Locataire : pourquoi et comment accéder à la propriété ?

L’acquisition de la résidence principale est la première brique de la constitution d’un patrimoine équilibré. Nos conseils pour devenir propriétaire sans tout sacrifier.

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Les primo-accédants représentaient, en août 2018, 60 % des demandes de crédit immobilier, selon Meilleurtaux.com.
Les primo-accédants représentaient, en août 2018, 60 % des demandes de crédit immobilier, selon Meilleurtaux.com.

Un grand nombre de locataires souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale. Une aspiration opportune puisque l’immobilier représente le cœur d’un patrimoine équilibré, en complément des placements financiers.

Se constituer un apport avant d'obtenir un prêt immobilier

Il est plus facile d’emprunter aujourd’hui qu’hier grâce au très bas niveau des taux de crédit. Pour autant, tous les locataires ne sont pas éligibles à un prêt immobilier. Pour en avoir le cœur net, le plus simple est de se tourner vers un courtier en crédit qui déterminera votre capacité d’emprunt, et donc un budget maximum. Si celui-ci ne suffit pas à vous loger dans le quartier ou la ville de votre choix, des solutions existent pour changer la situation. Difficile d’améliorer votre dossier d’un coup de baguette magique. En revanche, vous pouvez réunir toutes les chances de votre côté pour un futur emprunt en vous constituant un apport.

Les banques proposent plus facilement qu’auparavant des prêts à 110 %, c’est-à-dire finançant le bien mais aussi les droits de mutation, de garantie et les frais de dossier. Pourtant, disposer d’un apport de 10 % permet de mieux négocier le taux du crédit. L’objectif est donc de placer quelques milliers d’euros nécessaires à cet apport. Chaque euro économisé vous mènera sur le bon chemin.

Le plus simple est d’isoler cette épargne sur un compte spécifique, afin de ne pas être tenté de la dépenser : un PEL (plan d’épargne logement) ou un livret réglementé, comme le livret A ou le livret de développement durable et solidaire (LDDS). Ces deux livrets rapportent 0,75 % (données au 31 décembre 2019) et sont exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux. Vous pouvez placer jusqu’à 22 950 euros sur un livret A et 12 000 euros sur un LDDS. Ce plafond est largement suffisant pour se constituer un apport. À noter, les ménages aux revenus modestes ont accès au livret d’épargne populaire (LEP), plafonné à 7 700 euros et rapportant 1,25 %.

Au-delà de ces placements sans risque, vous pouvez vous constituer un apport avec votre épargne salariale par le biais de votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou de votre plan d’épargne retraite (PER) (il a vocation à remplacer progressivement le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco)) si vous avez la chance d’en avoir un. Il est possible d’activer des versements volontaires pour alimenter le support prudent ou équilibré de votre plan. Vous bénéficierez peut-être d’un coup de pouce de votre employeur sous la forme d’un abondement complétant vos propres versements. L’épargne salariale convient particulièrement à votre projet puisque l’acquisition de la résidence principale est un motif de déblocage anticipé des fonds, tant dans le PEE que dans le PER.

Il reste bien sûr possible d’utiliser un contrat d’assurance-vie pour économiser la somme destinée à votre premier achat immobilier. Si votre achat s’inscrit dans le court terme, mieux vaut privilégier le fonds en euros, à capital garanti, afin de sécuriser votre épargne.

Le pel, un outil pour se constituer un apport

Le plan d’épargne logement (PEL) est l’outil parfait pour se constituer un apport pour un futur achat immobilier. En particulier si vous avez eu la bonne idée d’ouvrir un PEL il y a quelques années. Car le taux du PEL est fixé une fois pour toutes lors de son ouverture : les éventuelles modifications de la rémunération par les pouvoirs publics ne s’appliquent qu’aux plans ouverts après l’annonce et non à ceux d’anciennes générations. De fait, certains épargnants détiennent un PEL ouvert en 2015 et rapportant 2 % brut, soit 1,66 % après prélèvements sociaux. Un taux deux fois plus élevé que celui du livret A fin 2019 !

Attention, les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 rapportent 1 % brut soit 0,70 % net car ils sont soumis au prélèvement fiscal forfaitaire unique. Mais le PEL présente un autre atout : il permet, après une phase d’épargne de 4 ans, de demander un crédit épargne logement. Ainsi, les PEL ouverts depuis le 1er août 2016 permettent d’emprunter à 2,20 %. Ce niveau n’est pas attractif aujourd’hui, mais il le sera peut-être dans quelques années.

Bon à savoir

Les PEL ouverts à compter du 1er janvier 2018 n’ouvrent plus droit à la prime de l’Etat. Pour rappel, cette dernière est versée, sous certaines conditions, uniquement si vous souscrivez un prêt épargne logement. Son montant varie selon la date d’ouverture du PEL.

Vous avez la capacité d'emprunter

Bonne nouvelle, vous pouvez souscrire un prêt pour acheter votre résidence principale. Reste à trouver le bien de vos rêves, et à bien penser votre crédit immobilier. Attention à calibrer l’emprunt en tenant compte des éventuels travaux. Mieux vaut emprunter la somme nécessaire en amont plutôt que d’être contraint de souscrire un crédit à la consommation, à un taux moins avantageux, pour faire des travaux dans quelques mois.

Veillez aussi à ne pas surestimer votre capacité de remboursement. L’achat immobilier n’a pas vocation à creuser votre découvert une fois que vous aurez commencé à rembourser le crédit.

Mieux vaut conserver une partie de son apport pour faire face aux dépenses liées à l’achat : la taxe foncière, les charges de copropriété et d’éventuels travaux imprévus qui viendraient alourdir la note. L’assurance emprunteur doit, elle aussi, être mise en concurrence, comme vous le ferez pour le crédit, afin de décrocher le meilleur taux à garanties égales.

Quand devenir propriétaire n’est pas intéressant

Il est préférable de rester locataire si vous risquez de déménager dans un avenir proche dans une autre région pour des raisons professionnelles. Il faut attendre au minimum 3 à 5 ans avant de revendre. Dans le cas contraire, les frais liés à l’achat, comme les frais de notaire et d’emménagement, ne seront pas amortis. De plus, les mensualités des premières années de remboursement d’un prêt sont principalement constituées d’intérêts, et non de capital. Cela signifie que vous risquez d’être perdant si vous revendez le bien rapidement, à un prix très proche du prix d’acquisition, car le capital restant dû n’aura pratiquement pas baissé.

Des taux de crédit toujours attractifs

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs : les taux moyen des crédits immobiliers restent exceptionnellement bas. D’après l’observatoire Crédit Logement / CSA, ils se situaient à 1,04 % sur 20 ans et à 0,87 % sur 15 ans. Pour mémoire, les banques prêtaient en moyenne à 2,55 %, en septembre 2015.

df
Agnès Lambert
Mis à jour le

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