Location, renouvellement, relocation : propriétaire, comment fixer le montant du loyer ?

À l'entrée dans un logement, vous pouvez librement fixer le loyer que vous proposerez à votre locataire. En revanche, en cours de bail, les augmentations de loyer sont strictement encadrées.

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Au moment de la signature du bail, le montant du loyer hors charges que vous avez librement déterminé et que votre locataire a accepté, figure clairement dans le contrat. Si votre locataire découvre par la suite que ses voisins paient moins cher pour un même appartement, il ne peut pas contester ce prix.

En revanche, il peut le faire si, en entrant dans les lieux, il découvre que :

- le logement ne répond pas aux normes de décence,

- le métrage de l’appartement annoncé ne correspond pas à la réalité,

- le loyer dépasse les montants plafonds imposés par la loi dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues..

De l'importance de la clause de révision du loyer

Le montant du loyer a vocation à progresser. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du prix, l'augmentation pourra avoir lieu à la date anniversaire de la signature du bail (voir ci-après). Si cette clause d'indexation est absente, le loyer reste fixé au même niveau pendant toute la durée du bail et peut uniquement être révisé lors de son renouvellement.

Le calcul de l'augmentation annuelle du loyer

L'augmentation du loyer, qui s’effectue chaque année à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, est calculée sur le montant "hors charges". Elle tient compte de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) recalculé chaque trimestre sur les 12 derniers mois et publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). L’indice pris en compte est celui indiqué dans le contrat de location ou, à défaut, le dernier IRL publié à la date anniversaire du bail.

L’augmentation de loyer se calcule selon la formule :

Nouveau loyer = (loyer hors charge en cours x IRL du dernier trimestre connu à la date de révision) ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Exemple : soit un bail signé le 6 décembre 2018 moyennant un loyer mensuel hors charges de 750 euros. La révision est possible au 6 décembre 2019. Le dernier indice publié à la date de signature du bail était celui du 3ème trimestre 2018, soit 128,45. Le nouvel indice à la date de réévaluation est celui du 3ème trimestre 2019, soit 129,99. A partir du 6 décembre 2019, vous pouvez légitimement demander un loyer révisé de : (750 x 129,99) ÷ 128,45 = 759 euros.

L’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) propose un simulateur pour permettre de calculer le montant du loyer révisé.

Attention !

La révision du loyer n’est pas automatique. Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous laissez passer la date prévue, vous disposez de seulement un an pour adresser votre demande de révision à votre locataire. Sachez toutefois qu’elle ne prendra alors effet qu’à compter de votre demande, sans possibilité de rétroactivité.

Loyer manifestement sous-évalué : une augmentation exceptionnelle de loyer encadrée…

En fin de bail, au bout de trois ou six ans selon le contrat initial, si le bail est reconduit, le loyer peut être révisé même en l'absence de clause, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Son montant peut également faire l'objet d'une nouvelle négociation si vous apportez la preuve qu'il est "manifestement sous-évalué". Pour ce faire, vous devez suivre une procédure extrêmement contraignante afin de démontrer que le loyer perçu est réellement en dessous de ceux pratiqués dans le voisinage pour le même type de logement.

Six mois au moins (par prudence, mieux vaut le faire un peu avant car le compte à rebours commence à la date de réception de la lettre) avant l'échéance du contrat, vous devez informer votre locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de votre intention d'augmenter le loyer.

Dans votre courrier, vous devez :

- indiquer le nouveau montant proposé ;

- produire à l'appui de votre requête les références (trois ou six selon la commune dans laquelle est situé le logement) de loyers hors charges de logements comparables dans le voisinage ;

- reproduire in extenso l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. A noter : si votre logement est situé dans une commune ayant mis en place l’encadrement des loyers (comme c’est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019), c’est l’article 140 VI de la loi Elan du 23 novembre 2018 que vous devrez reproduire à la place de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Votre locataire dispose de deux mois pour répondre. S’il accepte votre proposition d'augmentation, vous devrez établir un avenant au bail.

S’il la refuse (ou ne répond pas dans le délai de deux mois), vous devez alors saisir la Commission départementale de conciliation au plus tard quatre mois avant la fin du bail. Cette instance tentera de trouver un terrain d’entente et rendra un avis après avoir entendu les arguments contradictoires des deux parties. Si le désaccord persiste, vous devrez saisir le tribunal d’instance afin qu’il tranche le différend. Pour éviter de vous retrouver hors délai, il est conseillé de saisir le juge avant même que la commission se soit prononcée, quitte à se désister si une solution se dessine.

Bon à savoir

A compter du 1er janvier 2020, si le logement que vous avez mis en location est situé en zone tendue, vous devrez justifier que sa consommation ne dépasse pas 331 kWh/m²/an pour pouvoir augmenter un loyer manifestement sous-évalué. Ainsi, si l’on se réfère au classement du diagnostic de performance énergétique (DPE) :

- pour un logement classé A, B, C, D ou E, il sera possible d’envisager une augmentation de loyer (si toutes les autres conditions sont remplies par ailleurs) ;

- S’il est classé F ou G, cela ne sera pas possible.

… plafonnée …

L’augmentation du loyer sera plafonnée différemment suivant que le logement est situé ou non en zone tendue. Afin de vous permettre de vérifier cela, l’Administration française met à votre disposition un simulateur.

- en zone tendue : l’augmentation que vous pouvez demander à votre locataire est plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers habituellement constatés dans le voisinage dont vous devez fournir des exemples au locataire, et le loyer qu’il payait jusque là.

Exemple : Vous louez un deux-pièces à Bordeaux  500 euros hors charges par mois. Selon la moyenne des loyers constatés dans le quartier pour un logement similaire, le loyer devrait être de 680 euros. L’augmentation que vous pouvez appliquer est limitée à la moitié de la différence entre la valeur actuelle du logement et sa valeur estimée selon les références que vous fournissez. Soit : 180/2 = 90 euros. Vous devrez toutefois étaler cette augmentation dans le temps.

- en dehors d’une zone tendue : l’augmentation que vous pouvez demander à votre locataire est également calculée à partir de loyers de référence mais, cette fois-ci, elle est juste plafonnée à la différence entre ces derniers et l’actuel.

Exemple : Vous louez un studio à Limoges  300 euros hors charges par mois. Selon la moyenne des loyers constatés dans le quartier pour un logement similaire, le loyer devrait être de 410 euros. L’augmentation que vous pouvez appliquer est limitée à la différence entre la valeur actuelle du logement et sa valeur estimée selon les références que vous fournissez. Soit : 110 euros. Vous devrez toutefois étaler cette augmentation dans le temps.

… et échelonnée

La hausse sera échelonnée par tiers annuels sur trois ans si la majoration ne dépasse pas 10 % de l'ancien loyer. Dans le cas contraire, elle sera étalée par sixièmes annuels sur six ans.

Bon à savoir

Si le logement loué est un meublé, la procédure est la même. Toutefois, la hausse du loyer se fera :

- en une seule fois si elle représente moins de 10 % de l’ancien loyer ;

- par tiers annuels si elle est supérieure à 10 %.

df
Rosine Maiolo
Mis à jour le

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