Mode d'emploi pour un dossier de location en béton

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© Pheelings Media - iStock

Les dossiers diagnostics techniques (DDT)

Au moment de la signature du contrat pour une location vide ou meublée à l’usage de résidence principale ou secondaire, le bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics techniques qui renseignent sur l’état du logement et certains risques (la mairie informe sur les zones à risques naturels ou technologiques).

Comment obtenir ces diagnostics techniques ?

L’état des nuisances sonores aériennes est déclaratif. Le bailleur n’a qu’à remplir un formulaire en ligne téléchargeable sur le site Ecologie.gouv.fr. Le plan d’exposition au bruit est aussi téléchargeable sur Geoportail.gouv.fr. Le formulaire sur l’état des risques et pollutions est rempli directement par le propriétaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral consultable à la mairie.

Ce formulaire est téléchargeable sur le site des pouvoirs publics Georisques.gouv.fr. Tous les autres diagnostics sont réalisés par des diagnostiqueurs immobiliers professionnels répondant à des critères de certification. Un moteur de recherche sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales (Diagnostiqueurs.din.developpement-durable. gouv.fr/index.action) permet de trouver les professionnels certifiés qui offrent un service global d’expertise du bâtiment près de chez soi.

© olrat - iStock

Des diagnostics qui engagent le propriétaire

La responsabilité du propriétaire est engagée s’il ne transmet pas les diagnostics ou s’il mentionne de fausses informations, notamment dans les diagnostics déclaratifs. Un locataire floué peut saisir les services départementaux de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour tromperie, voire le tribunal judiciaire afin de demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer. La responsabilité d’un propriétaire pourrait être mise en cause par le locataire si les installations n’ont pas été remises aux normes de sécurité après un diagnostic mettant en lumière des anomalies.

Combien coûte les diagnostics immobiliers ?

La surface du logement, avec ou sans dépendances, mais aussi l’ancienneté du bâtiment conditionnent le prix des diagnostics techniques (DDT). Plus l’habitation est grande et ancienne, plus la facture est élevée. Les logements récents sont exemptés de certains diagnostics (amiante, plomb, électricité et gaz). Par ailleurs, les prix des diagnostiqueurs étant libres, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis oraux au moment de prendre rendez-vous par téléphone. Il faut tabler sur une facture de 200 à 250 euros pour un studio, mais 300 euros pour un deux-pièces construit avant 1949. Pour une maison, toujours en fonction de sa date de construction, la facture peut s’envoler à plus de 500 euros.

Bons plans pour le bailleur : des diagnostics à conserver

Les diagnostics ont une durée de vie variable. Tout bailleur a donc intérêt à garder précieusement ces diagnostics qui, pour la plupart, pourront resservir sans frais lors d’un changement de locataire. Dans une copropriété, le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires, occupants ou bailleurs, dans un espace en ligne sécurisé, le carnet d’entretien de l’immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes, en cours de validité.

Bons plans pour le locataire : des documents à consulter

Le locataire en copropriété peut obtenir gratuitement par son bailleur les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Il connaîtra aussi la quote-part du logement loué (les millièmes) qui sert au calcul des charges de chauffage, d’entretien des parties communes, de frais de gardiennage et autres. Un locataire peut demander au syndic à consulter les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de son immeuble.

© DF

Le dossier du locataire

Avant même de dépouiller les petites annonces, il est utile, pour décrocher un logement, de préparer son dossier de candidature. Vous serez ainsi prêt à le fournir au bailleur ou à l’agent immobilier au moment de la visite du logement, si celui-ci vous convient.

Mais attention, pour apprécier la situation personnelle et financière d’un candidat locataire, un bailleur ne peut pas réclamer n’importe quel justificatif. Un décret liste les pièces pouvant être exigées :

  • une seule pièce d’identité en cours de validité avec photo du titulaire, soit : une carte d’identité ; un passeport ; un permis de conduire ; une carte de séjour temporaire ; une carte de résident ; une carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ; - un seul justificatif de domicile, soit : les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent propriétaire (ou de son mandataire) indiquant que le locataire est à jour des loyers et des charges ; une attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ; une attestation d’élection de domicile (pour les candidats sans domicile fixe) ; le dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, le titre de propriété de la résidence principale ;
  • un ou plusieurs justificatifs de ressources, soit : les trois derniers bulletins de salaire ; un justificatif de versement des indemnités de stage ; deux derniers bilans comptables ou, pour les non-salariés, une attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrée par un comptable ; un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou un justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur ; un titre de propriété d’un bien immobilier ou un dernier avis de taxe foncière ; un avis d’attribution de bourse pour un étudiant boursier ; une justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ; une attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caisse d’allocations familiales, la Mutualité sociale agricole ou directement par le locataire ; le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
  • un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle parmi les documents suivants : un contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction envisagée et, si nécessaire, la durée de la période d’essai ; une carte d’étudiant ou un certificat de scolarité pour l’année en cours ; une copie de la carte professionnelle (profession libérale) ; une copie du certificat d’identification de l’Insee comportant les numéros d’identification (travailleur indépendant) ; un extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour les artisans ou un extrait K ou Kbis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour les commerçants. Dans tous les cas, il peut s’agir d’une copie du document original rédigé ou traduit en français, mais le bailleur a le droit d’exiger la présentation de l’original. Attention, un propriétaire qui réclame des documents autres que ceux fixés par cette liste encourt une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros (15 000 euros, s’il s’agit d’une personne morale).

Cas pratique : « Comment reconnaître un bon payeur ? »

La réponse de l’expert Loïc Cantin, administrateur de biens à Nantes (44) et vice- président de la Fnaim.

Comme un banquier qui vérifie qu’un emprunteur pourra rembourser son crédit, un bailleur doit être vigilant quant à la capacité du locataire à payer régulièrement son loyer (qui ne doit pas représenter plus de 33 % de ses ressources). Pour déjouer les fausses fiches de paie, le bailleur a intérêt à demander le dernier avis d’imposition sur le revenu, difficilement falsifiable, afin de voir si son montant correspond à celui des fiches de paie présentées. Le site internet des impôts Cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis permet de vérifier l’authenticité d’un avis présenté en entrant simplement le numéro fiscal et la référence y figurant. On regardera également l’ancienneté d’un locataire dans son emploi, s’il est détenteur d’un CDI plutôt que d’un CDD, ses dernières quittances de loyer prouvant qu’il est en règle avec son ancien bailleur.

Bons plans pour le locataire : des garanties sécurisantes

Sur Dossierfacile.fr/locataire, les pouvoirs publics mettent à disposition le téléservice « Dossier facile » où déposer les documents pouvant être légalement exigés par le bailleur. Afin de sécuriser son dossier, un locataire a intérêt à demander à bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). C’est une caution locative gratuite accordée par Action Logement aux moins de 31 ans, quelle que soit leur situation professionnelle (salariés, étudiants, en alternance) et à tous les salariés du secteur privé ou agricole, quel que soit leur âge s’ils sont entrés en fonction (ou ont été mutés) depuis moins de six mois.

Elle garantit au bailleur jusqu’à trente-six mois d’impayés et les frais de remise en état d’un logement si les dégradations sont le fait du locataire. Les sommes avancées par Action Logement devront lui être remboursées par le locataire. Le dépôt de garantie peut faire l’objet d’un prêt à taux zéro (1 200 euros maximum) par Action Logement (renseignements au service du personnel de son entreprise ou sur Actionlogement.fr), remboursable sur vingt-cinq mois maximum.

Cas pratique : « Comment sortir du lot pour décrocher un logement auprès d'un bailleur ? »

La réponse de l’expert Loïc Cantin, administrateur de biens à Nantes (44) et vice- président de la Fnaim.

Certains petits plus peuvent faire la différence entre deux candidats locataires. Il faut être prêt à confier à la personne qui assure la visite du logement un dossier complet et bien classé. Mais il faut également lui montrer qu’on est candidat pour une location pérenne et qu’on ne cherche pas un logement juste pour quelques mois, en attendant de trouver un bien à acheter, par exemple, car les bailleurs préfèrent les locataires stables. Lors du rendez-vous, on peut expliquer des choses qui ne sont pas dans le dossier : la raison de son déménagement (mutation professionnelle, changement de situation familiale, etc.). Si on a une profession indépendante avec des revenus aléatoires mais des économies, on peut proposer une garantie bancaire (une année de consignation de loyers dans sa banque), afin de rassurer le loueur.

Bons plans pour le bailleur : l’assurance d’être payé

Un locataire solvable au moment de son entrée dans un logement peut voir sa situation se dégrader par la suite . Si ce logement est loué à plusieurs locataires (couple non marié ou pacsé, colocataires...), le bailleur a intérêt à insérer dans le contrat de location une clause de solidarité. Si un seul des locataires fait défaut, il peut réclamer la totalité du loyer et les charges à celui qui lui paraît le plus solvable. Il peut aussi exiger, avant même la signature du contrat de location, la fourniture d’une caution solidaire.

En clair, une personne qui s’engage à payer en cas de défaillance du locataire occupant. Il peut s’agir d’un parent, mais aussi d’une tierce personne. Le propriétaire demande à la caution les mêmes justificatifs (identité, ressources, activité, lieu de résidence, etc.) que ceux réclamés au locataire. L’acte de caution détaille le montant du loyer, les modalités de sa révision chaque année et les charges. La personne caution reçoit un exemplaire du bail. Sans ce formalisme, l’engagement est nul.

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