Location : tout savoir sur l'état des lieux et le dépôt de garantie

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8mn de lecture
© Solis Images - iStock

C’est une formalité indispensable. Pour chaque location, deux états des lieux devront être faits, l’un lors de la remise des clés au locataire, l’autre à la sortie, quand il vient de déménager et rend les clés. Car, en comparant les deux documents, il sera possible de savoir si le locataire a commis des dégradations ou négligé certaines réparations normalement à sa charge. « La vétusté liée à un usage normal des lieux ne peut en revanche lui être imputée », précise Aurane Sérot, chargée d’études juridiques à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Pour être valable, cet état des lieux doit être daté et signé par le locataire et le propriétaire, ou son représentant (agence...), qui ont visité ensemble les lieux et rassemblé leurs observations. Un exemplaire doit être établi pour le propriétaire, et un autre pour chaque cotitulaire du bail.

En meublé, un inventaire obligatoire

Pour un logement loué meublé à titre de résidence principale, le bail doit être accompagné d’un inventaire du mobilier, dont l’état sera détaillé en même temps et suivant les mêmes modalités que l’état des lieux. Cela concerne les meubles, la vaisselle, l’électroménager, etc. Cette formalité ne peut pas donner lieu à une facturation supplémentaire au locataire, en dehors de celle éventuellement autorisée pour l’état des lieux.

L'état des lieux d'entrée

Si le propriétaire ne fait pas d’état des lieux à l’entrée, le locataire prend un risque car il est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Il pourra donc, à la sortie, être tenu pour responsable de dégradations qui préexistaient à son arrivée mais qui n’ont pas été signalées. Toutefois, si le propriétaire s’oppose manifestement à la signature de cet état des lieux, ce sera à lui de prouver que son logement était effectivement en bon état.

Le jour J, l’éclairage est très important pour bien repérer les peintures fatiguées, les parquets abîmés, etc. Mieux vaut donc l’effectuer en pleine journée. L’état des sols, murs, portes, et éléments de décoration doit être décrit précisément (mauvais, état d’usure, passable, bon, très bon, neuf). Signalez les éventuelles taches, éraflures, carreaux cassés, trous, etc. Vérifiez le bon fonctionnement de tous les équipements du logement, en particulier ceux de la cuisine équipée. « Tous les équipements mentionnés dans le bail doivent figurer dans l’état des lieux », précise David Rodrigues.

C’est le cas aussi des relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie, afin que le locataire n’ait pas à payer la facture des habitants précédents. Il est possible de prendre des photos. « Mais elles ne seront des preuves valables que si elles sont contresignées à la fois par le locataire et le propriétaire et jointes à l’état des lieux », précise Cécile Can, chargée d’études juridiques à l’Anil.

En cas de mauvaise surprise

Et si, quelques jours après avoir emménagé, le locataire découvre une grosse tache sur le recoin sombre d’un mur ? Pendant dix jours après l’établissement de l’état des lieux, il peut demander au propriétaire de rectifier ce document. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il a aussi le droit de le compléter par des indications relatives au bon fonctionnement du chauffage. Si le bailleur refuse, le locataire a intérêt à saisir la commission départementale de conciliation (CDC) du département où est situé le logement, par lettre recommandée avec AR. Elle peut l’aider à trouver une solution amiable.

Quels frais prévoir ?

Lorsque l’état des lieux d’entrée est établi par le propriétaire et le locataire, le propriétaire ne peut rien facturer. Si ce document est établi par une agence, le coût (souvent autour de 150 à 200 euros) est partagé à égalité entre propriétaire et locataire. Mais ce dernier ne peut avoir à débourser plus de 3 euros par mètre carré de surface habitable. « La surface habitable n’est pas la superficie en loi Carrez, avertit David Rodrigues. Elle ne comprend que les surfaces d’une hauteur minimale de 1,80 mètre, sans compter vérandas, caves, etc. »

Astuces

Si vous constatez un petit sinistre chez vous, ne faites pas l’autruche ! Faites un constat, engagez les réparations pour ne pas risquer, lors de l’état des lieux de sortie, de devoir rendre des comptes au propriétaire, qui constatera la dégradation dont vous n’avez pas engagé la réparation.

L'état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit avoir une présentation similaire à l’état des lieux d’entrée, mais mentionne en plus la nouvelle adresse du locataire. Ils peuvent même être réalisés tous deux sur le même document. L’état des lieux de sortie, réalisé par un agent immobilier, doit être gratuit pour le locataire. L’état des lieux de sortie, comme celui établi à l’entrée, n’est valable que s’il est réalisé par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire de façon contradictoire. S’il est établi par un seul d’entre eux, il est sans valeur. Cela peut être un problème pour les propriétaires si le locataire refuse de se plier à cette formalité et lui renvoie seulement les clés. Il peut alors être contraint de faire appel à un huissier. C’est le seul cas où il pourra demander au locataire de payer une partie du coût de l’état des lieux de sortie.

Cas pratique : « Puis-je partir sans payer mon dernier mois de loyer, couvert par le dépôt de garantie ? »

La réponse de l’expert Cécile Can, chargée d’études juridiques à l’Anil

Non, car il s’agirait d’un impayé de loyer, qui autoriserait le propriétaire à engager en justice une procédure de recouvrement. De toute façon, dans une location nue, le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer sans les charges, ne suffit pas à couvrir ce que vous devez pour le loyer, charges comprises. De plus, l’état des lieux de sortie peut mettre en évidence que vous devez prendre en charge la remise en état après certaines dégradations.

Faire appel à un huissier

Le propriétaire comme le locataire peuvent demander à un huissier de réaliser l’état des lieux (d’entrée ou de sortie), en cas de désaccord sur l’état du logement ou si l’un d’eux ne veut pas se plier à cet exercice. L’huissier les convoque sept jours à l’avance par lettre recommandée. Ils doivent en théorie être présents pour défendre leurs intérêts. Mais si l’un d’eux ne vient pas, l’huissier réalise l’état des lieux avec celui qui est présent. Ce document sera malgré tout valable. Les frais d’huissier (souvent plus de 200 euros) sont en principe partagés entre propriétaire et locataire, (pour rappel, la part de ce dernier est plafonnée à 3 euros par mètre carré de surface habitable). C’est le seul cas où l’état des lieux de sortie peut avoir un coût pour le locataire. Mais attention, celui qui fait appel à un huissier alors que l’autre partie (locataire ou propriétaire) ne s’opposait pas à signer l’état des lieux amiable doit payer la totalité des frais.

Le dépôt de garantie

Le bail prévoit généralement le versement par le locataire d’un dépôt de garantie (appelé parfois, à tort, caution), destiné à prémunir le propriétaire contre les impayés de loyer ou de charges, des réparations normalement à la charge du locataire qui n’auraient pas été faites, ou des dégradations dans le logement. Le propriétaire conserve ce dépôt de garantie (qui ne peut être réévalué et ne produit pas d’intérêts pour le locataire) pendant toute la durée de la location et en dispose à sa guise. Il le restitue au terme de celle-ci, si l’état des lieux de sortie ne montre aucune détérioration et si le locataire est à jour de ses loyers et de ses charges. Son montant doit être indiqué dans le bail. Il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement loué vide ou deux mois pour un logement loué meublé. Mais il existe des cas dans lesquels le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie. C’est le cas si le loyer est payable d’avance pour une durée de plus de deux mois, ou si c’est un bail mobilité qui a été signé.

La restitution du dépôt de garantie

  • Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit restituer au locataire l’intégralité du dépôt de garantie dans un délai d’un mois.
  • Si l’état des lieux a mis en évidence des dégradations causées par le locataire, le bailleur pourra déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Dans ce cas, il a deux mois pour restituer le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Il doit pouvoir justifier les sommes demandées pour effectuer les réparations (devis, facture, etc.).
  • Si les frais de remise en état du logement sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le propriétaire en garde la totalité et le locataire doit financer le reste des travaux.
  • Si le propriétaire ne le rembourse pas dans le délai imparti, son montant est majoré de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire ne lui a pas communiqué sa nouvelle adresse. Seule exception : en copropriété, le propriétaire peut conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté définitif des comptes de la copropriété qui permet de calculer les charges dues par le locataire.

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