Propriétaire bailleur : demander un garant pour votre location

Bailleur, sous certaines conditions, vous pouvez exiger une caution de votre locataire afin de vous assurer du paiement des loyers.

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La personne qui se porte caution s’engage pour la totalité des sommes dues par le locataire : les loyers évidemment, mais aussi les charges, les intérêts de retard, les frais de mise en demeure…
La personne qui se porte caution s’engage pour la totalité des sommes dues par le locataire : les loyers évidemment, mais aussi les charges, les intérêts de retard, les frais de mise en demeure…

Pour se protéger des impayés de loyers, les propriétaires demandent en général aux candidats locataires d’apporter la caution d’un proche parent ou d’un ami. Celui-ci doit s’engager par écrit à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire.

Il accepte ainsi de répondre des dettes de ce dernier sur ses biens personnels : ses revenus et ses biens propres, mais aussi, s’il est marié, les biens communs du couple quand l’un des deux époux accepte expressément que l’autre se porte garant du locataire. C’est une lourde responsabilité.

Distinguer les deux types de caution

Seuls les propriétaires privés (les personnes physiques qui louent un bien ou les sociétés civiles immobilières familiales) sont autorisés à demander la caution d’un proche du locataire. Cumuler cette caution avec une assurance de loyers impayés est interdit, sauf si vous louez à un étudiant ou à un apprenti. En revanche, vous pouvez exiger à la fois une caution et un dépôt de garantie.

Lorsque le bailleur est une personne morale (compagnie d’assurances, par exemple), il ne peut réclamer une caution que :

- s’il loue à un étudiant non boursier de l’enseignement supérieur,

- si la caution est apportée par un organisme dont la liste est fixée par le décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009 (article 1).

Le plus souvent, les propriétaires privés demandent une caution solidaire, qui permet de poursuivre la personne s’étant portée caution pour la totalité de la dette du locataire sans avoir à s’adresser d’abord à ce dernier. Mais, si rien n’est précisé dans l’acte, il s’agit d’une caution simple : celui qui se porte garant peut exiger que les biens du locataire soient saisis et vendus, avant qu’on ne lui demande de régler le reste de la facture.

Rédiger l’acte de caution dans les règles

Vous pouvez demander certains justificatifs de revenus pour vous assurer que la personne qui se porte caution est solvable. Attention cependant : l’annexe II du décret 2015-1437 du 5 novembre 2015  limite les pièces justificatives que vous êtes en droit d’exiger de la personne qui se porte caution.

L’acte par lequel la caution s’engage peut être rédigé par un notaire ou un huissier. S’il est établi entre particuliers, un écrit s’impose également. Toutefois, la loi Elan du 23 novembre 2018 a supprimé l’obligation pour la caution de rédiger à la main certaines mentions (montant du loyer, conditions de sa révision en chiffres et en lettres, reproduction manuscrite de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avant-dernier alinéa). Il suffit désormais, pour la validité de l’acte de caution, que ces mentions y figurent bien. Seule la signature du garant reste manuscrite.

Bon à savoir

L’acte de caution n’est pas valable si vous ne remettez pas un exemplaire du bail à la personne qui se porte caution.

S’engager sur la durée

La durée de la caution est le plus souvent indéterminée, ou prévue pour la durée du bail et de ses renouvellements. Elle reste donc valable aussi longtemps que le locataire reste dans le logement, sauf si la caution met fin à son engagement en écrivant au propriétaire.

En revanche, si la caution est à durée déterminée, par exemple pour la durée du bail et le premier renouvellement, elle prendra fin automatiquement à l’échéance de ce dernier.

Appeler la caution solidaire en garantie

Pour vous faire payer, vous devez adresser à la personne se portant caution une lettre de mise en demeure ou un commandement de payer par huissier. L’acte doit préciser la nature et le montant de la dette impayée ainsi que le délai de remboursement.

Un délai de quinze jours est généralement considéré comme « raisonnable ». Si la personne qui se porte caution réagit dans le temps imparti et règle l’intégralité de la dette en lieu et place du locataire, la procédure s’arrête. La caution pourra se retourner contre le locataire pour être remboursée.

Si elle ne répond pas ou si elle refuse d’honorer son engagement, vous pouvez la poursuivre en justice. Elle dispose alors des mêmes moyens de défense que le locataire.

Rédiger une lettre pour mettre en œuvre le cautionnement

Pour demander à la caution de régler la somme impayée, vous devez lui adresser un commandement de payer par huissier ou une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR selon le modèle ci-dessous :

Noms et adresses de l’expéditeur (à gauche) et du destinataire (à droite) à rappeler en en-tête du courrier

Lettre recommandée avec AR

Cher Monsieur [ou Chère Madame]

Dans le bail d’habitation signé le [date], portant sur le logement situé [adresse], vous avez accepté d’être caution solidaire de M. X. [ou Mme X.], locataire de ce logement.

J’ai le regret de vous informer qu’à la date de ce jour, M. X. [ou Mme X.] n’a toujours pas réglé les loyers des mois de [détailler], ce qui représente un montant total impayé de [XXX] euros.

Je suis donc dans l’obligation de vous mettre en demeure de remplir votre engagement de cautionnement et de me payer cette somme, par chèque ou virement, dans les quinze jours après la première présentation de cette lettre recommandée.

Passé ce délai, je serai contraint de mettre en œuvre à votre encontre les procédures de recouvrement forcé prévues par la loi.

Veuillez croire, Monsieur [ou Madame], à ma considération distinguée.

Date et lieu

Signature

 

df
Pauline Clément
Mis à jour le

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