Augmentation de loyer pour travaux : quelle limite ?

Si l’indexation revient à faire évoluer le loyer chaque année en fonction de l’inflation, l’augmentation du loyer est, en revanche, proscrite en cours de bail. Il existe cependant une exception en faveur des propriétaires entreprenant des travaux d’amélioration qui profiteront au locataire en place.

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Par travaux d’amélioration, il faut comprendre des travaux qui apportent de nouveaux éléments de confort, par exemple l’installation d’une cuisine équipée quand le logement en était dépourvu, de fenêtres avec du double vitrage ou encore d’équipement facilitant l’accueil de personnes handicapées.

En aucune manière, il ne peut s’agir de réparations ou de travaux d’entretien qui incombent normalement au bailleur (remplacement d’une chaudière, par exemple).

Accord formel exigé

La nature des travaux ne suffit pas à provoquer la hausse du loyer ; le bailleur doit obtenir l’accord formel de son locataire de payer un loyer plus élevé.

  • Soit par une clause du bail qui le prévoit.
  • Soit par un avenant au contrat de location.

Bon à savoir

Quel que soit le motif de l’augmentation, cette dernière ne s’applique qu’au loyer, pas à la provision pour charges ni au montant du dépôt de garantie, ce dernier restant invariable pendant toute la durée du bail.

Une augmentation plafonnée

Pour que le bailleur puisse augmenter le loyer pratiqué après la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, dans le logement ou dans les parties communes, leur montant doit être au moins égal à :

  • la moitié de la dernière année de loyer pour une nouvelle location ;
  • la dernière année de loyer pour un renouvellement de bail.

Dans tous les cas, la majoration du loyer ne peut excéder 15 % du coût des travaux TTC.

Bon à savoir

Dans les 1 149 communes listées dans le décret du 10 mai 2013 constituant la zone dite « tendue », depuis le 1er janvier 2020, la possibilité d’augmenter le loyer après travaux est conditionnée par la justification d’un niveau minimum de performance énergétique de A à E. A contrario, aucune augmentation n’est autorisée pour les logements les plus énergivores, classés F ou G, après travaux.

Économies d’énergie

Autre possibilité, votre bailleur peut vous demander de contribuer à des travaux d’économies d’énergie dans les parties privatives de votre logement, voire les parties communes de l’immeuble (décret n° 2009-1439 et arrêté du 23 novembre 2009, J.O. du 25).).

Cette option n’est envisageable qu’à une double condition :

  1. Votre accord sur le principe.
  2. L’assurance d’une réelle économie sur votre facture d’énergie. Raison pour laquelle les travaux éligibles ont été listés et varient selon la date d’achèvement du logement. Un système de contrôle est prévu pour vérifier que les travaux réalisés apportent réellement une économie de charges.

La majoration de loyer prend la forme d’une contribution mensuelle calculée en fonction de l’économie réellement obtenue. Non révisable, elle est au plus égale à la moitié de l’estimation des économies de charges obtenues, le tout étalé sur quinze ans maximum.

Dans certains cas, le montant de la contribution peut être fixé forfaitairement et s’élève alors à :

- 10 euros si le logement ne comporte qu’une pièce principale ;

- 15 euros s’il en a deux ou un trois ;

- 20 euros pour quatre pièces principales et plus.

Si vous donnez congé entre-temps, c’est le locataire suivant qui continuera le cas échéant d’acquitter cette contribution.

Bon à savoir

La contribution mensuelle du locataire est systématiquement forfaitaire pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948.

df
Camille Horn
Mis à jour le

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