Loyer sous-évalué : quelle hausse possible lors du renouvellement du bail ?

Si votre loyer a été sous-évalué par rapport aux prix du marché, votre bailleur peut le réévaluer au moment du renouvellement du bail. La procédure diffère selon que votre commune est ou non située en zone tendue.
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Si le loyer a été sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer lors du renouvellement du bail.
© Aslan Alphan

Votre bailleur a le droit d'augmenter votre loyer lors du renouvellement du bail à trois conditions :

  • votre loyer est nettement sous-évalué par rapport à ceux pratiquées dans le voisinage pour le même type de logement ;
  • il en apporte la preuve en fournissant au moins trois références (six dans les villes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants), dont les deux tiers concernent des locataires en place depuis au moins trois ans ;
  • il obtient votre accord par écrit.

À noter : quel que soit le motif de l’augmentation, cette dernière ne s’applique qu’au loyer, pas à la provision pour charges ni au montant du dépôt de garantie, ce dernier restant invariable pendant toute la durée du bail.

Des justificatifs précis

Pour que vous puissiez contrôler ces références, elles doivent préciser le nom de la rue où est situé le logement, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), la qualité et l’époque de construction du bâti, l’étage, la présence éventuelle d’un ascenseur, les éléments de confort (salle d’eau, w.-c. intérieur, chauffage, etc.), la superficie et le nombre de pièces principales, le montant du loyer mensuel, hors charges et l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans.

À défaut, la demande de votre bailleur sera sans effet. Ainsi, les juges ont rejeté la demande d’un propriétaire qui avait fourni des références pour des appartements d’une surface inférieure à celle du logement dont il réclamait la hausse du loyer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2011, pourvoi n° 10-21.214).

Une hausse de loyer encadrée en zone tendue

Dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire dans les 28 principales agglomérations françaises où l’offre de logement est insuffisante pour couvrir la demande, l’évolution des loyers est limitée.

L’augmentation proposée par le bailleur ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué avant le renouvellement du bail. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, il peut augmenter le loyer à condition que le coût des travaux réalisés soit au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer. La hausse sera toutefois plafonnée à 15 % du coût total des travaux.

A Paris, où s’applique un dispositif d’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019, l’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le bailleur vous en informe.

A noter : à compter du 1er janvier 2020, en zones tendues, si la location est classée F ou G, le bailleur ne pourra plus appliquer de hausse, même en cas de loyer manifestement sous-évalué et que par ailleurs toutes les autres conditions seront remplies.

Six mois de délai

La proposition de nouveau loyer doit vous être notifiée au moins six mois avant le renouvellement du bail par courrier remis en main propre, lettre recommandée avec avis de réception ou notification par un huissier de justice. Elle doit citer l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 ou l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 s’il s’agit d’un logement parisien et fournir les références précises de loyers du voisinage (ou le loyer de référence minoré dans le cas d’un logement parisien). En tant que locataire, vous disposez de deux mois pour donner votre avis, l’absence de réponse de votre part valant refus.

Faute d’accord, votre bailleur devra saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour faire entendre ses arguments. Si aucun accord n’est trouvé, le bailleur peut saisir le juge d’instance, à condition de le faire avant la fin du bail.

A savoir : La Commission départementale de conciliation (CDC) doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement. La CDC aide gratuitement le bailleur et le locataire à trouver une solution à leur litige sans recourir à la justice.

Étalement de la hausse dans le temps

Que vous acceptiez la hausse ou qu’elle vous soit imposée par le juge, les règles d’application diffèrent selon le type de logement loué.

Pour un logement loué vide, la hausse se répercutera par tiers ou par sixième en fonction de la durée initiale du bail (trois ou six ans) si elle est inférieure à 10 % de l’ancien loyer ; par sixième, quelle que soit la durée du bail, si elle dépasse 10 %.

Pour un logement loué meublé, la hausse s’applique au contrat renouvelé, sauf si elle est supérieure à 10 % du loyer initial. Dans ce cas, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

df
Adeline Farge
Mis à jour le