Immobilier : acheter pour louer vide ou meublé

Chaque formule combine atouts et points faibles. À vous d’arbitrer en fonction de votre situation. Quel que soit votre choix, veillez toujours à l’emplacement et à la qualité du logement.

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Fiscalement, le meublé est plus attractif que le vide.
Fiscalement, le meublé est plus attractif que le vide.

Un studio meublé proche de la gare à Metz, 50 000 euros ; un trois-pièces vide à Châtellerault, 48 000 euros ; un 28 mètres carrés vide à Cherbourg, 43 000 euros. Le tout, frais d’agence inclus (FAI). Dans les villes moyennes, la mise de fonds pour investir dans l’immobilier reste raisonnable. Et le rendement est au rendez-vous : jusqu’à 7 % brut par an dans les zones non tendues ou éloignées du cœur de ville.

À l’inverse, dans les grandes agglomérations, le ticket d’entrée (FAI) est plus élevé : 90 000 euros pour un studio vide à Nantes, 120 000 euros à Lyon, 200 000 euros à Paris et, mécaniquement, la rentabilité diminue. Mais en principe la perspective d’une plus-value est possible à long terme si le logement est bien situé.

Sélectionner un bien de qualité

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » : la célèbre formule pour les commerces vaut pour un logement. Vous aurez toutes les chances de trouver un locataire si vous optez pour un appartement situé dans un quartier agréable, proche des commerces, bien desservi par les transports. D’autre part, vous êtes assuré de le revendre rapidement et sans décote si cela s’avère nécessaire.

Autre critère majeur, la qualité du logement. Un appartement défraîchi, voire en mauvais état, n’est pas rédhibitoire, mais il sera indispensable de le rénover. L’avantage, c’est qu’il coûtera moins cher à l’achat et les dépenses de travaux seront déductibles de vos impôts. En revanche, évitez les logements qui présentent des défauts majeurs, impossibles à corriger, comme la vue sur un mur ou une cour sombre, un vis-à-vis très proche...

La règle est d’acheter pour louer là où on aimerait habiter.

Location vide ou meublée, les différences

Louer un logement vide vous engage pour un bail de trois ans et d’un an pour un meublé, renouvelable tacitement. Fiscalement, le meublé est plus attractif et le loyer est 10 % plus élevé. Mais il vous coûte plus cher : outre l’ameublement et les équipements à fournir, vous devrez remplacer les appareils en panne et les meubles abîmés, ce qui explique le montant du dépôt de garantie de deux mois dû par le locataire, contre un mois pour une location vide. Attention, si vous investissez dans un grand appartement meublé, un équipement sommaire ne conviendra pas. La facture peut donc monter très vite.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi « Alur ») a considérablement rapproché le régime du meublé de celui de la location nue. Il est désormais soumis à la loi de 1989, donc concerné par le plafonnement des loyers et davantage encadré.

Mais il subsiste certaines différences entre les deux formules.

 

LOCATION MEUBLEE

LOCATION VIDE

Durée du bail

Un an minimum. Renouvellement par tacite reconduction.

Exceptions :

- bail étudiant : neuf mois non renouvelables

- bail mobilité : un à dix mois maximum

Trois ans minimum pour un bailleur particulier, six ans si le bien est détenu via une société (personne morale).

Renouvellement par tacite reconduction.

Dépôt de garantie

Deux mois de loyer maximum.

Le délai de restitution par le bailleur figure dans le contrat, souvent deux mois.

A noter : aucun dépôt de garantie pour le bail mobilité.

Un mois de loyer maximum.

Au départ du locataire, le bailleur a deux mois pour le restituer au locataire.

Equipements

Le décret du 31 juillet 2015 liste les « équipements minimum ».

Aucun équipement n’est à prévoir. Mais le logement doit respecter la notion de décence, en offrant au moins 9 m2 de surface habitable et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou 20 m3 de volume habitable.

Préavis du bailleur

Le propriétaire doit donner « congé pour reprise » (voir location vide) au locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Pour le bail mobilité et le bail étudiant : pas de congé à donner pour y mettre un terme.

Six mois minimum avant l’échéance du bail. Ce « congé pour reprise » n’est possible que pour vendre le logement, l’habiter (soi-même ou ses proches) ou en cas de « motif légitime et sérieux » (troubles du voisinage, impayés de loyers).

Préavis du locataire

Le locataire doit avertir le bailleur un mois minimum avant son départ.

Le locataire est libre de quitter les lieux à tout moment, à condition de prévenir trois mois minimum avant son départ, sauf préavis réduit ramené à un mois.

Fiscalité

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options :

  • le « micro-BIC », pour des recettes annuelles ne dépassant pas 70 000 € ;
  • le régime réel, automatiquement au-delà de ce seuil. Et en deçà sur option.

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options :

  • le « micro-foncier », pour des recettes annuelles inférieures à 15 000 € ;
  • le régime réel, automatiquement au-delà de ce seuil. Et en deçà sur option.

 

Comment fixer le loyer ?

Il faut rester dans la fourchette des prix pratiqués localement. Une analyse des annonces des agences immobilières du quartier vous renseignera. Si le logement est dans une copropriété, ajoutez au loyer la part mensuelle des charges dues par votre locataire (70 %). Pour une première location, vous fixez votre loyer librement. C’est à la relocation que le loyer peut être encadré si le logement se situe en zone tendue. Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Il est révisable une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en appliquant l’indice de référence de loyer (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Cet indice n’est pas applicable au bail meublé étudiant de neuf mois, ni au bail mobilité.

Paris, depuis le 1er août 2015, et Lille, depuis le 1er février 2017, avaient instauré un plafonnement de loyer dès la première location. Ce dispositif a été annulé par les tribunaux administratifs, fin 2017. Mais une nouvelle version de l’encadrement des loyers a été remise en place, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du territoire, dite loi « Elan » (article 140) dans certaines communes. C’est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019.

Trouver le bon locataire

La grande crainte des propriétaires bailleurs est de tomber sur un locataire mauvais payeur et causant des dégradations. En réalité, ces cas sont rares. Les loyers impayés ne représentent que 2 % des locations.

Il convient néanmoins de prendre quelques précautions. D’abord, s’assurer de la solvabilité du locataire. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 liste les documents que le propriétaire est en droit de demander au locataire et à son garant. Parmi eux, les justificatifs de revenus, les trois dernières quittances de loyer, l’avis d’imposition.

En pratique, il est conseillé de choisir un locataire dont les revenus s’élèvent à au moins trois fois le montant du loyer. Ensuite, vous sécuriserez le risque d’impayés soit par une caution demandée à un garant, soit par une assurance loyers impayés. La caution est efficace quand il s’agit des parents d’un étudiant, plus aléatoire dans les autres cas. Avec l’assurance loyers impayés, vous dormirez sur vos deux oreilles, mais celle-ci coûte 3,5 % environ du loyer (déductible de vos revenus). Vous ne voulez ou ne pouvez gérer la relation en direct ? Confiez-la à une agence immobilière. Le coût : 7 à 8 % du montant du loyer.

Location meublée : vous devez respecter une liste d’équipements obligatoires

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 donne la liste des équipements obligatoires à fournir au locataire d’un logement meublé :

  • literie avec couette ou couverture,
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • plaques de cuisson,
  • four ou micro-ondes,
  • réfrigérateur et congélateur ou freezer,
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • ustensiles de cuisine,
  • table et sièges,
  • étagères de rangement,
  • luminaires,
  • matériel d’entretien ménager.

Attention, si vous ne fournissez pas tous les meubles de la liste, le locataire peut demander la requalification du contrat en location vide.

Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de réduire vos impôts en achetant un logement neuf que vous vous engagez à mettre en location. L’avantage fiscal est progressif : 12 % du prix du logement déduit des impôts si vous louez six ans, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans. Exemple, un appartement acheté 180 000 euros loué pendant neuf ans permet de déduire 32 400 euros, soit 3 600 euros par an. La réduction est plafonnée à 300 000 euros par personne et à 5 500 euros/m2.

En contrepartie, vous devez louer à un locataire dont les ressources (revenu fiscal de référence) ne dépassent pas un plafond, variable selon la zone géographique (38 236 euros pour une personne seule en zones A et A bis ; 31 165 euros en zone B1).

Par ailleurs, le loyer est plafonné.

Le dispositif est limité aux zones tendues (Paris, région parisienne, grandes métropoles de province et la majorité des communes de plus de 250 000 habitants). Simulateur officiel à cette adresse : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Bon à savoir

L’avantage fiscal Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021.

df
Violette Queuniet
Mis à jour le

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