Loi Elan : ce qu’elle a changé pour vous

Un certain nombre des dispositions de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, concerne les rapports existants entre locataires et propriétaires.

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La loi Elan modifie les règles de l’immobilier.
La loi Elan modifie les règles de l’immobilier.

La loi ELAN a apporté de nombreux changements réglementaires en matière d’immobilier, comme le retour de l’encadrement des loyers ou la création du « bail mobilité ». Mise en lumière des nouveautés concernant les locataires ou les propriétaires.

Retour de l’encadrement des loyers

Appliqué à Paris et à Lille ainsi que dans des communes limitrophes en vertu de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), puis annulé après des décisions rendues en 2017 par la justice, l’encadrement des loyers est de retour dans la capitale. La loi ELAN prévoit, en effet, sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, selon des règles légèrement distinctes que dans sa précédente version (article 140 de la loi Elan).

Certaines collectivités ont la possibilité de demander à l’Etat la mise en place du dispositif. Il s’agit :

  • des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat ;
  • de la commune de Paris ;
  • des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
  • de la métropole de Lyon ;
  • de la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Différentes conditions doivent être réunies, comme :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc social ;
  • un niveau de loyer médian élevé.

Dans les territoires où le dispositif est appliqué, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (– 30 %), par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer de référence représente le loyer médian du secteur, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par un observatoire local.

Le bailleur peut demander au locataire le paiement d’un complément de loyer, en plus du loyer initial, pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur.

Au cours d’une location, si le loyer prévu est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut mener une action en diminution du montant dû.

Les décrets n°2019-437 du 13 mai 2019  et n°2019-802 du 26 juillet 2019 détaillent les modalités d’application.

Création du bail mobilité

L’article 107 de la loi Elan permet aux propriétaires de proposer la signature d’un bail mobilité à certains candidats à la location, à savoir les personnes :

  • en formation professionnelle ;
  • accomplissant des études supérieures ;
  • en contrat d’apprentissage ;
  • en stage ;
  • en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
  • en mutation professionnelle ;
  • en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois. Le contrat ne peut être renouvelé ou reconduit, mais le propriétaire et le locataire ont la faculté de modifier sa durée par avenant. Mais même dans cette dernière hypothèse, la durée totale du bail ne doit pas excéder 10 mois.

Le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 1 mois.

Librement fixé, le loyer ne peut être révisé en cours de bail.

Le propriétaire n’a pas le droit d’exiger du locataire un dépôt de garantie.

Durcissement des sanctions pour des locations saisonnières illégales

L’article 145 de la loi Elan pose des sanctions à l’encontre des propriétaires violant les règles des locations saisonnières.

Vous risquez une amende de 5 000 € si vous ne procédez pas à l’enregistrement de la mise en location auprès la mairie de votre commune alors que cette démarche est obligatoire.

Sauf exceptions, vous vous exposez à une amende de 10 000 € si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours au cours d’une année civile.

Nouvelles normes d’accessibilité aux personnes handicapées

Les immeubles neufs doivent comporter 20 % de leurs logements (au moins un logement) accessibles aux personnes handicapées, les autres étant évolutifs, c’est-à-dire accessibles à l’issue de travaux simples. Les nouvelles normes d’accessibilité ont été détaillées par décret n°2019-305 du 11 avril 2019.

Bon à savoir

L’installation d’un ascenseur est désormais obligatoire dans les immeubles collectifs neufs comportant plus de deux étages.

Réforme des logements sociaux

La loi Elan change en profondeur le cadre du parc social. Le gouvernement a pris par ordonnance, des mesures pour :

df
Timour Aggiouri
Mis à jour le

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