Les règles de la colocation

Plus économique et plus convivial, ce mode de location a le vent en poupe. 6 choses à savoir avant de vous engager.

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Si la location d’un logement à deux ou à plusieurs est une formule commode, mieux vaut ne pas se tromper dans le choix de ses colocataires. On évitera ainsi certaines déconvenues, notamment au moment de la rupture du bail.
Si la location d’un logement à deux ou à plusieurs est une formule commode, mieux vaut ne pas se tromper dans le choix de ses colocataires. On évitera ainsi certaines déconvenues, notamment au moment de la rupture du bail.

La colocation (à ne pas confondre avec la sous-location) est définie comme étant la location par plusieurs locataires d’un même logement, vide ou meublé, constituant leur résidence principale (hors époux et partenaires de Pacs).

1. La signature du bail

Dans la grande majorité des colocations, tous les locataires signent un contrat de bail unique. Attention : il est essentiel que le nom de toutes les personnes vivant dans le logement figure sur ce bail pour être protégées et percevoir une aide au logement. C’est, d’ailleurs, l’unique condition pour que chacun ait les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. À défaut, l’occupant non mentionné au bail serait sans droit ni titre sur la location. Il serait mais simplement considéré comme étant « hébergé » ; et ce, même s’il paie une partie du loyer.

Le bail doit être établi conformément au contrat type défini par le décret n°2015-587 du 29/5/2015 (Annexe 1 pour la location d’un logement vide ; Annexe 2 pour la location d’un logement meublé) et la location doit offrir au moins une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m2, avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou un volume habitable d’au moins 20 m3.

Le bailleur peut également signer un contrat indépendant avec chacun des colocataires ; on parle alors de colocation à baux multiples. Cette solution est moins fréquente, notamment en raison des surfaces minimales à respecter. Chaque colocataire doit en effet disposer d’un espace privé (les pièces communes ne sont pas comptées) d’une superficie d’au moins 9 m2 et d’un volume habitable d’au moins 20 m3.

Bon à savoir

Si tous les locataires sont en situation de mobilité (stage, mission, intérim…), le propriétaire peut également leur proposer un bail mobilité (mettre lien pour renvoi vers l’article traitant de ce bail) d’un à dix mois. De même, si tous les locataires sont des étudiants, il peut leur proposer le bail spécial pour étudiants (s’il y a un article traitant de la question, mettre un lien de renvoi) de neuf mois non renouvelable.

2. La demande d’une aide au logement

Chaque colocataire doit faire sa demande d’allocation auprès de la caisse d’allocations familiales (CAF) ou de la mutualité sociale agricole (MSA) et déclarer sa quote-part de loyer attestée par une quittance. Si le bailleur n’en délivre qu’une, l’aide au logement sera calculée sur la base du loyer divisé par le nombre de colocataires.

3. La fixation du loyer et des charges

La fixation du loyer est libre, sauf dans les zones tendues où, colocation ou pas, les loyers ne peuvent pas excéder le montant du loyer de référence. En pratique toutefois, il est le plus souvent très difficile de faire valoir ses droits en cas d’excès ; les colocataires n’étant malheureusement pas en position de force dans les grandes villes.

Concernant le paiement des charges, deux solutions sont possibles :

  • soit le paiement d’une provision. Le montant des charges doit alors être justifié par le propriétaire et fait l’objet d’une régularisation annuelle ;
  • soit le versement d’un forfait dont le montant et la périodicité doivent être précisés dans le bail. Ce forfait ne peut donner lieu à aucune régularisation ultérieure.

Il incombe à chaque colocataire de payer sa quote-part du loyer et des charges. Attention ! Si le bail prévoit une clause dite de « solidarité » (c’est généralement le cas), chacun est redevable du paiement de la totalité des sommes dues au bailleur. Cela implique que chaque colocataire (et le cas échéant, sa caution) s’engage à payer la part des autres si ceux-ci ne la paient pas ; à charge pour celui qui aurait trop payé de se retourner contre le (ou les) colocataire(s) indélicat(s).

Bon à savoir

La clause de solidarité est interdite dans le cadre du bail mobilité.

4. La recherche d’un garant

Lorsque cela est possible, le bailleur exige que chaque colocataire apporte en garantie une caution solidaire. Ainsi, chacune des cautions peut être tenue au paiement de l’intégralité du loyer ou des dégradations.

Si l’une est actionnée par le bailleur en cas d’impayés, il lui appartient ensuite de demander aux autres colocataires (éventuellement à leur caution) le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part.

5. Le départ de la colocation

Chaque occupant reste libre de quitter le logement à tout moment, sans l’accord des autres colocataires. Seule formalité : prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec AR en respectant un préavis. Le bail se poursuit pour les autres colocataires.

Attention, en cas de clause de solidarité, le colocataire (et, le cas échéant, sa caution) sortant reste tenu de régler les éventuels impayés de ceux qui demeurent dans le logement. Toutefois, la loi Alur est venue protéger les colocataires qui s’en vont. Pour tous les baux conclus depuis le 27 mars 2014, lorsqu’un nouveau colocataire remplace le sortant (à condition qu’il soit accepté par le bailleur), l’engagement solidaire prend fin à l’expiration du délai de préavis. En l’absence de remplaçant, la solidarité s’arrête six mois après.

Il en va ainsi également pour le garant. Toutefois, pour être valable, l’acte de cautionnement doit désigner le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Concubin violent : pas de solidarité !

La loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a supprimé le principe de solidarité (y compris à l’égard de l’éventuelle caution) lorsque la colocation a été établie entre des concubins et que l’un d’entre eux quitte le logement en raison de violences exercées à son égard ou sur un des enfants du foyer. Il doit alors en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en y joignant la copie de l’ordonnance délivrée par le juge aux affaires familiales ou la condamnation pénale de l’autre concubin pour des faits de violences.

Au départ d’un colocataire, le bail ne prenant pas fin, le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie (un mois de loyer pour un logement vide, deux mois pour un meublé). Il ne le remboursera qu’à l’expiration du bail, c’est-à-dire lors de la remise des clés au bailleur par le dernier colocataire et sous réserve qu’aucune somme ne soit due. Seules solutions pour que le colocataire sortant récupère ses fonds : trouver un terrain d’entente avec les colocataires restants, avec le nouvel occupant ou attendre le départ de tout le monde !

Bon à savoir

Lorsqu’un bail unique a été établi au nom de tous les colocataires, un seul état des lieux est réalisé. Ni le bail ni l’état des lieux ne détaillent quelle pièce revient à qui. Ce sont les colocataires qui décident de l’attribution des chambres et des espaces communs.

6. La souscription obligatoire d’une assurance

Les colocataires peuvent souscrire un seul contrat d’assurance habitation les couvrant tous. Inconvénient : il faut contacter l’assureur à chaque changement de colocataire. Chacun peut aussi souscrire un contrat individuel, mais avec le risque, en cas de sinistre, que les différents assureurs se renvoient la balle. Mieux vaut éviter cette solution, sauf à choisir la même compagnie.

Autre solution, charger le bailleur de la souscription d’une assurance multirisque habitation pour le compte des colocataires, à charge pour lui de récupérer le montant de la prime par douzième à chaque paiement du loyer.

df
Rosine Maiolo
Mis à jour le

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