Comment louer sa maison ou son appartement pendant les vacances ?

Financer tout ou partie de vos charges en mettant votre propre logement en location, c'est possible… sous certaines conditions. Voici les 10 règles à suivre si vous souhaitez mettre votre maison ou votre appartement en location pendant vos vacances.

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Comment louer sa maison pendant les vacances
© Adobe Stock

Louer votre logement pendant vos absences ? De plus en plus de Français sont séduits par la souplesse de cette formule : ils choisissent leurs locataires et fixent le prix en fonction de la période.

L'environnement, un critère essentiel

Si vous habitez Paris, sa proche banlieue ou une grande cité touristique, votre logement intéressera des vacanciers. Même chose si vous vivez près d'une ville thermale, au bord de la mer, dans une station de montagne, ou non loin de sites historiques. Ce qui compte, c'est l'environnement.

Angoissés s'abstenir

Avant de poursuivre, mettons les choses au point. Cette formule ne vous conviendra pas si vous êtes d'un naturel angoissé, car vous allez laisser votre résidence principale à des inconnus. Même si le spectre des locataires vandales tient plus du fantasme que de la réalité, abstenez-vous si vous craignez de songer sans cesse aux catastrophes qui pourraient survenir.

Le confort moderne

Même ponctuelle, une location doit répondre aux normes du confort moderne, à commencer par l'installation d'électricité et de plomberie. Vous pouvez mettre à l'abri ce que vous souhaitez préserver, mais ne laissez pas exclusivement des vieilleries : meubles bancals, couverts tordus, lits défoncés.

Mettez-vous à la place de vos locataires : accepteriez-vous un logement sans charme ni mobilier correct ? De même, vérifiez que les portes, serrures, télécommandes, appareils fonctionnent bien et pensez à vous équiper pour accueillir éventuellement des enfants.

Soyez précis et prévoyant

En louant votre « chez vous », vous êtes civilement responsable de ce qui pourrait advenir si des éléments de sécurité venaient à faire défaut.

À l'arrivée des locataires, expliquez ou faites expliquer le fonctionnement des installations (compteur électrique, arrivée d'eau, de gaz, ordures ménagères…), et mettez à leur disposition les modes d'emploi des appareils ainsi qu’un numéro de téléphone auquel vous contacter. Plus vous aurez été précis et avenant avec votre locataire, mieux les choses se passeront.

Assurer votre logement

Contactez votre assureur pour lui indiquer que vous envisagez de louer occasionnellement votre logement et vérifiez avec lui que votre contrat d’assurance habitation, notamment la garantie « responsabilité civile du propriétaire », jouerait bien à l’égard de vos locataires, par exemple en cas de dommages corporels ou matériels. Le cas échéant, souscrivez une extension de garantie ad hoc.

Trouver un locataire

Incontournables pour réserver ses vacances, la très grande majorité des Français consultent les sites Internet. Profitez de leur audience pour trouver vos futurs locataires. Tournez-vous au choix vers :

  1. les sites spécialisés dans les locations de vacances (papvacances.fr, leboncoin.fr…) qui abondent et permettent de toucher un grand nombre de personnes.
  2. les plateformes collaboratives de location comme Airbnb ou Abritel-HomeAway. Elles mettent en relation des particuliers qui, d’un côté, proposent une location saisonnière et, de l’autre, cherchent un endroit où séjourner pendant leurs vacances. Elles interviennent également pour sécuriser le paiement des loyers et pour faciliter la résolution des litiges en cas de difficulté. A noter : en contrepartie de leur service, elles prélèvent un pourcentage du loyer encaissé qui varie de 3 à 8 % suivant les acteurs.

Quid de la location saisonnière ?

Pour une location saisonnière, passer par une agence immobilière vous coûtera au moins 20 à 30 % de frais de gestion locative, à déduire du montant des loyers espérés.

Respecter vos obligations

Vous pouvez louer en meublé de courte durée votre résidence principale (logement où vous résidez plus de 8 mois de l’année) sans autres formalités que celles décrites ci-dessous, dans la limite de 120 jours par an. Attention ! Au-delà, vous devrez procéder à un changement d’usage.

Renseignez-vous auprès de votre mairie, avant de louer votre résidence principale : Paris, Bordeaux, Lyon ainsi qu’une quinzaine de villes situées en zones tendues imposent une déclaration de meublé de tourisme en ligne pour toute location de courte durée. Celle-ci vous permet d’obtenir un numéro qui doit figurer sur toutes les annonces de location en ligne. À défaut, les sites d’annonces et les plateformes de mises en relation doivent refuser votre annonce.

Attention ! Toute omission est sanctionnée par de lourdes peines pécuniaires. Ainsi l’absence de numéro d’enregistrement, quand cela est obligatoire, est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Quant au dépassement des 120 jours de location par an de votre résidence principale dans une ville avec obligation d’enregistrement, il vous expose à une amende de 10 000 euros maximum.

Bon à savoir:

Si vous passez par l’intermédiaire d’une plateforme internet, celle-ci doit vous informer de vos obligations (déclaration, autorisation du propriétaire en cas de sous-location, etc.). Elle est également tenue de déconnecter votre annonce dès que le plafond des 120 jours est atteint. Et doit également tenir un décompte du nombre de nuits louées et le transmettre aux communes qui lui en font la demande. Par ailleurs, c’est à elle que revient la collecte de la taxe de séjour.

Sous-louer avec l’accord de votre propriétaire

Si vous êtes locataire, avant de vous lancer dans la location saisonnière de votre résidence principale, vous devez au préalable impérativement obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire pour pouvoir sous-louer votre logement. A défaut, outre que cela peut entraîner la résiliation de votre bail, vous pourrez être condamné à reverser à votre propriétaire le montant des loyers perçus à l’occasion de ces « juteuses » sous-locations, éventuellement assorti de dommages et intérêts. C’est ce qu’a rappelé récemment la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 (pourvoi n°18-20727). Elle a condamné les locataires, qui sous-louaient leur appartement à l’insu de leur bailleur, à lui rembourser les sommes encaissées au titre de la sous-location, soit près de 30 000 euros.

Déclarer vos revenus locatifs chaque année

N’oubliez pas que vous devez déclarer les loyers que vous avez perçus aux services fiscaux. En meublé, vos recettes locatives relèvent de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Fiscalité: puis-je louer ma résidence principale ?

Vous êtes exonéré d’impôt si la ou les pièce(s) louée(s) dans votre résidence principale constitue(nt) la résidence principale de votre locataire (ex. : pour un étudiant) ou sa résidence temporaire, s’il justifie d’un travail saisonnier. Le montant du loyer pratiqué doit, en outre ne pas dépasser certains plafonds, fixés chaque année. Ainsi, pour les baux conclus en 2019, le loyer hors charges annuelles par m² ne doit pas excéder 187 euros en Ile-de-France et 138 euros dans les autres régions.

df
Isabelle Gallay
Mis à jour le

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