Location : comment gérer les sinistres ?

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© Andrey Popov - iStock

Pas de protection sans assurance

Vous êtes locataire

Fournissez chaque année une attestation à votre bailleur. Pendant toute la durée de votre contrat de location, vous êtes responsable des dommages que vous pourriez causer au logement que vous occupez. Même si vous n’êtes pas sur place au moment du sinistre. À ce titre, et dès lors que vous avez signé un bail d’habitation, la loi vous oblige à vous assurer au minimum contre les risques locatifs.

« Vous devez être couvert contre les dommages causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux », détaille Alexis Alban, directeur général adjoint de l’agence immobilière Lodgis. Si vous êtes libre de souscrire votre contrat d’assurance auprès de la compagnie de votre choix et d’en changer en cours de bail, vous devez en revanche apporter à votre propriétaire la preuve que vous êtes bien couvert. Pour ce faire, vous devez lui fournir une attestation d’assurance tous les ans, dès votre entrée dans les lieux.

Le bon plan pour le locataire. Si, à l’entrée dans le logement, vous vous êtes contenté d’une garantie « risques locatifs » de base, comme l’impose la législation, vos biens endommagés, de même que les éventuels dégâts occasionnés à vos voisins, ne seront pas couverts. Pour éviter d’en être de votre poche, la solution consiste à changer en cours de bail l’étendue et le niveau de couverture de votre contrat multirisque habitation (MRH), moyennant éventuellement une cotisation plus élevée.

Vous êtes propriétaire

Réajustez l’étendue de vos garanties. Si le logement que vous avez mis en location ne se situe pas dans une copropriété, rien ne vous a forcé à vous assurer pour ce bien, lors de l’entrée dans les lieux de votre locataire. Néanmoins, votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre dû à un vice de construction ou à un défaut d’entretien du bien dont les réparations – autres que celles relevant du locataire – vous incombaient.

Il en va de même en cas de trouble de jouissance dont pourrait être victime la personne à qui vous louez votre logement du fait de dommages résultant d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux dû à un autre de vos locataires. Cela dans le cas, par exemple, d’un petit immeuble que vous possédez seul et que vous avez divisé en plusieurs locations. Bilan : pour être couvert vis-à-vis de votre locataire, mais aussi des voisins et des tiers, vous avez tout intérêt à souscrire des garanties supplémentaires, dites « recours des locataires » et « recours des voisins et des tiers ». Et il est toujours temps de réaliser cette démarche en cours de bail.

Autre mise en garde : si, en tant que bailleur, vous n’avez souscrit qu’une responsabilité civile, votre logement en lui-même n’est pas couvert. En d’autres termes, en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion, vous n’êtes pas protégé. Les conséquences peuvent certes être limitées dès lors que vous avez un locataire, car celui-ci est tenu d’être assuré contre ces risques locatifs. Mais elles peuvent très vite s’avérer désastreuses si votre logement est inoccupé parce que votre locataire a résilié le bail plus vite que vous ne l’attendiez et qu’aucun autre locataire n’est venu le remplacer immédiatement.

Le bon plan pour le bailleur. Pour éviter que la totalité des travaux de réfection du logement soit à votre charge entre le moment où votre dernier locataire a quitté les lieux et celui où le nouveau signe son bail (supposons qu’un incendie détruise votre bien dans ce laps de temps), « mieux vaut souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) », conseille Arnaud Hacquart, président fondateur d’Imodirect, agence immobilière en ligne spécialisée dans la gestion locative.

Le logement que vous louez se situe dans une copropriété. Dans ce cas, cette couverture PNO est obligatoire. Toutefois, en tant que copropriétaire, vous êtes déjà couvert par la responsabilité civile « collective » ainsi que par l’assurance multirisque « immeuble » souscrites par votre syndic pour le compte de votre copropriété. Celles-ci couvrant généralement la totalité des bâtiments et les responsabilités encourues par les différents propriétaires dans le cadre des parties communes, elles peuvent faire doublon avec la couverture minimale que vous impose la loi.

Le bon plan pour le bailleur. Si vous ne l’avez pas fait au moment de louer, il est encore temps de vérifier le niveau de couverture de l’assurance de votre copropriété (que couvret-elle dans les parties communes ?) et de ne vous assurer que pour ce qui vous manque.

Cas pratique : « Je suis locataire et viens de trouver un colocataire. Comment devons-nous assurer le logement tous les deux ? »

La réponse de l’expert Mathieu Chantalat, directeur associé de Smartloc.

Dans le cadre d’une colocation avec plusieurs contrats de bail, chaque colocataire est tenu de s’assurer individuellement contre les risques locatifs. Il peut alors choisir librement son assureur et son niveau de couverture. À l’inverse, dans le cadre d’une colocation avec un seul bail, les colocataires peuvent décider de souscrire un contrat unique les protégeant tous de la même manière. Si une clause du bail le stipule expressément et si, bien sûr, ils en sont d’accord, le propriétaire peut se charger pour leur compte de cette souscription. Il leur refacturera par la suite le montant de la cotisation annuelle dont il s’est acquitté. En cas de changement de l’un des locataires, le bailleur devra en revanche bien veiller à faire un avenant au contrat d’assurance avec le nom du nouvel occupant ou, si le contrat le prévoit, à modifier directement le nom des personnes assurées.

La déclaration du sinistre et son indemnisation

En tant qu’occupant du logement, c’est au locataire de déclarer le sinistre à son assurance et surtout « de faire le nécessaire pour en chercher l’origine », insiste Mathieu Chantalat, directeur associé de Smartloc, entreprise de gestion locative pour bailleurs indépendants. Charge également à lui de prévenir son bailleur du problème afin qu’à son tour il puisse informer son assureur et éventuellement (si le bien se situe en copropriété) contacter le syndic pour que ce dernier puisse lui aussi saisir l’assurance de l’immeuble. « Tant que les responsabilités ne sont pas établies, il est en effet difficile de savoir quelle assurance doit jouer. Dans l’attente, et afin que chaque partie puisse se protéger, toutes ont intérêt à faire une déclaration », explique Alexis Alban.

Les délais pour déclarer le sinistre

En cas de sinistre, vous disposez de cinq jours ouvrés pour le déclarer à votre assurance. S’il s’agit d’un vol, ce délai est ramené à deux jours ouvrés. Si vous ne le faites pas (sauf cas de force majeure), votre assureur peut prononcer la perte pure et simple de votre droit à être indemnisé.

Le rôle des assurances

Une fois ces démarches effectuées, il ne reste plus qu’à laisser faire les compagnies d’assurance. Pour déterminer laquelle d’entre elles (celle du locataire, du bailleur ou de la copropriété) va devoir se charger de l’indemnisation du sinistre, tout va dépendre de l’évaluation du montant de la réparation des dommages. Depuis 2018, la convention inter-assureurs Irsi (indemnisation et recours des sinistres immeubles, ex-Cidre) a néanmoins simplifié le traitement des sinistres consécutifs à un incendie ou à un dégât des eaux.

Désormais, si les dégâts sont inférieurs à 1 600 euros hors taxes et se situent à l’intérieur du logement loué, c’est l’assureur du locataire qui verse obligatoirement l’indemnisation. S’ils sont compris entre 1 600 et 5 000 euros hors taxes, c’est celui du propriétaire. Qu’importe qui, du locataire ou du bailleur, est responsable du sinistre. Problème pour celui dont l’assurance joue : en fonction du niveau de couverture de son contrat, une partie des frais de remise en état des dégradations peut rester à sa charge. Pour savoir si une franchise (c’est-à-dire une retenue sur l’indemnité à laquelle vous avez droit) peut vous être appliquée en cas de sinistre, pensez à bien lire les conditions particulières de votre contrat.

La prise en charge des réparations

Attention, prévient Arnaud Hacquart, « si l’assurance couvre la recherche du sinistre et les dommages qu’il a engendrés, elle ne prend pas en charge sa réparation ». Exemple : dans le cadre d’un dégât des eaux dû à un joint de robinet défaillant, l’intervention du plombier pour trouver l’origine de la fuite ainsi que les travaux de remise en état des dégradations constatées (papier peint cloqué, parquet gondolé...) sont remboursés par l’assurance. En revanche, les frais consécutifs au changement du joint et éventuellement du robinet sont à régler par le propriétaire ou par le locataire. Voire, parfois, par la copropriété s’il s’agit d’un dégât né dans les parties communes de l’immeuble.

La question de la responsabilité du sinistre

C’est là précisément toute la difficulté, constate Alexis Alban : « Un locataire est en effet tenu d’effectuer les réparations d’entretien courant de son logement. Quant au bailleur, il doit réaliser toutes les autres. Au moment d’un sinistre, il y a donc souvent discussion entre les deux parties pour savoir à qui incombait la réparation du matériel défectueux et quelles sont les raisons de ladite défaillance. » En bref, pour savoir qui doit payer la note.

Défaut d'entretien ou vétusté, difficile de trancher

Pour vous aider à vous y retrouver et éviter de se rejeter la faute et la facture, n’hésitez pas à vous référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui recense les travaux et autres menues réparations qui relèvent du locataire. C’est à lui, par exemple, que revient la tâche d’entretenir et de remplacer les prises de courant, les coupe-circuits électriques et les fusibles, de graisser les gonds, les charnières et les serrures des portes et des fenêtres, d’assurer le désengorgement des évacuations de baignoire, douche et évier, ou encore de changer les joints de la plomberie. Sauf que... même exhaustive, cette liste ne dit rien de la notion de vétusté. Or, « les réparations dues à l’ancienneté des équipements du logement mis en location reviennent au propriétaire », poursuit Alexis Alban. Entre défaut d’entretien et vétusté, il est donc parfois compliqué de trancher.

Le bon plan pour le locataire et pour le bailleur. En cas de sinistre rendant votre logement inhabitable, relisez votre assurance multirisque habitation ou propriétaire non occupant. Vous pourriez en effet avoir de bonnes surprises. Selon le contrat que vous avez souscrit, vous avez peut-être droit à une prise en charge d’une solution de relogement ou d’une compensation financière pour la perte des loyers.

Comment informer son assureur en cas de vol ?

Si vous avez été victime d’un cambriolage, vous devez d’abord déposer une plainte au commissariat ou à la gendarmerie. Puis, dans les deux jours, informer votre assureur du vol que vous avez subi en joignant à votre déclaration une copie du récépissé de votre dépôt de plainte ainsi qu’une description des dommages. Bon à savoir : si la garantie « vol et cambriolage » est en général incluse dans les assurances multirisques habitation, n’oubliez pas de vérifier les événements qu’elle couvre (vol par effraction, vol par usage de fausses clés, etc.).

 

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