Diagnostics immobiliers et location : les devoirs des bailleurs

Lors de la signature du bail et de son renouvellement, vous devez fournir au locataire un ensemble de diagnostics qui sont regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique.
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Diagnostics immobiliers et location
© AndreyPopov

Le dossier de diagnostic technique comprend les pièces suivantes :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité, si l’installation a plus de 15 ans ;
  • un état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans ;
  • un état des risques et pollutions, si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches…).

Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de location mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

Bon à savoir : depuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique est adressé au locataire par voie dématérialisée (par mail, en ligne, sur clé USB ou CD-Rom), sauf opposition explicite de celui-ci ou du propriétaire.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce document informe le locataire sur la consommation d’énergie du logement afin qu’il puisse évaluer sa performance et éventuellement la comparer avec celle d’autres offres. On y trouve aussi des recommandations visant à améliorer cette performance. Si l’appartement mis en location est doté d’un système d’eau et de chauffage collectif, il faut demander au syndic les documents justifiant de la quantité d’énergie consommée par le logement. Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans.

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

Ce document est obligatoire pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il indique la mesure de la concentration en plomb des revêtements (peintures et tapisseries) et son état de conservation. Si aucune trace n’est découverte ou à des concentrations inférieures à 1 mg/cm2, le constat est définitif. En revanche, si du plomb est présent à des concentrations supérieures à 1 mg/cm2, le constat doit dater de moins de six ans lors de la signature du bail et vous devez faire les travaux nécessaires avant la mise en location.

L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité

Si les installations intérieures de gaz et d’électricité ont plus de 15 ans, vous devez fournir un état de ces installations. Ces diagnostics sont valables six ans. Ces documents peuvent être remplacés par une attestation de mise en conformité de l’installation datant de moins de six ans.

L’état des risques naturels et pollutions

Ce document est obligatoire dès lors que le bien se situe dans une zone couverte par un ou des plans de prévention des risques naturels, miniers, technologiques (inondation, tremblement de terre ou logement situé à proximité d’une usine chimique, par exemple), une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4, 5 (le plus élevé) ou une zone à potentiel radon de niveau 3 (le plus élevé). Il est exigé à chaque changement de locataire (doit être daté de moins de six mois). Pour savoir si vous êtes concerné, adressez-vous à la mairie ou à la préfecture dont dépend le logement.

Le diagnostic amiante

Le Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) concerne les parties-privatives d’immeubles collectifs d’habitation  dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique mais doit être mis à la disposition du locataire si ce dernier le demande. En cas d’absence d’amiante, le document a une durée de validité illimitée. En revanche, s’il indique la présence d’amiante, la bailleur doit faire réaliser les éventuels travaux imposés (mesures d’empoussièrement, confinement ou retrait d’amiante) et veiller à faire contrôler au moins tous les trois ans l’état de conservation des matériaux friables mais aussi non friables contenant de l’amiante.

A qui s’adresser pour faire réaliser les diagnostics ?

Concernant l’état des risques et pollutions, vous le remplissez directement. Il vous suffit de renseigner le formulaire avec les informations contenues dans l’arrêté préfectoral dont dépend la commune où est situé le logement. Vous pouvez solliciter l’aide d’un professionnel de l’immobilier (un agent immobilier par exemple). Le document doit être daté et signé par le locataire.

En revanche, les autres diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié.

Combien coûte les diagnostics ?

Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés. Vous avez intérêt à faire jouer la concurrence et à comparer les prestations de différents professionnels avant de vous engager. Le coût des diagnostics est à votre charge.

Déductions fiscales

Autant le savoir ! Les propriétaires bailleurs qui louent un logement vide et qui ne sont pas soumises au régime du micro-foncier, parce qu’ils perçoivent des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 € ou qu’elles ont opté pour un régime d’investissement locatif dit « réel », peuvent déduire de leur revenu brut foncier les dépenses relatives aux diagnostics immobiliers. Ces derniers sont considérés comme des dépenses d’entretien déductibles.

df
Viviane Cartairade
Mis à jour le