Location saisonnière : toutes les clés pour réussir

De temps à autre, vous aimeriez louer votre résidence principale en surfant sur le succès d’Airbnb ou rentabiliser votre résidence secondaire ? Voici ce qu’il faut savoir pour vous épargner les ennuis.

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Plus la description de votre bien est précise, moins vous risquez de litiges avec votre locataire.
Plus la description de votre bien est précise, moins vous risquez de litiges avec votre locataire.

Renseignez-vous sur vos obligations

Lorsqu’on loue à un touriste, ne serait-ce que pour une nuit via Airbnb, il faut respecter quelques règles ou savoir à quoi l’on s’expose à défaut de les respecter. Notre conseil : qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, renseignez-vous auprès de votre mairie sur les démarches à accomplir pour cette activité.

Vous louez votre résidence principale. Sachez que vous ne pouvez la louer plusde 120 jours par an (et pas plus de 90 jours pour un même locataire). Vérifiez auprès de votre mairie si vous ne devez pas, en outre, effectuer une déclaration de meublé de tourisme en ligne. En effet, cette obligation ne s’impose pas à tous. Seuls sont concernés les logements situés dans une commune ayant fait ce choix, par délibération du conseil municipal. Cela vous permet d’obtenir un numéro de 13 chiffres que vous devrez faire figurer sur toutes les annonces de mise en location. N’oubliez pas que, si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous devez avoir obtenu une autorisation écrite de votre propriétaire pour pouvoir sous-louer le logement.

Vous louez votre résidence secondaire. Vous devez procéder à :

- une déclaration à la mairie où se situe votre bien,

- un changement d’usage de votre bien (en meublé de tourisme) s’il se situe à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, dans les communes de plus 200 000 habitants ainsi que dans toutes les communes qui en ont fait le choix.

Une fois ces démarches effectuées, vous obtiendrez un numéro de déclaration à faire figurer dans vos annonces de location.

Attention !

L’absence de déclaration, quand cela est obligatoire, est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Quant au dépassement des 120 jours de location par an de votre résidence principale, il vous expose à une amende de 10 000 euros maximum. Enfin, si vous n’avez pas respecté la procédure de changement d’usage, vous encourrez une amende pouvant atteindre 50 000 euros par logement loué irrégulièrement.

 

Rédigez une annonce fidèle à la réalité

Plus la description de votre bien est précise, moins vous risquez de litiges avec votre locataire. Indiquez l’adresse exacte, la distance des centres d’intérêt, les atouts (vue, parking, terrasse...), le nombre de chambres et de couchages, l’électroménager utilisable, l’accessibilité. Côté photos, votre logement doit être mis en valeur sans autres retouches que lumineuses. Un locataire qui s’estime trompé peut, au mieux, vous demander une réduction du prix, au pire, se retourner contre vous pour publicité mensongère.

Pour fixer votre tarif, comparez avec les autres locations du secteur, puis ajustez en fonction des atouts et de la période. Un rapport qualité-prix décevant peut aussi donner envie au locataire de vous réclamer réparation.

Choisissez le bon intermédiaire

Où publier votre annonce ? Plutôt qu’un site internet généraliste type Leboncoin, préférez les spécialistes Abritel, Airbnb, Clevacances, Gîtes de France ou une agence immobilière, après avoir vérifié sa réputation en ligne et sa santé financière sur infogreffe.fr.

Vous recevrez moins de demandes de locataires fantaisistes (curieux, escrocs, démarcheurs...) et pourrez accéder à des services utiles : conciergerie pour vous représenter dans les relations avec les locataires, assurance, garantie de paiement, etc.

Protégez votre bien et vos effets personnels

Le minimum consiste à mettre sous clés les objets auxquels vous tenez et à conserver la facture des équipements. Pour un effet dissuasif, demandez un dépôt de garantie au locataire et sachez que, sans état des lieux entrant et sortant avec inventaire, vous peinerez, le cas échéant, à prouver un vol ou une dégradation de sa part.

Trois types de dommages ont intérêt à être couverts par une assurance : ceux que le locataire peut causer à votre bien, ceux qu’il occasionnerait à des tiers (en cas d’incendie et de dégât des eaux, notamment), mais aussi ceux que le locataire peut subir, si une de vos étagères se décroche et le blesse, par exemple.

Le plus simple est donc de prévenir votre assureur pour choisir avec lui les options appropriées et savoir quels documents demander au locataire (une assurance multirisque habitation incluant la garantie civile « villégiature »).

Les agences de location de meublés sont souvent de bon conseil, notamment si vous louez à des touristes étrangers. Vous pourrez parfois répercuter au locataire le coût d’une assurance souscrite pour garantir les dégâts aux tiers. Attention, les assurances proposées par les intermédiaires ne couvrent le plus souvent que les dommages qui touchent votre bien – Airbnb affiche jusqu’à 800 000 euros – à condition d’être parfaitement en règle pour les activer.

Sécurisez votre transaction

Ne répondez qu’aux demandes de réservation comportant les coordonnées des locataires et précisant le nombre de personnes à loger, les dates de réservation, etc., pour éviter les arnaques ou les pertes de temps. Dès lors que vous louez régulièrement (meublé touristique ou location saisonnière), rédiger et signer un contrat en deux exemplaires est obligatoire (article L. 324-2 du Code du tourisme), même si vous passez par un intermédiaire !

C’est une sécurité pour le propriétaire comme pour le locataire : en cas de litige, ce document permettra de savoir quelles règles s’appliquent. Outre le descriptif des lieux, indiquez les dates de la location, les horaires d’arrivée et de départ, le nombre maximum d’occupants, le prix ainsi que les taxes et charges éventuelles... Vous pouvez aussi mentionner des restrictions (interdiction d’amener un animal), l’obligation de faire le ménage avant de quitter les lieux ou le paiement d’un forfait ménage, et les conditions d’annulation (avec mention du montant retenu selon le délai et/ou le motif).

Pour valider la réservation, demandez une avance, par virement ou paiement en ligne, plus sécurisant qu’un chèque et très demandé des étrangers. Si vous réclamez des arrhes, le locataire qui annule perdra seulement son avance. Si vous optez pour un acompte, la location est ferme et le solde sera dû.

Vous pouvez demander le paiement du solde 2 à 4 semaines avant l’arrivée. Certains intermédiaires (Airbnb, Gîtes de France, Housetrip...) se font payer directement et vous reversent le loyer dans les 24 heures suivant l’arrivée du vacancier.

Soyez disponible

L’arrivée des locataires n’est pas uniquement le moment de faire visiter. Il vaut mieux aussi procéder à l’état des lieux et à un rapide inventaire. Pour éviter tout problème avec le voisinage, Marie-France, qui loue une maison en Vendée, détaille les règles de bonne conduite (ne rien jeter dans les w.-c., jours de sortie des poubelles, etc.) : « J’ai tout consigné dans un classeur, avec le mode d’emploi de l’électroménager et des bonnes adresses. »

Si vous n’êtes pas disponible, négociez avec une agence immobilière locale : Interhome gérera votre location dans les zones touristiques pour 25 % du prix, par exemple.

Vous pouvez aussi déléguer ces tâches à une personne de confiance (gardien, voisin, famille...) ou faire appel à une conciergerie. Les sites bnbsitter.com ou welkeys.com s’occupent de l’arrivée et du départ pour 30 à 40 € TTC.

En cas de litige, ayez les bons réflexes

Literie vétuste, équipements défectueux, appartement trop petit... Si le logement n’est pas conforme au descriptif ou révèle des vices non signalés, le locataire peut vous demander un dédommagement, voire l’annulation du contrat et son remboursement, au titre de l’article L.121-1 du Code de la consommation : négociez à l’amiable.

Si votre bien a subi un dommage et que vous constatez des dégâts (télévision cassée, mur abîmé...), prélevez la somme sur le dépôt de garantie et, en cas de désaccord, faites établir un constat par un huissier.

S’il y a eu un sinistre, déclarez-le sans tarder à votre assureur afin qu’il envoie un expert avant le départ des locataires. À défaut, dressez un descriptif précis de la situation et des dégâts, en faisant aussi appel à un huissier.

df
Agnès Morel
Mis à jour le

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