Location : comment se passe la révision du loyer ?

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© PR Image Factory - iStock

Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, le loyer inscrit dans le contrat de location le jour de sa signature est susceptible d’augmenter. En effet, dès lors qu’une clause du bail le prévoit, la somme mensuelle demandée par un propriétaire à son locataire peut être révisée une fois par an, à la date anniversaire du contrat ou à toute autre date précisée dans celui-ci.

« À défaut de cette mention spécifique, le montant du loyer reste en revanche identique. Et ce, quel que soit le nombre d’années durant lesquelles le locataire demeure en place », souligne Mathieu Chantalat, directeur associé de Smartloc, entreprise de gestion locative pour bailleurs indépendants.

Une hausse doublement réglementée

Pour autant, ce droit donné aux bailleurs de revoir à la hausse le loyer en cours de location est réglementé. D’abord, le locataire doit être prévenu par écrit de la décision de son propriétaire de relever le montant de son loyer.

Ensuite, les règles de calcul que les bailleurs sont tenus d’appliquer sont particulièrement strictes. Concrètement, l’augmentation annuelle autorisée est indexée sur l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee (en avril pour le premier trimestre, en juillet pour le deuxième, en octobre pour le troisième et en janvier pour le quatrième).

Pour définir le montant du loyer révisé, les propriétaires doivent donc s’en tenir au calcul suivant : (loyer hors charge × IRL applicable à la date de révision) ÷ IRL applicable à la date de révision de l’année précédente.

Cas pratique

Pierre a signé son bail le 1 er février 2020 moyennant un loyer mensuel de 750 euros hors charges. L’IRL applicable le jour de la révision du loyer correspond au dernier indice publié à la date anniversaire de la signature du bail, soit dans ce cas celui du quatrième trimestre. Le 1er février 2021, le nouveau loyer de Pierre s’élèvera donc, hors charges, à 751,49 euros [(750 × 130,52) ÷ 130,26].

Pas de rattrapage rétroactif au-delà d'un an

Cependant, l’indexation annuelle du loyer n’est pas obligatoire. Rien ne contraint un bailleur à l’appliquer à son locataire. Mais il peut également l’oublier. Le cas échéant, il dispose d’un an, à compter de la date initialement prévue pour la révision, pour procéder à cette dernière.

Mais attention, « le nouveau montant du loyer n’est dû qu’à compter du jour où le locataire a été notifié par écrit de cette augmentation », explique Aurore Tabordet-Mérigoux, avocate spécialisée en droit immobilier à Paris. Conséquence, les mois « oubliés » sont définitivement perdus pour le propriétaire. De même, à défaut de se manifester dans l’année suivant la date d’indexation fixée dans le bail de location, celui-ci est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

En d’autres termes, il lui est strictement interdit « durant les années suivantes de rattraper son omission à titre rétroactif », prévient Mathieu Chantalat, qui ajoute : « Pour le calcul de sa future indexation, il doit alors se baser sur la variation de l’IRL au cours des douze derniers mois et non des vingt-quatre derniers mois, ou plus. »

Des contestations possibles

S’il ne peut s’opposer à l’indexation annuelle de son loyer, un locataire peut contester l’augmentation demandée par son propriétaire dès lors qu’il constate une erreur dans l’application de la formule de calcul de révision. Il lui faut alors contacter son bailleur par écrit et lui faire part de son désaccord. En cas de refus de ce dernier ou d’absence de réponse, le locataire peut engager une procédure de conciliation gratuite auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) ou saisir le juge des contentieux du tribunal dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer.

Une majoration autorisée en cas de travaux

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration du logement visant à y apporter de nouveaux éléments de confort (installation d’une cuisine équipée, pose de fenêtres à double vitrage, etc.) ou à sécuriser son environnement (installation d’un digicode ou d’un interphone, etc.).

À deux conditions : que les travaux en question soient uniquement à la charge du bailleur et que le locataire ait donné avant son accord formel. Un avenant intégré au contrat de location ou une clause spécifique dans celui-ci doit alors préciser l’augmentation applicable à l’issue du chantier.

Des exceptions pour les loyers trop bas

Lors du renouvellement du bail, un propriétaire peut proposer à son locataire une réévaluation de son loyer au-delà de l’IRL dès lors que celui-ci est manifestement sous- évalué par rapport aux prix du marché.

 

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