Fin d’une location : pourquoi établir un état des lieux de sortie ?

Lorsque vous quittez une location, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Il est comparé à celui qui a été dressé lors de votre entrée dans le logement. Attention, la récupération de votre dépôt de garantie dépend de la comparaison de ces deux états des lieux !

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Etat des lieux de sortie
© Adobe Stock

Quand doit se faire l'état des lieux de sortie ?

Un état des lieux est dressé au moment de la restitution des clefs, tout comme lors de votre arrivée dans la location où vous avez aussi rempli un état des lieux d'entréeL’état dans lequel vous rendez le logement est examiné, en votre présence et celle du propriétaire.

Cet état des lieux est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de locataires, plus un pour le propriétaire.

Attention, il s’agit bien plus que d’une simple formalité. Car c’est à partir de ce document que votre propriétaire et vous-même allez faire les derniers comptes. Le but est que vous récupériez votre dépôt de garantie, c’est-à-dire la somme que vous avez versée en entrant dans les lieux.

Objectif : récupérer votre dépôt de garantie

À la signature du bail, le propriétaire vous a réclamé une somme qui ne peut pas représenter plus d’un mois de loyer hors charges (jusqu’à deux mois pour une location meublée). À votre départ, vous allez récupérer ce dépôt de garantie, parfois appelé « caution » à tort.

Si vous devez encore de l’argent au propriétaire ou si l’état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations dont vous êtes responsable, votre propriétaire sera en droit d’imputer sur le montant du dépôt de garantie les sommes qui lui sont dues ou le prix des réparations des dégradations dont vous êtes responsable.

Un acte gratuit, sauf si vous faites appel à un huissier

Aucun paiement ne peut vous être réclamé pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, même s’il est dressé par un agent immobilier. Toute clause contraire, considérée abusive, serait réputée non-écrite.

En revanche, si un huissier de justice intervient parce que vous (ou le bailleur) avez refusé de vous plier à cette formalité, vous devrez partager les frais. Les sommes facturées varient en fonction de la surface du logement.

Surface du logementFrais d’acte (TVA incluse)Autres frais (TVA incluse)
Jusqu'à 50m²132,56€

Lettre de convocation des parties : 18,02 €

Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €

Frais de déplacement : 9,20 €

Plus de 50 m² et jusqu’à 150 m²154,44€
Plus de 150 m²231,66€

Le document d'état des lieux : bien choisir ses mots

Le temps passé avec votre propriétaire à remplir ce document peut vous sembler long. Mais le montant des réparations d’éventuelles dégradations peut être retenu sur votre dépôt de garantie.

Soyez donc vigilant sur les termes employés. Par exemple, « moquette tachée » laisse entendre que vous êtes un locataire peu soigneux, tandis que « moquette usagée » signifie qu’elle a été usée normalement, et que par conséquent son remplacement est à la charge du propriétaire.

Pas de retenue d’argent sans un devis

Contrairement à une idée reçue, le dépôt de garantie n’est pas une somme que le locataire perd entièrement si un problème est constaté. Le propriétaire qui invoque la nécessité de travaux en raison de dégradations dont vous seriez responsable (c’est-à-dire dues à un usage anormal du logement ou à un défaut d’entretien) doit justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie.

Pour cela, la production de devis suffit, sans qu’il soit d'ailleurs nécessaire de présenter la facture des travaux effectivement réalisés. Si votre propriétaire est bricoleur, rien ne s’oppose à ce qu’il produise les factures d’achat d’éléments de remplacement qu’il a posés lui-même.

En revanche, la question de savoir s’il peut demander un dédommagement pour le temps passé à effectuer la remise en état n’est pas clairement tranchée. Cependant, si votre propriétaire vous présente un décompte de ses heures, exigez qu’il soit détaillé et vérifiez que le nombre d’heures facturées et le taux horaire pratiqué sont raisonnables.

La vétusté et l'usure normale d’une location

Le propriétaire n’a pas le droit de se servir du dépôt de garantie pour financer des travaux d’embellissement ou pour remplacer des éléments simplement vétustes. La loi est claire : vous n’avez pas à prendre à votre charge les dégradations dues à l’usure normale liée au temps que vous avez passé dans le logement.

À partir de quand y a-t-il usure normale ? Aucune grille de vétusté officielle ne l’indique pour l’instant. Toutefois, un décret n°2016-382 du 30 mars 2016 prévoit que « les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (…), même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ».

Peinture, moquette, équipement... Quelle durée de vie ?

À titre indicatif, les juges estiment en général la durée de vie :

Cela signifie que la somme réclamée en contrepartie d’un lavabo fêlé ne sera pas la même selon que vous êtes resté deux ans ou quinze ans dans le logement.

Un pré-état des lieux pour limiter les frais

Afin d’éviter les litiges, il est possible de s’inspirer de la pratique du pré-état des lieux, assez courante dans le logement social.

Cette technique, nommée aussi « visite-conseil », consiste à se rencontrer quelques jours avant la date de réalisation de l’état des lieux de sortie définitif afin de lister les petites réparations qui sont à la charge du locataire (rebouchage de trous dans les murs, nettoyage de la moquette, lessivage des portes).

Vous pourrez ainsi remédier, à moindres frais, à de petits défauts, allégeant d’autant la facture finale qui vous sera présentée.

Quel délai pour être remboursé ?

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire doit vous restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter du jour de la remise des clefs.

En revanche, en cas de dégradations ou de sommes restant dues au propriétaire (loyers, charges au prorata du temps passé dans les lieux), le dépôt de garantie (déduction faite des frais de remise en état ou des sommes restant dues) doit vous être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clefs.

Attention : si le montant de votre dépôt de garantie est insuffisant pour éponger vos dettes, et à défaut d’accord amiable, votre propriétaire pourra saisir le tribunal d’instance pour obtenir une indemnisation complémentaire.

Que faire en cas de refus de votre propriétaire ?

Si votre bailleur ne s’exécute pas dans le délai impartimettez-le en demeure de vous restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec AR. Si, en dépit de cela, il continue de faire la sourde oreille, vous pouvez engager une procédure amiable, gratuitement, auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement afin de régler le litige. En cas d’échec, vous n’aurez alors d’autre choix que de saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement. Par ailleurs, le propriétaire s’expose à devoir payer des intérêts de retard.

Bon à savoir Si vous avez changé de propriétaire en cours de bail (pour cause de vente ou de succession), c’est le nouveau propriétaire qui doit vous rembourser votre dépôt de garantie.

Meublé : une comparaison avec photos

Vous louez un logement meublé ? Pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie, obligatoirement indiqué dans le contrat de location, ne peut désormais excéder deux mois de loyer (hors charges). Aucun dépôt de garantie ne peut toutefois vous être réclamé si le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois (ex. : paiement trimestriel).

Comme pour les locations vides, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter du jour de la remise des clefs, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. A défaut, le délai de restitution est porté à deux mois.

Votre bailleur devra, ici aussi, justifier toutes les retenues effectuées. En pratique, elles risquent d’être plus nombreuses que pour une location nue, puisque le dépôt de garantie couvre également les meubles, les éléments d’équipement, la vaisselle ainsi que la batterie de cuisine dont la liste est annexée au bail, souvent photos à l’appui.

df
Isabelle Gallay
Mis à jour le

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