Bail : attention aux clauses abusives !

Une fois signé, le contrat de location s'impose entièrement au propriétaire et au locataire. Sauf certaines dispositions, interdites par la loi.

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Une fois signé, le contrat de location s'impose entièrement au propriétaire et au locataire. Sauf certaines dispositions, interdites par la loi.

Trouver un logement à louer et obtenir l'accord du propriétaire, voilà une bonne étape franchie. Mais il en reste une autre, tout aussi importante : la signature du bail. Celui-ci fixe les droits et les obligations du locataire et du bailleur, indique clairement leurs responsabilités respectives et évite ainsi tout malentendu. C'est pourquoi la loi du 6 juillet 1989, qui vise à améliorer les rapports locatifs, exige un écrit respectant un contrat type défini par décret et dans lequel figurent certaines mentions, telles que les coordonnées du bailleur, la date et la prise d'effet du bail, la désignation des lieux, les conditions financières, etc. (art. 3).

Définir les conditions de la location

En dehors de ces mentions obligatoires, les parties sont libres de mentionner d'autres points relatifs aux conditions de la location. Une clause prévoyant, par exemple, la réalisation de travaux par le locataire contre une réduction de loyer est tout à fait envisageable. Mais cette liberté est relative, car certaines clauses sont interdites. Que le locataire se rassure : si une ou plusieurs d'entre elles y figurent, elles sont "réputées non écrites", c'est-à-dire sans valeur. Elles sont inapplicables, sans que le locataire ait besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation. Ces clauses sont clairement interdites par la loi.

Les clauses interdites ou réputées non écrites

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses considérées comme illicites ou interdites dans les baux d'habitation. Sont ainsi réputées non écrites, les clauses :

- qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables,
- par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur,
- qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre,
- par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
- qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée,
- par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives,
- qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,
- qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat,
- qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble,
- qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
- qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice,
- qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue par la loi,
- qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité,
- qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
- qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues par la loi,
- qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,
- qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours,
- qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel,

- qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Abusif n'est pas interdit

D’autres clauses ne sont pas expressément interdites mais sont réputées abusives. Ces clauses ne peuvent être appliquées car elles sont contraires à l’ordre public. Elles sont censées créer un déséquilibre trop important entre les deux parties et seront appréciées par le juge.

La Commission des clauses abusives est chargée de traquer ces clauses défavorables aux locataires dans les contrats signés entre professionnels et particuliers. Et elles sont très nombreuses ! Par exemple, il peut s'agir de clauses imposant un professionnel choisi par le bailleur lors de l'état des lieux, ou bien interdisant au locataire de contester les clauses du bail sous peine de résiliation. Mais, contrairement aux clauses "interdites" prévues par la loi, si le professionnel n’obtempère pas, en cas de litige persistant, pour faire savoir ses droits le locataire devra saisir le juge (tribunal d'instance) afin que la clause abusive soit déclarée inapplicable.

df
Camille Horn
Mis à jour le

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