Louer une chambre de votre logement

Propriétaires, si vous disposez d'une pièce libre dans votre logement, vous pouvez rentabiliser cet espace en le louant.

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Si vous disposez d'une pièce libre dans votre logement, vous pouvez rentabiliser cet espace en le louant.
© monkeybusinessimages

Si vous disposez d'une chambre inoccupée, pourquoi ne pas la louer à un jeune ou un étudiant. Vous devez seulement respecter les règles qui régissent la location en meublé.

Un contrat de location s’impose

Que la location porte sur la totalité d’un logement meublé ou sur une seule de ses pièces, ce sont les règles de la location meublée, qui s’appliquent. Ainsi, dès lors que la chambre louée constitue la résidence principale de votre locataire, vous devez établir un contrat de location meublée (selon un modèle type précis) pour une durée d’un an (sauf beaux spécifiques), renouvelable par tacite reconduction sur une période identique. Pour y mettre fin, vous devez motiver (pour vente ou reprise) le congé donné à votre locataire et respecter un préavis de trois mois. De son côté, votre locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.

« Dans ce type de location, le contrat est très important », indique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), dont le site Internet dispense de précieux conseils sur les mentions à faire figurer dans le bail : durée de la location, montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie, ainsi que les conditions du préavis de départ.

Des baux spécifiques

Vous avez aussi la possibilité de signer :

- si votre locataire est étudiant, un contrat de location meublée de neuf mois ;

- si votre locataire est en formation professionnelle, en stage, en mutation professionnelle, etc, un bail mobilité (prévoir un renvoi vers l’article DF traitant du bail mobilité) d’une durée modulable d’un à dix mois.

Bon à savoir

Si la chambre louée ne constitue pas la résidence principale du locataire, il s’agit alors d’un contrat de location saisonnière.

Un espace et un mobilier suffisants

La chambre doit répondre aux critères relatifs au logement décent. Elle doit donc soit mesurer au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit avoir un volume d’au moins 20 m3.

Elle doit, en outre, disposer d’un mobilier suffisant en nombre et en qualité (lit, table de nuit, chaise, bureau, luminaires, rangements…) pour que le locataire puisse y vivre décemment.

Des diagnostics obligatoires

Vous devez remettre à votre locataire un certain nombre de diagnostics regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier comprend :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE), valable dix ans.
  • l'état des risques et pollutions (ERP) si le logement est situé dans une zone à risque, valable six mois.
  • le constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il est valable six ans.
  • l’état de l’installation intérieure de l’électricité, si elle a plus de quinze ans.
  • l’état de l’installation intérieure du gaz, si elle a plus de quinze ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de quinze ans.

Bon à savoir

Depuis le 25 novembre 2018, vous pouvez adresser à votre locataire, sauf opposition explicite de sa part, ce DDT par voie dématérialisée.

Un loyer à la mesure du confort proposé

Si la location meublée implique un investissement au départ, les frais sont néanmoins rapidement compensés grâce au loyer.

Plus la pièce est confortable, plus le loyer est élevé : dotée d'un coin cuisine aménagé et de sanitaires privés, elle se louera plus cher qu'une simple chambre, où le locataire doit partager cuisine, toilettes et salle de bains avec le reste des occupants. De même, si elle offre à son locataire Internet et un écran plat.

Comment calculer les charges ?

Eau, électricité… « Comme il n'est pas envisageable d'installer des compteurs partout, indique-t-on à l'Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), il est fréquent d'établir un forfait. »

Il faut alors tenir compte de la surface de la pièce, du nombre d'occupants et de son équipement. Vous pouvez par ailleurs répercuter une partie des taxes liées à votre résidence (taxe d'habitation, taxe audiovisuelle, ordures ménagères).

Bon à savoir

Vous pouvez indexer ce forfait chaque année, à condition de le prévoir dans le contrat de location.

Des aides directement perceptibles

Les locataires bénéficient parfois d'aides financières comme l’avance Loca-passl'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation de logement à caractère social (ALS).

Avec l'accord de votre locataire, ces prestations peuvent vous être versées directement.

Exonération d’impôt sous conditions

Si la chambre louée constitue la résidence principale du locataire, et à condition d'appliquer un loyer raisonnable (ne dépassant pas certains plafonds déterminés chaque année), les loyers que vous percevez sont exonérés d'impôt.

Pour 2020, le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface habitable ne doit pas excéder :

- 190 euros en Île-de-France ;

- et 140 euros sur le reste du territoire.

A titre d’exemple : Si vous louez une chambre meublée de 20 m2 à un étudiant dans votre résidence principale située à Paris, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2020 (190 x 20)/12 = 317 €.

Indexer le montant du loyer

Si vous avez opté pour un contrat de location « classique », la durée de location est d'un an, renouvelable automatiquement. Il faut alors penser à y inclure une clause de revalorisation du loyer : il vous sera ainsi possible de l'augmenter en fonction de l'indice de référence du loyer (IRL).

Etat des lieux indispensable

« Comme dans toute location, il est indispensable d'effectuer un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie de la location », rappelle l'Anil.

Qui contacter ?

On peut s'adresser au Crous le plus proche pour trouver un locataire. Ces centres disposent d'un service "Logement en ville" où de nombreux renseignements sont disponibles. Des modèles de contrats de bail sont également proposés.

L'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) et l'UNPI peuvent également apporter de précieux renseignements.

df
Laurence Barnier
Mis à jour le

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