Echange de maison : le locataire doit-il obtenir l'accord du propriétaire ?

Je suis locataire et j'ai procédé à un échange de maison. Je n'avais pas lu correctement le bail qui stipule en paragraphe 7 "de ne pouvoir, ni sous louer ni céder ni prêter les locaux, même temporairement en totalité ou en partie."Je me trouve contraint à l'échange et je suis dans l'impossibilité de l'annuler. Quel est le risque j'encours si mon bailleur refuse ?

La réponse de notre expert

L’échange entre deux locataires occupant deux logements est de droit lorsque sont réunies les quatre conditions suivantes (article 9 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • les deux logements doivent appartenir au même propriétaire ;
  • les deux logements doivent être situés dans un même ensemble immobilier ;
  • l’une des deux familles comporte au moins trois enfants ;
  • l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Si les conditions sont réunies, l’échange est de droit. Chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant.



Ceci dit, l’interdiction est écartée lorsque le bailleur donne son accord par écrit à la cession ou à la sous-location.

En matière de sous-location, l’article 8 de la loi de 1989 précise les conséquences de la sous-location autorisée :

  • Le prix du loyer au mètre carré ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le loyer des sous-locations à usage exclusivement professionnel ne peut être supérieur au loyer principal du local à usage mixte professionnel et d’habitation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er mars 2000). Par conséquent, le sous-locataire est redevable à demander le paiement au locataire principal de la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2006) ;
  • En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ;
  • Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 autres que celles de l’article 8 ne sont pas applicables au contrat de sous-location.



Le sous-locataire étant occupant sans titre ni droit devra quitter les lieux si le bail est résilié ;


df
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