mettre en location. Pour ce faire, ils emménagent dans un appartement de 90 m² à Villejuif, qu’ils louent 1600 euros par mois charges comprises.

> Parallèlement, ils achètent à Toulouse un studio neuf de 130000 euros (3250 € de frais de notaire en plus) dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel et le louent 300 euros par mois. Pour financer cette acquisition, le couple préfère ne pas toucher aux 160000 euros issus de la vente de leur maison montpelliéraine, mais de souscrire un crédit immobilier d’un montant égal à la totalité de l’opération. Soit 133250 euros sur vingt-cinq ans au taux de 1,40 % (0,36% d’assurance en plus). Leurs mensualités de remboursement s’établissent à 592 euros mais sont compensées en partie par les 300 euros de loyer payé par leur locataire. En tenant compte du montant de leur propre loyer de l’appartement de Villejuif et de sa taxe d’habitation,  du remboursement de leur prêt, de la taxe foncière de l’appartement de Toulouse, de ses frais de gestion et d’assurance et de ses charges de copropriété (28€/mois), Julien et Vanessa consacreront 138560 euros à leur budget immobilier en six ans : 23360 euros en 2020 et 23040 euros les années suivantes. En apparence, cette solution revient plus cher que la précédente pour le couple mais c’est pourtant la plus avantageuse. Pourquoi? Grâce au mécanisme de défiscalisation du dispositif Pinel auquel est éligible leur logement, Julien et Vanessa ne paient pas d’impôts sur le revenu pendant six ans, soit 15600 euros. De plus, ils se seront constitué un capital supplémentaire de 27776 euros (133250 € de capital initial emprunté –105474 € de capital restant à rembourser au bout de six ans). Et ce, sans même tabler sur une plus-value. Auxquels s’ajouteront les 25008 euros qu’auront rapportés les 160000 euros d’épargne durant cette même période, soit un gain total de 68384 euros.

> En définitive, cette troisième solution leur coûtera 85776 euros en six ans, tout en étant mieux logés que s’ils avaient acheté leur résidence principale à Villejuif, en conservant une faculté d’endettement et en disposant d’une épargne où piocher rapidement si besoin.

df
Anne-Lise Defrance
Publié le

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